談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭(編輯修改稿)
2025-07-21 22:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下來(lái)：一種是法律中的規(guī)定，另一種則是雙方在樓花按揭合同中的約定。比較典型的是香港，在房地產(chǎn)法律中明文規(guī)定了一些雙方必須遵守、不許通過(guò)約定改變的強(qiáng)制性條款，較好地保護(hù)了當(dāng)事人的利益，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。（1）按揭擔(dān)保的債權(quán)與擔(dān)保物的范圍。樓花按揭與樓花買賣合同息息相關(guān)。沒(méi)有得到貸款人同意，不得擅自采取任何行為使樓花買賣合同消滅或變更，若擅自采取，該行為對(duì)于按揭權(quán)人不產(chǎn)生法律效力。而且，當(dāng)按揭借款人不能履行樓花買賣合同中所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，為確保自己的利益，按揭貸款人有權(quán)代借款人履行，而所花費(fèi)的一切費(fèi)用必須由借款人償還。因此，在樓花按揭中，擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括原債權(quán)（銀行所貸款）、利息、遲延利息，還包括樓花買賣合同中規(guī)定的應(yīng)由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)而其未負(fù)擔(dān)，由擔(dān)保權(quán)人代其履行而為此所支出的一切費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、買賣成本交易費(fèi)用等。擔(dān)保標(biāo)的物的范圍則為樓花買賣合同中買方所享有的一切權(quán)益，包括取得樓宇權(quán)利、設(shè)定保險(xiǎn)的利益等。（2）對(duì)標(biāo)的物的占有及利用在按揭樓宇竣工之前，擔(dān)保標(biāo)的物實(shí)際上體現(xiàn)在有關(guān)權(quán)屬證書(shū)（如預(yù)售買賣合同）上。此時(shí)，這些權(quán)屬證書(shū)一般交由貸款銀行保管，貸款銀行取得一種類似于質(zhì)押權(quán)人的地位。而在樓宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有關(guān)權(quán)屬證書(shū)仍然留置在貸款銀行受理，此時(shí)貸款銀行只是取得類似抵押權(quán)人的地位，只要借款人如期履行，其對(duì)按揭房產(chǎn)就擁有占有權(quán)。這是由樓花按揭的設(shè)定目的決定的，因?yàn)榻杩钊嗽O(shè)定樓花按揭的最終目的在于，只花少量的錢即可獲取房產(chǎn)居住或使用，解決其對(duì)房產(chǎn)的需求，而同時(shí)，銀行參與樓花按揭的目的不在獲取樓宇的所有權(quán)，而在于通過(guò)資金流通獲取貸款利差。因此，雖然按揭樓宇的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到銀行的債務(wù)得到清償。因此，樓花按揭是一種通過(guò)轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益但不轉(zhuǎn)移物業(yè)占有來(lái)設(shè)定的擔(dān)保方式。在對(duì)樓宇的使用上，雙方均有一定的約束。就按揭人而言，未經(jīng)銀行同意，不得擅自變更回或解除樓宇預(yù)售合同，不得采取任何可能致使樓花買賣無(wú)效的行為。對(duì)于按揭房產(chǎn)，雖然他有占有的權(quán)利，但同時(shí)他也負(fù)有保管義務(wù)。因?yàn)?，按揭人的利益。所以，按揭期間，按揭人不得對(duì)樓宇施加侵害，不得實(shí)施會(huì)使擔(dān)保物價(jià)值減少的行為，而且，要保管好擔(dān)保物，使其免受外力侵害和發(fā)生毀損滅失。如果按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分樓宇或有導(dǎo)致樓宇價(jià)值減損的毀損、破壞等行為，必須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而就按揭權(quán)人而言，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上，按揭期間，他僅具有擔(dān)保權(quán)人的資格，必須在擔(dān)保目的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，在債務(wù)未屆清償期時(shí)，不得以轉(zhuǎn)讓第三人等手段處分樓宇，也不得主張按揭人對(duì)樓宇的占有為無(wú)權(quán)占有。但在按揭期間銀行對(duì)被按揭房地產(chǎn)有監(jiān)督權(quán)。（3）按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)（還贖權(quán)）。按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)是指按揭人履行債務(wù)后，向按揭權(quán)人提出的一種請(qǐng)求權(quán)?；谶@種請(qǐng)求權(quán)，按揭權(quán)人應(yīng)該將設(shè)定按揭時(shí)，轉(zhuǎn)讓在其名下的物業(yè)重新轉(zhuǎn)回按揭人名下。之后，按揭解除，雙方的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。作為權(quán)利，在按揭過(guò)程中，只要按揭人如期履行按揭合同中約定的還款責(zé)任，他就將享有法定的還贖權(quán)，但這一權(quán)利的行使只有在他將全部貸款本息還清時(shí)才具備法定條件。如果按揭人拖欠到期的款未還而構(gòu)成違約，這時(shí)他仍然享有還贖權(quán)，但不是法定的還贖權(quán)，而是蘅平法上的還贖權(quán)，之所以設(shè)定蘅平法，是因?yàn)檗科椒ㄕJ(rèn)識(shí)到，轉(zhuǎn)移物業(yè)的目的在于擔(dān)保債的償還，債權(quán)人的利益并非存在于對(duì)擔(dān)保物的權(quán)利的獲得，而是使
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