【文章內容簡介】 稱作“回購”行為?！　∑?、擔保人之權利與義務　　在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權人，卻又有相對獨立的權利與責任，突顯出按揭合同不同于一般房地產抵押合同的鮮明特征?！　０唇胰诉€款的責任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時，發(fā)展商承擔相應的擔保責任。此承諾之性質為一般保證，責任的性質為補充責任，即在按揭權人實現(xiàn)按揭權以后，其債權仍不足以清償的，發(fā)展商有責任對按揭人的余下債務予以清償。　　發(fā)展商的保證擔保，連同按揭人的按揭擔保，使按揭權人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。　　確認和保護按揭權人利益的責任。由于發(fā)展商是購房合同中的當事人，且按揭房屋在辦理產權之前實際上為發(fā)展商所擁有，故無論按揭的標的是合同權益，還是一種不動產物權，按揭權人欲實現(xiàn)其按揭權必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權的順利實現(xiàn)，也利于保護按揭權人的權益在按揭期內不受侵犯?！　？顚Ｓ玫呢熑?。依按揭之慣例，按揭權人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設。由于貸款的使用直接影響按揭房屋的建設和按揭權的實現(xiàn)，故按揭合同應要求發(fā)展商?？顚Ｓ?，不得將資金挪作他用。　　按時和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責任。此責任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時、不按質交付房屋時，既違反了對購房人（借款人、按揭人）的合同義務，也違反了對貸款人（按揭權人）的合同義務?！　』刭徹熑巍Ｓ袝r按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時，發(fā)展商有責任將已售出的房屋回購，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權人的還款義務?！　嶋H上，即使按揭合同沒有回購條款，如果購房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權人履行了擔保義務后，反過來可向購房人主張債權，在收回房屋和向購房人作出適當補償后，其結果與依回購條款履行回購責任的結果往往相差無幾?！　∞k理登記和向按揭權人交付權證的責任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權利人交付權證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權證的申領手續(xù)，并保障將權證交按揭權人保管，直到按揭人履行完畢還款義務為止，方可交還按揭人。　　八、違約責任　　違約事由當事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時，按揭權人有權處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔責任?！　。?）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計數月未按期供款，或拖欠之供款達到特定數目，即構成按揭人違約。　?。?）發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款，按揭人因失業(yè)而無支付能力等?！　。?）按揭人有其他違反合同義務和損害按揭權人利益之行為。如按揭人未盡保管義務，從事?lián)p害房屋價值之行為，或未服從按揭權人對其處分權之限制，擅自將按揭房屋另設抵押或轉讓給他人，從而損害按揭權人之利益者。　?。?）發(fā)展商未按時、按質建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時、按質建造和交付房屋是發(fā)展商對按揭權人的擔保義務之一部分，則在發(fā)展商不按時和不按質建筑和交付房屋時，按揭權人當然有權追究發(fā)展商的違約責任。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益，也嚴重不利于按揭權人的利益，因此，將延期交樓和貨不對板作為按揭權人追究發(fā)展商違約責任的事由有利于強化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束?！　“唇曳课葜幏职唇液贤袑Π唇曳课莸奶幏值囊?guī)定主要是處分方式和所得價款的分配順序的約定。在協(xié)議折價、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價一般不適用于按揭房屋的處分，因為按揭權人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設辦事機構）才會接受以協(xié)議折價方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主?！　√幏炙脙r款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費用、代扣應繳稅費后，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權人的債務。處分所得不足以償還債務時，應由發(fā)展商承擔補充責任，處分所得償還債務后尚有余額的，余額交還按揭人?！　Ｈ说难a充責任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務承擔連帶清償責任，本文以為不妥。既是按揭合同，就應以按揭擔保和按揭房屋的處分為主導，以發(fā)展商的擔保責任為補充。若讓發(fā)展商承擔連帶清償責任，則按揭合同成可有可無之物，既無特色，也無意義。而且，設立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購房人之個人融資能力、以未來之物盡其所用，提高其生活質素，其前提是對其未來生活添加一定負擔，以實現(xiàn)利益與責任的均衡。如果發(fā)展商須對按揭人的債務承擔連帶清償責任，在發(fā)生違約事由時，按揭權人必置按揭權于不顧為自己實現(xiàn)債權的便利而向發(fā)展商主張債權，此結果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔保責任是補充責任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務時，發(fā)展商才就其不足部分承擔責任?！　【拧⑵渌麠l款　　按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈行為的，繼承人或受遺贈人應在一定期限內到登記機關辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉讓，無須交納與轉讓有關的稅費，繼承人或受遺贈人取得在購房合同、借款合同和按揭合同中的當事人的地位，享有相關權利，但須償還尚未償還之欠款?！　娭茍?zhí)行公證強制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機關對債權進行確認，并賦予該債權強制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時，債權人無須經過訴訟程序確認債權，只須向法院執(zhí)行機關申請強制執(zhí)行債權即可。此舉有利于債權之實現(xiàn)并免卻當事人之訟累。實踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機關進行強制執(zhí)行公證?？紤]到合同所涉?zhèn)鶛鄷蚝贤牟糠致男卸l(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時，公證機關會要求債務人在債權的催款通知上簽字以確認債務余額，然后據此出具強制執(zhí)行證書，由債權人持強制執(zhí)行公證書向法院申請強制執(zhí)行。問題是，在發(fā)生違約事由時，債務人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰會輕易地在對自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒有債務人（按揭人）的配合，債權人（按揭權人）雖有經強制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無法取得強制執(zhí)行證書，向法院直接申請執(zhí)行的目的不能達到，為實現(xiàn)債權，當事人不得不轉而向法院起訴，不僅時間延長，費用也增加，最終對雙方當事人均不利?！　∷?，實踐中應考慮在法院執(zhí)行程序中確認債權的可能性，并省卻債務人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書申請強制執(zhí)行。事實上，法院對債權的確認不光是在訴訟程序中進行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經生效的法院判決，其所確認的債權也可能需要重新確認，如判決送達后債務部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過程中對債權數額作相應的加減。既然如此，為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認呢？公證部門何以要用債務人的配合作為出具強制執(zhí)行證書的條件呢？　　費用分擔各方當事人還應依當地的規(guī)定約定公證費、按揭登記費、印花稅等費用的分擔方式?！　“唇抑夸N按揭合同應約定在按揭人支付完畢按揭款本息時，有關按揭登記應依法涂銷?！　“唇液贤Ш桶唇页闪⒌臈l件按揭合同一般約定在各方當事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設定，按揭關系因此成立?！　〉谌?jié)房地產按揭合同履行中若干法律問題　　一、按揭中的轉按揭　　所謂轉按揭，是指在按揭合同的履行過程中因按揭人（一手購房人）轉讓所購房屋給轉按揭人（二手購房人）而發(fā)生的按揭的權利義務關