【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 基地。 ：利用古鎮(zhèn)的傳統(tǒng)院落，改造成為特色酒店，客棧。 ：在古鎮(zhèn)四方街及周邊傳統(tǒng)街區(qū)，改造建設(shè)為特色酒吧。 :開(kāi)發(fā)成觀光及高山特色旅游項(xiàng)目。 近期推出的開(kāi)發(fā) ?雙廊古鎮(zhèn)招商項(xiàng)目 ?喜洲董苑迎賓館擴(kuò)建 ?鰲山半島旅游開(kāi)發(fā) ?喜洲古鎮(zhèn)保護(hù)與開(kāi)發(fā) ?大理影視文化開(kāi)發(fā)傳播中心（公司） ?喜洲半島旅游休閑度假綜合開(kāi)發(fā) ?蒼山旅游綜合開(kāi)發(fā) ?大理民族民間藝術(shù)傳習(xí)研究中心 未來(lái)旅游度假地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多 根據(jù)大理城市規(guī)劃，未來(lái)土地指標(biāo)傾向海東、鳳儀。但是近期推出的喜州古鎮(zhèn)等旅游熱點(diǎn)片區(qū)的開(kāi)發(fā)，將對(duì)海東形成威脅。 35 受洱海天域影響，大理成為全國(guó)焦點(diǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)自環(huán)境保護(hù)、文化保護(hù)的壓力較大 ?起因?yàn)橛浾吒F追不舍，最終導(dǎo)致事件爆發(fā)。 ?涉及面廣，副州長(zhǎng)、副市長(zhǎng)、州長(zhǎng)助理、建設(shè)銀行分行行長(zhǎng)等均受被判刑。 ?在天域事件后，大理備受媒體“關(guān)照”，其后又爆出各種事件，“龍首關(guān)遺址”被毀事件、血鉛中毒等在全國(guó)都引起很大反響。 ?洱海生態(tài)城在來(lái)自各方的壓力下，再退洱海 15米。 ?在中央土地整理事件中，大理再爆出大理論壇違法圈地，在各方壓力下，昆明城建補(bǔ)交土地款并要求馬上開(kāi)工。 由于媒體和網(wǎng)絡(luò)不斷爆料，大理一再成為焦點(diǎn)，給政府和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大壓力，行動(dòng)日趨謹(jǐn)慎。 36 市場(chǎng)分析二：旅游地產(chǎn)市場(chǎng)情況 ?旅游度假物業(yè)價(jià)格透支情況嚴(yán)重 ?非直達(dá)交通形成購(gòu)買(mǎi)障礙 ?旅游市場(chǎng)面臨下滑影響旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?外銷(xiāo)是度假產(chǎn)品的主流，但效果不佳 ?產(chǎn)品向小面積低總價(jià)趨勢(shì) ?沒(méi)有真正意義上的度假物業(yè) ?外銷(xiāo)客戶(hù)特征分散，沒(méi)有形成具有一定特征的規(guī)模化的客戶(hù)群 37 洱海傳奇 銀海山水間 2期 洱海莊園 項(xiàng)目規(guī)模 占地 306畝，建筑面積 13萬(wàn)㎡。二期推出 192套 二期占地約 230畝， 51286平方米，容積率 、聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。 占地 300000㎡，一期別墅和花園洋房已售盡，部分已入住，二期高層已推出一批， 10月中旬推出第二批 核心賣(mài)點(diǎn) 蒼山、洱海景觀 園林、景觀，本地知名發(fā)展商 主力戶(hù)型 二期主要為 130250㎡的別墅，有獨(dú)棟、聯(lián)排和雙拼，以 190㎡左右的戶(hù)型為主。 洋房：面積從 30— 104平米，別墅：包括 168至 270平米。 二期高層面積區(qū)間是 37200㎡ 價(jià)格 一期均價(jià) 5900，二期一批次60008000，二批次 800010000 洋房均價(jià)格 5500。聯(lián)排別墅均價(jià) 7500。獨(dú)棟別墅 1萬(wàn)至 二期一批是 4700元 /㎡，第二批還未定 銷(xiāo)售率 一期 39套售罄，二期一批次 40多套售至尾聲，二批次 9月 26日開(kāi)盤(pán)。 二期分四個(gè)組團(tuán)進(jìn)行推售，一組團(tuán)洋房已售完。 一期已售盡，二期一批尾聲，二期即將開(kāi)盤(pán) 開(kāi)售時(shí)間 202211 2022年 7月 24日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌 202207 客戶(hù) 主要客戶(hù)是大理本地富有階層 本地 2/3，外省約 10% 本地客戶(hù)為主 優(yōu)劣勢(shì) 周?chē)曰牡貫橹?，外部環(huán)境惡劣，一期和二期一批以低價(jià)格策略，對(duì)本地客戶(hù)吸引力非常強(qiáng)。 優(yōu)美的地理環(huán)境，利用銀海自身優(yōu)勢(shì)，帶入大批銀海老客戶(hù)。但項(xiàng)目交通較差。 項(xiàng)目前期別墅和花園洋房為項(xiàng)目地打造出實(shí)景，但 11和 18層的高層住宅吸引外客沒(méi)有優(yōu)勢(shì) 大理當(dāng)前主要外銷(xiāo)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì) 38 洱海國(guó)際生態(tài)城 感通小鎮(zhèn) 大理公館 項(xiàng)目規(guī)模 占地 386畝，建筑面積 ㎡。 期是約 ， 二期將有一個(gè)約 國(guó)際度假酒店 占地 243544㎡，建筑面積 65757㎡，規(guī)劃建造 368棟（套）別墅 ： 1期有 50多套 2期 118多套 3期未定。 占地面積 198畝 核心賣(mài)點(diǎn) 蒼山、洱海景觀、節(jié)能 精裝、可交付于物管中心做酒店出租 洱海 主力戶(hù)型 中小戶(hù)型 二期主推 3690㎡的小面積精裝別墅 主推物業(yè)有聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，戶(hù)型面積在 200600平米之間不等。獨(dú)棟別墅 145棟 價(jià)格 小高層， 6層以下的價(jià)格是 4000元 /平米左右， 6層以上的是 6500元 /平米?；▓@洋房 5500元 6000元 /平米。精裝修的酒店式公寓 8500元 /平米 一期價(jià)格區(qū)間為 65007000，二期價(jià)格區(qū)間是 800010000 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在 10000元 /㎡ 以上 銷(xiāo)售率 聲稱(chēng)售罄，但電話咨詢(xún)?nèi)杂袖N(xiāo)售 一期已入住，二期銷(xiāo)售還有 10幾套 待售 開(kāi)售時(shí)間 2022130 2022 項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底或明年年初推出。 客戶(hù) 主要客戶(hù)是大理本地及昆明客戶(hù) 主要以外地富裕階層為主，當(dāng)?shù)馗辉ｋA級(jí)為輔助。 優(yōu)劣勢(shì) 大理洱海唯一半島，低總價(jià)策略行銷(xiāo)。 是大理較早的別墅開(kāi)發(fā)商，積累了 10余年的客戶(hù)和人氣，但 小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)不齊全，大多數(shù)生活配套需要依托周邊。 大理主要外銷(xiāo)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì) 39 梨花溪 蘭花苑 洱海龍灣 項(xiàng)目規(guī)模 占地 145畝，建筑面積約 10萬(wàn)。普通住宅 ,別墅 ,小高層 ,獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 ,花園洋房。 5期一起推 占地 ，建筑面積 118400㎡ 純別墅 占地 194120㎡，將會(huì)建設(shè)的物業(yè)有海景酒店、海景公寓、花園洋房、空中別墅、別墅 核心賣(mài)點(diǎn) 坡地，交通、西班牙 景觀、度假 蒼山、洱海 主力戶(hù)型 戶(hù)型面積主要集中在 90220平米 160388㎡ 項(xiàng)目一期占地 4萬(wàn)多平米，年底推出。將推出 800多套高層公寓和 30多套雙拼別墅。公寓平均面積 50平米左右， 12層為商業(yè)，第三層為架空層，高層公寓從第四層起。昆明售樓地址（翠湖丁字坡 1號(hào) 價(jià)格 別墅均價(jià) 4500元 /平米，獨(dú)棟別墅約 100萬(wàn)元 /棟；住宅均價(jià)約3000元 /平米。 均價(jià) 4800元 /㎡ 未定 銷(xiāo)售率 仍有部分， 13期均有 已售 40% 開(kāi)售時(shí)間 20221 一期年底開(kāi)盤(pán) 客戶(hù) 本地為主，外地少量 目標(biāo)客戶(hù)以本地富人、公務(wù)員為主 優(yōu)劣勢(shì) 交通便利，低價(jià)。項(xiàng)目靠原火葬場(chǎng)有影響 地段不錯(cuò)，但營(yíng)銷(xiāo)較差 大理其他外銷(xiāo)別墅樓盤(pán) : 40 大理旅游地產(chǎn)售價(jià)趕超昆明類(lèi)似物業(yè) （價(jià)格都在 1萬(wàn)左右） 洱海 傳奇 山水間 洱海 龍灣 洱海國(guó)際 生態(tài)城 梨花溪 蘭花苑 洱海 天域 感通 小鎮(zhèn) 開(kāi)發(fā)量 130000㎡ 140000㎡ 193625㎡ 257400㎡ 100000㎡ 118400㎡ 78800㎡ 65757㎡ 在售價(jià)格 7800元 /㎡ 9600元 /㎡ —— 6500元 /㎡ 4500元 /㎡ 5600元 /㎡ 16000元 /㎡ 9000元 /㎡ 世博生態(tài)城 春城高爾夫 春城海岸 滇池衛(wèi)城 溫泉山谷 恒大金碧天下 目前售價(jià) 12022元 /㎡ 18000元 /㎡ 12022元 /㎡ 24000元 /㎡ 7000元 /㎡ 3800元 /㎡ 特點(diǎn) 生態(tài)資源 湖景、高爾夫 湖景、高爾夫 滇池 市區(qū) 高爾夫 高爾夫 溫泉 景觀 湖景 ① 與昆明頂級(jí)物業(yè)相比 ：價(jià)格逼近昆明頂級(jí)物業(yè)，滇池衛(wèi)城與洱海天域價(jià)格均站立在 2萬(wàn) /㎡； ② 與昆明郊區(qū)度假物業(yè)相比 ：大理旅游項(xiàng)目?jī)r(jià)格已超越昆明郊區(qū)物業(yè)； ③ 與國(guó)內(nèi)其他度假物業(yè)相比 ：已追趕上深圳、北京等一線城市郊區(qū)別墅價(jià)格； 大理旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量與在售價(jià)格 昆明類(lèi)似代表物業(yè)價(jià)格表 旅游地產(chǎn)分析之一： 07年上市大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格暴漲，未來(lái)增值空間被擠壓 41 ① 大理政府層面在過(guò)去的旅游管理上存在很多失誤，直接造成目前大理傳統(tǒng)觀光旅游下滑嚴(yán)重。 ② 大理一直在嘗試做大理的旅游營(yíng)銷(xiāo)，獲得許多稱(chēng)號(hào)，諸如中國(guó)魅力城市此類(lèi)。投入大回報(bào)小，聲音不統(tǒng)一，缺乏整體有效的規(guī)劃。 ③ 大理旅游目前提出了二次創(chuàng)業(yè)思路，從單一的觀光旅游性質(zhì)向休閑旅游為主過(guò)渡。 —— 大理州旅游局馬局 目前大理市每年旅游人口接近 520萬(wàn)人次，平均停留時(shí)間在 ，大理?yè)碛芯频甏参?，其中星級(jí)酒店 71個(gè)，客棧床位 2萬(wàn)個(gè)。但是，大理的酒店配套不足，服務(wù)水平不高，不受游客，特別是高端游客的喜愛(ài)。 —— 大理市旅游局高局 旅游地產(chǎn)分析之二：大理旅游市場(chǎng)的下滑，從來(lái)源方面壓縮了旅游地產(chǎn)的空間 42 大理 20222022房?jī)r(jià)變化及與 GDP關(guān)系 ① GDP與商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率關(guān)系 ： 07年以前， GDP增速跑過(guò)房?jī)r(jià)增速， 07年后，隨著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品上市，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) GDP增速。 ② 旅游概念引入帶來(lái)的變化 ：旅游地產(chǎn)以本身超當(dāng)?shù)匾槐兜膬r(jià)格入市。、 ③ 實(shí)際支撐 ：無(wú)論是到大理的旅游人數(shù) /支出，還是大理人均支配收入 /GDP都沒(méi)大幅增長(zhǎng)，那么本地市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力局限性很大 旅游地產(chǎn)分析之三：旅游地產(chǎn)概念推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)已脫離城市自身消化能力。 大理 20222022旅游人數(shù)、收入情況 43 名稱(chēng) 通達(dá)性 第三產(chǎn)業(yè)情況 旅游業(yè)情況 大理 航線 4條 整體服務(wù)水平較低，缺乏高端服務(wù)配套資源。 屬于過(guò)境旅游城市，難讓游客留下來(lái)。 麗江 航線 21條 整體服務(wù)較好，配備一定高端服務(wù)資源。 旅游較為成熟，以政府牽頭做城市營(yíng)銷(xiāo)推廣。旅游收入逐年上升。 騰沖 航線 6條 整體服務(wù)水平較低，主要依賴(lài)球場(chǎng)配套。 旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)。旅游收入呈逐年上升趨勢(shì)，漲幅達(dá) % 西雙版納 航線 8條 整體服務(wù)水平低，高端服務(wù)配套資源較匱乏。 較為成熟，平穩(wěn)發(fā)展。 20222022大理旅游人口及收入變化情況 ① 3條航線， 2條省內(nèi)， 1條廣東，基本無(wú)快捷交通方式。 ② 星級(jí)酒店缺乏，低端住宿繁榮。 ③ 旅游人口及收入增長(zhǎng)緩慢，旅游業(yè)陷入瓶頸。 ④ 城市定位模糊，高端客群拒絕將時(shí)間花在交通上 旅游地產(chǎn)分析之四： 非直達(dá)交通嚴(yán)重阻礙旅游發(fā)展，相關(guān)高端資源匱乏，未能為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支撐 44 大理旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售情況表 銀海山水間某負(fù)責(zé)人 ：大的戶(hù)型問(wèn)題大，小的快賣(mài)完了。 某項(xiàng)目總監(jiān)常先生 ：本來(lái)想做旅游地產(chǎn)，但多是本地人購(gòu)買(mǎi)，而他們和外地人一樣，買(mǎi)小戶(hù)型為主。 大理某項(xiàng)目經(jīng)理胡 ：要買(mǎi)小的沒(méi)了，我們有個(gè)固執(zhí)的老板不降價(jià)，一期賣(mài)的都是老板的朋友。 大理某開(kāi)發(fā)公司老總林 ：現(xiàn)在聯(lián)排基本售罄， 400㎡的很困難。 ?外銷(xiāo)推廣力度與外銷(xiāo)比例關(guān)系： 進(jìn)行全國(guó)性外銷(xiāo)的樓盤(pán)總能帶來(lái)更多的外地客戶(hù)；梨花溪、蘭花苑基本無(wú)外銷(xiāo)，銷(xiāo)售情況較差 ?外銷(xiāo)與收益： 感通小鎮(zhèn)低總價(jià)在外銷(xiāo)中能帶來(lái)快速優(yōu)勢(shì)，而洱海天域高總價(jià)卻無(wú)法售出；在外銷(xiāo)力度上，感通小鎮(zhèn)不如洱海天域的多樣性，丟失溢價(jià)空間。 洱海傳奇 洱海傳奇 2 山水間 洱海龍灣 洱海國(guó)際生態(tài)城 梨花溪 蘭花苑 洱海天域 感通小鎮(zhèn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未開(kāi)盤(pán) 2022 出售套數(shù) 29 185 —— 687 170 126 184 118 銷(xiāo)售比例 % % —— % 30% % % % 已成交 外銷(xiāo)比例 9% 33% —— 40% 11% 10% 70% 60% 旅游地產(chǎn)分析之五： 度假成為樓盤(pán)推廣共性，但銷(xiāo)路不暢，消化緩慢 45 外銷(xiāo) ?包下大理古城的五華樓并將其作為售樓部；銀海全省會(huì)員推廣，舉辦商學(xué)院聚會(huì)、國(guó)際攝影大賽、樣板戲等文化與小眾營(yíng)銷(xiāo)，文化的噱頭竟然成了自導(dǎo)自演的一場(chǎng)戲； ?針對(duì)外地市場(chǎng)，該項(xiàng)目采取多參房交會(huì)及與昆明 2地現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售等方式，但其每次售罄的房源都會(huì)在下次開(kāi)盤(pán)時(shí)出現(xiàn)； ?為了擴(kuò)大外銷(xiāo)，聘請(qǐng) 2家代理公司銷(xiāo)售，分別負(fù)責(zé)省內(nèi)外銷(xiāo)售，同時(shí)瘋狂參加全國(guó)各地房交會(huì)；請(qǐng)凌峰做項(xiàng)目代言；推出大理感通別墅文化之韻系列報(bào)道之感通茶文化、禪文化、蘭文化等；舉辦業(yè)主火把節(jié)；贊助電影“逃亡香格里”并將其感通別墅作為外景地拍攝；網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)在各種網(wǎng)站上發(fā)布該項(xiàng)目的介紹、并與旅行社掛鉤等等花樣繁多。 08年聯(lián)合深圳商報(bào)天域與感通聯(lián)合深圳推廣，推出大理別墅國(guó)慶黃金周考察團(tuán)。其緩慢的開(kāi)發(fā)周期與其銷(xiāo)售回籠緊密相關(guān)； ?成立游艇俱樂(lè)部，讓其體驗(yàn)娛樂(lè)元素。一期銷(xiāo)售從開(kāi)發(fā)商自身圈子進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，深圳設(shè)立接待處，其賣(mài)掉了礙于開(kāi)發(fā)商面子而購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)后，銷(xiāo)售速度迅速放緩； ?緩慢的銷(xiāo)售速度，讓梨花溪、蘭花苑成了無(wú)頭蒼蠅；拮據(jù)的現(xiàn)金流只能讓其參加昆明房交會(huì)來(lái)對(duì)外推廣；其悄悄的來(lái)昆明房交會(huì)注定其悄悄的走 銀海山水間 國(guó)際生態(tài)城 感通小鎮(zhèn) 洱海天域 蘭花苑 梨花溪 旅游地產(chǎn)分析之六： 營(yíng)銷(xiāo)無(wú)勢(shì)、渠道不暢、手段多樣、效果不佳。 46 20222022(上）大理戶(hù)型面積變化 20222022(上）大理別墅面積變化 感通小鎮(zhèn)二期3090㎡為主力入市 洱海國(guó)際生態(tài)城40130㎡為主力入