【文章內(nèi)容簡介】 目的：相關(guān)圖紙是定價依 據(jù)，根據(jù)相關(guān)圖紙確認(rèn)推售范圍、推售單位情況、苑區(qū)規(guī)劃情況。 ? 開展方式：提醒行政室下聯(lián)系單給橫向部門獲取，并監(jiān)督行政室進行定期溝通反饋。 ? 溝通途徑： 溝通部門 溝通內(nèi)容 溝通渠道 總部建筑設(shè)計院（博意建筑設(shè)計院） 總體規(guī)劃圖、房屋平面圖 總部建筑設(shè)計院電話： 075726336692/26336673 總部裝修設(shè)計室 裝修平面圖 總部裝修設(shè)計室電話： O75726336655；曬圖組：075726336167 當(dāng)盤項目部 規(guī)劃最新情況或變更情況 ? 注意事項： 緊密與當(dāng)盤項目部溝通規(guī)劃最新情況，如發(fā)生變更，立即與總部建筑設(shè)計院、裝修設(shè)計室反饋變更內(nèi)容，確保出圖的準(zhǔn)確性，同時將信息反饋至產(chǎn)品定價部。 各圖紙需相關(guān)責(zé)任部門簽名確認(rèn)。 項目暫測面積獲取 ? 工作時間節(jié)點：推售前 2個月 ? 工作目的：面積是價格制定的基本依據(jù)。 ? 開展方式：提醒行政室下聯(lián)系單給房地產(chǎn)管理部獲取，并監(jiān)督行政室進行定期溝通反饋。 ? 溝通途徑： 溝通部門 溝通內(nèi)容 溝通渠道 省內(nèi)：總部房地產(chǎn)管理部或當(dāng)盤房地產(chǎn)管理部 省外：當(dāng)盤項目部 面積相關(guān)資料：暫測面積資料（預(yù)售房）、實測面積資料（現(xiàn)房）；建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e、基底面積、花園面積（不出證花園面積、不出證花園面積）、閣樓 /悶頂層面積、電纜溝面積、露臺面積、地下室面積、平臺花園面積 總部房地產(chǎn)管理部電話075726336011/26608116： ? 注意事項： 指定行政人員與面積出具部門緊密聯(lián)系，如發(fā)生變更，立即更新，并將新一稿面積資料書面反饋至產(chǎn)品定價部。 明確各面積產(chǎn)權(quán)問題：出證 /不出證，不出證面積計價與出證面積往往有區(qū)別，可根據(jù)其實用性、使用限制幅度進行適當(dāng)調(diào)整。 各圖紙需以上表格部門簽名確認(rèn)。 ?名詞解釋： 平臺花園面積：位于首層車庫、商鋪上蓋的。該部分平臺花園一般情況下只有使用權(quán)，不出產(chǎn)權(quán)。 悶頂層面積：我司洋房部分屋頂風(fēng)格為塔形、尖頂、圓頂，故頂層往往會產(chǎn)生悶頂層，悶頂層面積按產(chǎn)權(quán)分包括出證部分、不出證部分；按標(biāo)高分為： ， 。 閣樓面積：商鋪閣樓，位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建。 電纜溝面積：位于別 墅單位花園之間， 一般情況下只有使用權(quán)，不出產(chǎn)權(quán)。 （三） 項目成本預(yù)算獲取 基于精、準(zhǔn)原則，及時完成各項目成本預(yù)算編制工作，為營銷中心在推售（開盤）前制定銷售價格提供準(zhǔn)確成本及利潤參考，成本預(yù)算編制工作由項目總經(jīng)理主導(dǎo)統(tǒng)籌，是項目預(yù)售成本輸出的第一責(zé)任人，財務(wù)資金中心及屬下部門為成本編制工作提供相應(yīng)的指導(dǎo)。 1. 推售前的成本預(yù)算編制工作可參照現(xiàn)行的目標(biāo)成本編制（歸集）的工作方式進行。 2. 項目總經(jīng)理須指定專人作為成本預(yù)算編制工作的具體實施人，財務(wù)資金中心及屬下部門（尤其是項目財務(wù)資金部）為成本編制工作提供相應(yīng)的指導(dǎo)。 3. 各中心及屬下部門為項目部提供支持，有合同情況下向項目部提供合同，無合同情況下根據(jù)項目部提出的需求提供整體成本預(yù)算數(shù)據(jù)及相關(guān)信息。 具體工作步驟如下： （ 2）、針對成本審核流程：集團財務(wù)資金部于 2020年 6月發(fā)布重申相關(guān)規(guī)定。 不同意 同意 銷售中心于推售前 45天發(fā)成本聯(lián)系單 項目總經(jīng)理主導(dǎo)統(tǒng)籌 項目部收集、匯總、填表 區(qū)域、項目財務(wù)資金部提供指導(dǎo)。 各中心及屬下部門提供支持。 項目總經(jīng)理簽名確認(rèn) 區(qū)域總裁審閱 第一階段：項目總經(jīng)理于推售 25 天前 將《成本預(yù)算表》反饋至銷售中心制定初步價格方案。 第二階段：項目總經(jīng)理第一階段完成同步進行不定期數(shù)據(jù)更新（包括但不限于趕工費、升級費用及額外增加費用等），于推售 10 天前 將成本終稿簽字版及電子版發(fā)至銷售中心走價格審批流程。（備注：以上時間為參考時間，如當(dāng)?shù)卣邢嚓P(guān)提前價格備案時間要求的，須一并考慮，提前更新成本給銷售中心。） 區(qū)域備案 ? 溝通途徑： 貨量區(qū)普通單位預(yù)算成本： 成本構(gòu)成 提供部門 具體組成 需協(xié)助提供資料部門 廣東省內(nèi) 省外 建造成本 當(dāng)盤財務(wù)部協(xié)助總部財務(wù) 部完成 土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施成本 當(dāng)盤項目部 當(dāng)盤項目部 土建、機電安裝成本 若騰越施工：總部 騰越建筑公司；外判：則為項目部” 開發(fā)數(shù)據(jù)簡表 當(dāng)盤房管部 土增稅 由當(dāng)盤財務(wù)提供計算方式 綜合稅 由當(dāng)盤財務(wù)直接提供（以比例形式提供） =銷售均價 *綜合稅率。 項目運營成本 由財務(wù)直接提供（以單方形式提供），是銷售費用、管理費用的統(tǒng)稱 貨量區(qū)特殊單位、示范區(qū)單位：還包含以下成本： 成本構(gòu)成 需協(xié)助提供資料部門 省內(nèi) 省外 園藝價 總部騰越建筑公司 當(dāng)盤項目部 或工程造價部 綠化價 總部綠化部 泳池價 總部綠化部 瀝青價 當(dāng)盤項目部 裝修價 騰越建筑公司 空調(diào)價 機電公司 家私電器飾物價 裝修設(shè)計院 石材價 (立面 ) 項目部 ? 2020 年 8月出具的預(yù)售成本版式 了解成本的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容后，可在《碧桂園集團成本分?jǐn)偣芾碇敢芳啊蛾P(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)項目利息成本計算的通知》指導(dǎo)下對成本進行初審。 附件一：《碧桂園集團成本分?jǐn)偣芾碇敢? 附件二：《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)項目利息成本計算的通知》 在成本審核中的注意事項： ?．關(guān)于容積率：不同產(chǎn)品不同苑區(qū)要注意區(qū)分容積率，可反推地價的合理性；苑區(qū)容積率偏低要考慮是否綠化、園建較多？如有疑問可咨詢項目開發(fā)部?！疽话闱闆r下，超豪容積率 雙拼容積率 聯(lián)體容積率 洋房容積率；不含地下室產(chǎn)品容積率＜同類產(chǎn)品中含地下室產(chǎn)品容積率（地下室出證）?！? ?．關(guān)于土地成本費用：?注意土地加成系數(shù)后的土地成本分?jǐn)?，【不同混合產(chǎn)品的土地加成系數(shù)：商鋪 +別墅： ； 商鋪 +多層洋房： ；商鋪 +高層洋房： ；（系數(shù)為商鋪的土地加成系數(shù)）注：上述土地加成系數(shù)，將視每年的產(chǎn)品均價情況浮動，具體由集團營銷中心每年更新】。如為我司二手購地，要考慮溢價及所得稅。?涉及填海的項目，填海費用是政府負(fù)責(zé)還是我司負(fù)責(zé)，若政府負(fù)責(zé)，需確定返還方式，若我司負(fù)責(zé)，費用反映在地價還是單獨顯示。 ?土地成本是否包含其他（拆遷、市政配套費、土地平整費、高壓線遷移費）分?jǐn)偂? ?．關(guān) 于前期工程：原則上已簽署相關(guān)合同的，建議列出具體的合同明細(xì)。七通工程費為前期費用，一般較低；土地平整的七通費用低，土地不平整則高；市郊項目若周邊缺乏永久水電，則成本較高。山體、溶洞地貌項目含大型開挖填埋，費用成本較高需與項目部確定。 ?．關(guān)于建筑安裝：?結(jié)合樁級及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)條件考慮，樁基礎(chǔ)費用，較多項目沒有單獨顯示，目前造價部尚把該項與地下車庫進行合并，溝通時需注意分開；注意樁基成本有否偏低或偏高 。?裝修是否我司做，若是則按集團統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)判斷：別墅省內(nèi) 870元 /㎡ 、省外 800元 /㎡ ；洋房 500600元 /㎡；若不是則要核對明細(xì)并計算與我司差異是否合理。?一般情況下的建安成本，超豪＞雙拼＞聯(lián)體＞洋房；別墅帶地下室＞別墅不帶地下室；高層＞小高層＞多層。 其他注意事項： ?、銷售中心下通啟的前提條件是：?本次預(yù)算范圍的規(guī)劃必須已經(jīng)過政府審批。?總包單位已經(jīng)確定，并已進場開工（要注明是騰越總包或外包）；?《建設(shè)工程施工許可證》已經(jīng)取得。?產(chǎn)品建筑性質(zhì)、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)清晰并確定。 ? 、銷售中心下通啟時，除了提供《成本聯(lián)系單》外，還要附上需獲取成本的范圍圖（《成本聯(lián)系單》內(nèi)第二頁已包含）。 ?、如示范單位《數(shù)據(jù)開 發(fā)簡表》（房管資料）能與非示范單位的《數(shù)據(jù)開發(fā)簡表》單獨區(qū)分，（下單前省外與項目部溝通，省內(nèi)與當(dāng)?shù)胤抗軠贤ǎ?，則獲取成本時，示范單位與非示范單位不能混在一起下《成本聯(lián)系單》索取成本，要單獨分開來下單。 ? 、如一個苑區(qū)存在新戶型、舊戶型產(chǎn)品，應(yīng)分開下《成本聯(lián)系單》索取成本。 ? 、如苑區(qū)規(guī)劃發(fā)生變更，必須重新下通啟獲取成本（無論之前是否下通啟獲取成本）。 ? 、現(xiàn)樓定價：獲取以上所列相應(yīng)結(jié)算成本；期樓定價：獲取以上所列相應(yīng)預(yù)售成本。 特殊事項： ? 園藝價：定價前，必需跟項目部溝通確認(rèn)哪些單位做高品質(zhì)園藝（特別是板 房或板房鄰近可視區(qū)單位），哪些是普通園藝，哪些是園藝升級改造單位，并到現(xiàn)場逐間確認(rèn)。 ? 石材價：這里指的石材是指建筑外墻貼石及花園圍欄貼石（文化石除外）。在現(xiàn)有產(chǎn)品中，視不同地域，部分項目超豪、或部分單體戶型均有貼石，故銷售中心定價時，必須確定哪些戶型已含貼石（可通過查看建筑施工圖，再與項目部確認(rèn)） 干掛石 ： 公司對部分新戶型產(chǎn)品做了干掛石的設(shè)計，由于干掛石的造價比一般濕貼石要高。 因此在定價前，必需跟項目部溝通確認(rèn)哪些單位做干掛石，然后下單給項目部提干掛石成本，以保證公司利益。 ）。 注意：一般情況下，財務(wù)提供的是 貨量區(qū)的普通預(yù)算成本，而某些示范區(qū)、樣板區(qū)、甚至貨量區(qū)的個別戶型特殊單位，帶有特殊的園藝、石材的， 該類特殊單位的一般操作是：在普通預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，添加特殊的額外成本（從橫向部門獲取），作為該類單位的最終成本 。為避免重復(fù)計算成本，銷售中心要密切與財務(wù)部溝通，了解該類特殊成本是否已經(jīng)包含在對應(yīng)戶型、單位的終稿成本內(nèi)，如已包含，則不需重復(fù)計算，直接用財務(wù)提供的建造成本即可。 例子：某項目雙拼貨量區(qū)有 X X X3 兩戶型，其中 X1 戶型已與項目部確認(rèn)外立面有貼石，故銷售中心必須與財務(wù)部確認(rèn)該戶型貼石成本是否已經(jīng)加 入預(yù)算成本，如已加入，則與財務(wù)進一步溝通 X1帶貼石戶型是否單獨出具成本，如財務(wù)確定無加入貼石價，則需向項目部下單單獨獲取貼石價，故 X1的最終成本 =普通預(yù)算成本 +貼石價。 ? 追加成本 ：例如項目開盤前，園藝已做，但未達到理想效果，需進行園藝提升所產(chǎn)生的費用等。 ? 架空層 ：若項目規(guī)劃有架空層的產(chǎn)品，需針對架空層的園藝及裝修等進行費用預(yù)估！ ? 若某種產(chǎn)品僅部分單位有額外成本（例如超豪產(chǎn)品中，僅 1套單位帶電梯及泳池），則需進行相關(guān)備注，不需要將這些成本分?jǐn)偟酱隧棶a(chǎn)品中 。例如：以上超豪產(chǎn)品中，其中有電梯的路址是： X街 X號、 X街 X號，每戶一臺電梯，每臺電梯報價為 X 萬；其中有泳池的路址是： X街 X號、 X街 X 號，每個泳池造價為 X萬；其中有涼亭的路址是： X 街 X號、 X街 X號，每個涼亭造價為 X萬！ 注意：?銷售中心收到財務(wù)部的成本最終版時，營銷經(jīng)理需組織行政室認(rèn)真核對各資料是否正確：包括但不僅于地價、面積、容積率、建造成本等；如銷售中心對集團財務(wù)管理分部提供的成本數(shù)據(jù)有疑問，可咨詢當(dāng)盤財務(wù)，再與各橫向部門跟進落實所提供數(shù)據(jù)及資料的準(zhǔn)確性！ ?在成本核對后，提醒所有新項目、重 點項目、或在售項目大推售前 15 天成本需要送總部財務(wù)終審，完成《項目預(yù)售成本》終稿。 6. 為提高工作效率、加快審核流程，項目在給總部財務(wù)審核成本時，必須按以下要求： 銷售中心在成本分析中，主要分析利潤情況： ?預(yù)計利潤（元 /方） =總銷售均價 — 單方總成本 ?畝產(chǎn)利潤 =（總銷售金額 — 成本總和） /總占地畝數(shù) =每方利潤 *容積率 *（貨量區(qū)普通單位預(yù)算成本）單方總成本 =樓面價 +建造成本 +土增稅 +綜合稅 +期間費用 （貨量區(qū)特殊單位、示范區(qū)單位）單方總成本 =樓面價 +建造成本 +土增稅 +綜合稅 +期間費用 +其他成本（ 園藝價、綠化價、泳池價、瀝青價、裝修價、空調(diào)價、家私電器飾物價、石材價） ?應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)。 ?土地溢價 =新地價247。該地塊容積率我司地塊容積率 — 我司地價 ?土地獲利倍數(shù) =凈利潤247。地價（土地價格） ?畝產(chǎn)凈利潤 =單方凈利潤容積率 247。 10000 ?商鋪的畝產(chǎn)凈利潤 =單方凈利容積率 247。 10000247。土地加成系數(shù) ?凈利潤率 =凈利潤247?？偸杖?100% 【凈利潤 =利潤總額（毛利潤）（ 125%）】 ?新地塊畝產(chǎn) 凈利潤 =新地塊畝產(chǎn)利潤－土地溢價 ?新地塊凈利潤率 =新地塊畝產(chǎn)凈利潤容積率247。售價 ? 名詞解釋： 綜合稅：按財務(wù)提供，一般情況下包括：營業(yè)稅 ,城建稅 ,教育費 ,堤圍費。 土增稅：即土地增值稅，是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)。應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)。 畝產(chǎn)利潤：每畝占地在規(guī)定的容積率限制下獲取的利潤 單方利潤：每平方建筑面積的利潤。 容積率界定：定價方案中的容積率，特指各種產(chǎn)品類型的容積率，而非全苑區(qū)的容積率。 ?審批流程： 營銷第一負(fù)責(zé)人 —— 項目財務(wù)經(jīng)理、項目總經(jīng)理 —— 區(qū)域財務(wù)經(jīng)理 —— 金鷹總 —— 總部財務(wù)經(jīng)理 板房成本歸集分?jǐn)偤投▋r原則具體如下：