談談房地產(chǎn)樓花按揭(編輯修改稿)
2025-07-21 22:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 下來：一種是法律中的規(guī)定，另一種則是雙方在樓花按揭合同中的約定。比較典型的是香港，在房地產(chǎn)法律中明文規(guī)定了一些雙方必須遵守、不許通過約定改變的強制性條款，較好地保護了當事人的利益，促進了房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。（1）按揭擔保的債權(quán)與擔保物的范圍。樓花按揭與樓花買賣合同息息相關(guān)。沒有得到貸款人同意，不得擅自采取任何行為使樓花買賣合同消滅或變更，若擅自采取，該行為對于按揭權(quán)人不產(chǎn)生法律效力。而且，當按揭借款人不能履行樓花買賣合同中所規(guī)定的義務時，為確保自己的利益，按揭貸款人有權(quán)代借款人履行，而所花費的一切費用必須由借款人償還。因此，在樓花按揭中，擔保債權(quán)的范圍不僅包括原債權(quán)（銀行所貸款）、利息、遲延利息，還包括樓花買賣合同中規(guī)定的應由購房人負擔而其未負擔，由擔保權(quán)人代其履行而為此所支出的一切費用，包括手續(xù)費、勞務費、買賣成本交易費用等。擔保標的物的范圍則為樓花買賣合同中買方所享有的一切權(quán)益，包括取得樓宇權(quán)利、設定保險的利益等。（2）對標的物的占有及利用在按揭樓宇竣工之前，擔保標的物實際上體現(xiàn)在有關(guān)權(quán)屬證書（如預售買賣合同）上。此時，這些權(quán)屬證書一般交由貸款銀行保管，貸款銀行取得一種類似于質(zhì)押權(quán)人的地位。而在樓宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有關(guān)權(quán)屬證書仍然留置在貸款銀行受理，此時貸款銀行只是取得類似抵押權(quán)人的地位，只要借款人如期履行，其對按揭房產(chǎn)就擁有占有權(quán)。這是由樓花按揭的設定目的決定的，因為借款人設定樓花按揭的最終目的在于，只花少量的錢即可獲取房產(chǎn)居住或使用，解決其對房產(chǎn)的需求，而同時，銀行參與樓花按揭的目的不在獲取樓宇的所有權(quán)，而在于通過資金流通獲取貸款利差。因此，雖然按揭樓宇的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到銀行的債務得到清償。因此，樓花按揭是一種通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益但不轉(zhuǎn)移物業(yè)占有來設定的擔保方式。在對樓宇的使用上，雙方均有一定的約束。就按揭人而言，未經(jīng)銀行同意，不得擅自變更回或解除樓宇預售合同，不得采取任何可能致使樓花買賣無效的行為。對于按揭房產(chǎn)，雖然他有占有的權(quán)利，但同時他也負有保管義務。因為，按揭人的利益。所以，按揭期間，按揭人不得對樓宇施加侵害，不得實施會使擔保物價值減少的行為，而且，要保管好擔保物，使其免受外力侵害和發(fā)生毀損滅失。如果按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分樓宇或有導致樓宇價值減損的毀損、破壞等行為，必須承擔損害賠償責任。而就按揭權(quán)人而言，在對內(nèi)關(guān)系上，按揭期間，他僅具有擔保權(quán)人的資格，必須在擔保目的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，在債務未屆清償期時，不得以轉(zhuǎn)讓第三人等手段處分樓宇，也不得主張按揭人對樓宇的占有為無權(quán)占有。但在按揭期間銀行對被按揭房地產(chǎn)有監(jiān)督權(quán)。（3）按揭人對標的物的贖回請求權(quán)（還贖權(quán)）。按揭人對標的物的贖回請求權(quán)是指按揭人履行債務后，向按揭權(quán)人提出的一種請求權(quán)。基于這種請求權(quán)，按揭權(quán)人應該將設定按揭時，轉(zhuǎn)讓在其名下的物業(yè)重新轉(zhuǎn)回按揭人名下。之后，按揭解除，雙方的權(quán)利義務歸于消滅。作為權(quán)利，在按揭過程中，只要按揭人如期履行按揭合同中約定的還款責任，他就將享有法定的還贖權(quán)，但這一權(quán)利的行使只有在他將全部貸款本息還清時才具備法定條件。如果按揭人拖欠到期的款未還而構(gòu)成違約，這時他仍然享有還贖權(quán)，但不是法定的還贖權(quán)，而是蘅平法上的還贖權(quán)，之所以設定蘅平法，是因為蘅平法認識到，轉(zhuǎn)移物業(yè)的目的在于擔保債的償還，債權(quán)人的利益并非存在于對擔保物的權(quán)利的獲得，而是使
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