【文章內(nèi)容簡介】 好。 主要商業(yè)街二層業(yè)態(tài)統(tǒng)計 業(yè)態(tài) 數(shù)量（間） 百分比（ %） 餐飲 4 攝影 5 書店 1 網(wǎng)吧 4 廣告印刷 3 眼鏡 3 美容美體 3 燈飾鎖業(yè) 2 休閑會所 2 其他 2 合計 29 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)街租金分析 ?新沙路租金水平相對較高，新沙路與沙井大道交匯處，租金高達(dá) 300元 /平米 /月，街道辦、華潤萬家附近租金在 100200元 /㎡ /月的區(qū)間； ?沙井大道，租金在 100－ 110元 /㎡ /月的區(qū)間； ?環(huán)鎮(zhèn)路普通商鋪租金在 70－ 100元 /㎡ 月之間，餐飲、休閑類商家租金普遍較低，約為 2030元 /㎡ 月。 新沙路 沙井路 環(huán)鎮(zhèn)路 110元 /㎡ /月 180元 /㎡ /月 90100元 /㎡ /月 2F： 2030元 /㎡ /月 5080元 /㎡ /月 200300元 /㎡ /月 100110元 /㎡ /月 2030元 /㎡ /月（餐飲） 7080元 /㎡ /月 80100元 /㎡ /月 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)街特點小結(jié) 區(qū)域商業(yè)市場分析 ? 沙井主要商業(yè)街業(yè)態(tài)較雜亂，以服飾及服務(wù)配套為主。 ? 餐飲數(shù)量及經(jīng)營面積所占比例較少，品牌商家少，整體檔次不高； ? 服飾類主要為中低檔商家，品牌商家以運動、休閑為主，數(shù)量較少； ? 沙井商業(yè)街二層業(yè)態(tài)以餐飲、攝影、網(wǎng)吧為主；主要集中在新沙路靠近華潤萬家商業(yè)氛圍較濃的部分路段，數(shù)量較少 。 區(qū)域主要集中商業(yè)調(diào)研分析 ? 區(qū)域主要營業(yè)中的集中商業(yè)有 6家。 ? 其中華潤萬家、佳華商場經(jīng)營狀況良好，是本地人較為認(rèn)可的購物地點。 ? 永安南城百貨經(jīng)營狀況較差，客流較少。 ?繽紛購物廣場和尖莎咀經(jīng)營狀況不佳，目前面臨停業(yè)調(diào)整。 區(qū)域集中商業(yè)分布 新沙路 寶安大道 沙井路 ?？吐≠徫飶V場 華潤萬家萬豐店 佳華商場 華潤萬家老街店 天虹商場 環(huán)鎮(zhèn)路 永安南城百貨 沙井街道辦 本項目 中心路 尖莎咀 繽紛購物廣場 區(qū)域商業(yè)市場分析 集中商業(yè)概況 名稱 天虹商場 華潤萬家 （萬豐店） 佳華 華潤萬家 （老街店） ?？吐? 永安南城 位置 中心路與創(chuàng)新路交匯處 新沙路 新沙路 新沙路 沙井大街 環(huán)鎮(zhèn)路 開業(yè)時間 04年 4月 23日 03年 4月 99年 5月 —— —— —— 建筑物特點 單體建筑 單體建筑 單體建筑 單體建筑 商業(yè)裙樓 單體建筑 面積（ m178。） 30,000㎡ 43,000㎡ 26,000㎡ 21,000㎡ 19,000㎡ 7,500㎡ 檔次 中高檔 中檔 中低檔 中檔 中低檔 中低檔 業(yè)態(tài)分布 1F：化妝品、鞋類、首飾、鐘表眼鏡 2F：超市、藥品保健品 3F：女裝、家居服飾、皮具、美容中心 4F：男裝休閑裝、皮具、體育用品 5F：家電數(shù)碼、兒童用品、床上用品、辦公設(shè)備、兒童樂園 1F：家電數(shù)碼、珠寶 2F：大眾服飾、萬澤藥房、書店音像 3F：超市 4F：家具批發(fā) 1F：日用品超市2F：家電數(shù)碼、服飾、家居用品、音像 3F：休閑裝、運動裝、時尚女裝4F：皮具、男裝、床上用品 5F：兒童用品、家電 1F：手機、化妝品、小吃街、藥店、 ITAT、婚紗攝影、金飾； 2F：超市、煙酒 3F：品牌服飾、流行服飾、鞋帽、運動服飾器材 4F：家電、服裝大賣場； 1F：珠寶、手機、眼鏡、超市； 2F：家電、手機、飾品、床上用品、超市、婚紗攝影、美容纖體； 3F：服裝大賣場 4F：空置； 1F：、煙酒、超市； 2F：服飾 3F：空置 代表商家 KFC、一番拉面、真功夫 萬澤藥房、番番拉面，麥當(dāng)勞 真功夫， KFC 麥當(dāng)勞、 雅芳 寶島眼鏡，歐 萊雅 —— 經(jīng)營狀況 較好 良好 良好 良好 一般 差 數(shù)據(jù)來源：美格行項目組實地調(diào)研 區(qū)域商業(yè)市場分析 ?集中商業(yè)主要沿新沙路分布 ,數(shù)量較多，單體體量較小 ,物業(yè)較為陳舊 ； ?半徑 （待建）、天虹、華潤萬家、佳華多家等商場 ,市場競爭較激烈； ?主要以國內(nèi)品牌超市和百貨為主 , 除沃爾瑪外，暫無其它國際零售品牌商家進(jìn)駐。 區(qū)域集中商業(yè)特點小結(jié) 區(qū)域商業(yè)市場分析 在租在售商業(yè)狀況 樓盤名稱 禧園 地理位置 沙井寶安大道與新沙路交匯處 開發(fā)商 鴻榮源（深圳）有限公司 占地面積 (㎡ ) 70, 總建筑面積 (㎡ ) 226, 商業(yè)面積 (㎡ ) 36,680 戶數(shù) 990戶 停車位 1,396個 開盤時間 商業(yè)： 2022年 4月 售價（元 /㎡ ） 商業(yè)： 22,00028,000 租金情況 街鋪：約 80元 /㎡ /月 招商率 10%，主要為地產(chǎn)中介 銷售率 約 30%（剩余鋪位暫未推出） 代表商家 中原地產(chǎn)，世華地產(chǎn) 經(jīng)營狀況 —— 數(shù)據(jù)來源：美格行項目組實地調(diào)研 禧園是項目周邊主要的在租在售項目，商業(yè)面積約 3萬，目前招商和銷售均不理想。主要原因有： ? 位置較偏，臨寶安大道，東、西、北面人流稀少。 ? 對經(jīng)營業(yè)態(tài)無明確定位，無排油煙設(shè)施，不能做餐飲。 ? 規(guī)劃不合理，鋪面進(jìn)深較深，單鋪面積大，多為 80100㎡ 。 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研小結(jié) ?沙井現(xiàn)有商業(yè)街物業(yè)較為陳舊， 物業(yè)配套存在升級換代的機會； ?沙井商業(yè)街業(yè)態(tài)雜亂，知名品牌商家較少，項目 商業(yè)的推出將為商業(yè)街注入新的血液，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)組合； ?區(qū)域餐飲數(shù)量及經(jīng)營面積較少， 餐飲市場存在較大機會 ； ?區(qū)域集中商業(yè)主要以國內(nèi)品牌超市和百貨為主 , 國際零售品牌商家進(jìn)駐機會較大。 餐飲、品牌服飾精品及國際零售品牌商家將成為本項目未來發(fā)展的重要商戶 區(qū)域商業(yè)市場分析 商家訪談階段工作性質(zhì)說明 前期策劃階段： 主要針對深圳主力品牌商家，以及國內(nèi)外知名品牌連鎖商家進(jìn)行前期初步摸底式訪問。 第一階段 主力商家招商 第二階段 駐場全面招商 第三階段 招商啟動階段： 規(guī)劃方案確定后，再次訪問主力品牌商家，并針對第一階段有意向商家進(jìn)行深入洽談，完成租賃意向書的簽訂工作。 全面招商階段： 在主力店簽約后，針對國內(nèi)外知名品牌連鎖商家以及深圳本地商家等，展開全面招商工作。 訪談內(nèi)容 各商家對區(qū)位、項目看法及對項目建筑、業(yè)態(tài)規(guī)劃的建議 各品類商家物業(yè)要求及初步商務(wù)條件 摸底式訪問 商家訪談?wù)f明 商家訪談 商家訪談工作說明 由于本項目規(guī)劃方案仍處于策劃階段，不明朗因素較多，除主力店外，其它商家訪談存在著的局限性較多： ?本次訪問的商家均表示，在現(xiàn)階段只能了解項目，不可能達(dá)成深入意向性的共識或任何協(xié)議，但會非常關(guān)注本項目的發(fā)展，希望保持溝通并及時得到項目信息； ?項目離面市尚需約 2年左右時間，出于各種不確定因素的考慮，部分商家不會明確表明其進(jìn)駐意愿，同時部分商家雖然近期（ 12年內(nèi)）無開店計劃，但到項目面市招商時仍存在進(jìn)駐的可能； ?主力店、大型品牌商家對普通商家具有較好的帶動作用，本次訪談對象主要為知名超市、百貨及電影院，本地商家主要為餐飲、服飾類商家。 商家訪談 主力 /次主力店商家訪談（超市、百貨、影院） 序號 商家類別 商家名稱 姓名 意向 反饋情況 1 超市類 家樂福 歐經(jīng)理 有 希望商業(yè)規(guī)模做大，單層面積至少 8000平米，另外在外部交通及內(nèi)部規(guī)劃上要優(yōu)于周邊的沃爾瑪。 2 TESCO 劉經(jīng)理 有 面積需求在 ，最好能超過周邊主力店沃爾瑪面積。希望一層面積大些，專用停車位最好能有 300個。 3 人人樂 王總 有 需求在 ，位置為 1F3F可以考慮，最好為 12F. 4 大潤發(fā) 譚經(jīng)理 觀望 在外地出差，待看場后才能出具體建議，對沙井有開店計劃，以前與華盛談過，如果進(jìn)駐面積 ，可以考慮。 5 華潤萬佳 皮經(jīng)理 觀望 臨老店比較近，另外擔(dān)心周邊沃爾瑪?shù)母偁帲杩淳唧w規(guī)劃再談意向。 6 新一佳 陳經(jīng)理 觀望 面積需求在 ，為 13F,或者一層部分面積。 7 沃爾瑪 劉經(jīng)理 無 周邊華盛項目已簽進(jìn)駐意向。認(rèn)可區(qū)域的發(fā)展。 8 吉之島 王經(jīng)理 無 公司對區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)還達(dá)不到其要求，相對吉之島的定位中高檔。 9 百佳 肖經(jīng)理 無 公司近兩年不會在沙井開店，認(rèn)為區(qū)域消費力還達(dá)不到其拓展要求。 10 好又多 梁經(jīng)理 無 被沃爾瑪收購，不開拓新店。 ? 超市類： 家樂福、樂購、人人樂對本項目較為認(rèn)可，有進(jìn)駐意向。 但都認(rèn)為華盛項目的沃爾瑪將會成為強勁對手，對本項目的商業(yè)規(guī)模、建筑規(guī)劃、停車位設(shè)計等要求較高。 商家訪談 序號 商家類別 商家名稱 姓名 意向 反饋情況 11 百貨類 海雅 葉總 有 需求面積在 3萬平米面積以上，層高 5米以上，對區(qū)域有意向，等項目規(guī)劃確定后可深入談 12 天虹 劉總 有 沙井已開一家店，經(jīng)營比較好，對項目所處區(qū)位比較了解，可以考慮進(jìn)駐，希望進(jìn)駐北地塊，面積為 13 茂業(yè) 李總 無 目前只進(jìn)駐開發(fā)自己的物業(yè) 14 家電類 國美 朱經(jīng)理 觀望 表示離沙井現(xiàn)有國美比較近，如果地段及條件特別好可以考慮進(jìn)駐開店 15 蘇寧 姜經(jīng)理 觀望 表示不排除沙井再開一家店的可能性，具有需看項目資料和現(xiàn)場再談 16 順電 溫總 無 對區(qū)域比較看好，但已簽約華盛地產(chǎn)項目。 17 電影院 大地影院 徐經(jīng)理 有 需求 12005000㎡ ，層高 711米，七層以下，負(fù)重 400kg/㎡ 以上 主力 /次主力店商家訪談（超市、百貨、影院） ? 百貨類： 因沙井百貨類競爭較小，百貨類商家對本項目所處區(qū)位認(rèn)可，進(jìn)駐意向較大。 ? 家電類：家電商業(yè)已布點沙井，因項目不確定因素較多， 商家持觀望態(tài)度較多，但均表示如果條件合適可繼續(xù)開店。 商家訪談 業(yè)態(tài) 成功訪問到商家 有意向商家 無意向商家 持觀望態(tài)度 超市 / 大賣場 家樂福，樂購，人人樂，大潤發(fā)，華潤萬佳，新一佳，沃爾瑪，吉之島，百佳，好又多 家樂福，樂購，人人樂 沃爾瑪，吉之島，百佳，好又多 大潤發(fā)，華潤萬佳，新一佳 百貨商場 海雅，天虹，茂業(yè) 海雅、天虹 茂業(yè) —— 家電類 國美、蘇寧、順電 —— 順電 國美、蘇寧 合計 16 5 6 5 目前對項目意向較強的超市和百貨商家較多，家電類商家持觀望態(tài)度較多。 主力 /次主力店訪談小結(jié) 商家訪談 本地商家訪談（休閑、餐飲） 編號000 商家類別 商家名稱 訪談人 進(jìn)駐意向 反饋情況 1 健身 皇冠健身俱樂 部 劉總經(jīng)理 一般 項目至少還要兩年才能談進(jìn)駐與否，現(xiàn)在談還太早。不過對項目所處位置比較感興趣，有搬過去的可能。 2 餐飲 佳友中西美食 王經(jīng)理 無 看好項目前景。但本店離項目太近了，不會考慮開分店，也不會舍棄現(xiàn)有店面搬遷過去。 3 老家鄉(xiāng)湘菜 劉經(jīng)理 無 本店位置還不錯，生意尚可，看好項目做餐飲的前景，但不會考慮搬遷或開分店。 4 沙縣小吃 魏先生 看情況 如果將來做起來了，人多生意好做，會考慮再開一間店。 5 港龍茶餐廳 陳女士 無 現(xiàn)在租用的是政府的場地，租金較便宜，目前生意尚好，沒有新開店計劃，且離項目很近，如果開新店會考慮去海上田園附近，本地人越來越多搬去海上田園附近的新房。 ? 餐飲類：本地小型餐飲商家實力有限，加上項目處于策劃階段，不明朗因素較多，對項目進(jìn)駐意向均不高。 ? 項目可考慮引進(jìn)其他連鎖餐飲品牌以及中高檔酒樓，提升商業(yè)檔次，聚集人氣。 商家訪談 編號 商家類別 商家名稱 訪談人 進(jìn)駐意向 反饋情況 6 服飾 Leer時尚女裝 林女士 有 看好項目位置，如果有大超市帶動，服裝會比較好做。 7 優(yōu)美世界童裝 金女士 有 看好項目位置，需求臨新沙路店面，但項目目前還在規(guī)劃階段，談進(jìn)駐太早。 8 流行姑娘 張先生 無 項目位置做品牌服飾專賣比較合適，不適合這種非品牌服飾店。 9 服務(wù)配套 黃志強涼茶鋪 李女士 看情況 是否開新店要看公司安排，本人認(rèn)為若項目能引進(jìn)大型超市和電影院，將來人流會很多，應(yīng)該會開新店。 10 洋酒莊 孫先生 無 目前主要做深圳、東莞、惠州的紅酒批發(fā)加盟，現(xiàn)有的店主要起展示作用，裝修成本高，不考慮開新店。 11 深圳煙酒專賣 王先生 一般 項目所在地塊原商戶，拆遷后搬至環(huán)鎮(zhèn)路對面，項目開發(fā)尚無時間表，暫不考慮搬遷或開新店。 ? 服飾類：本地服飾品牌對項目地塊較為認(rèn)可，有超市的帶動，商場物業(yè)條件好，比較適合中檔服