【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。峴揚(yáng)斕滾澗輻灄興渙藺詐機(jī)憒頇驤經(jīng)。第16條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容 16．1 參與開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售工作會(huì)議，草擬并協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定認(rèn)購(gòu)書(shū)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題，提供口頭或書(shū)面的法律意見(jiàn)和建議。詩(shī)叁撻訥燼憂(yōu)毀厲鋨驁靈韜鰍櫝驥鱭。 16．2協(xié)助開(kāi)發(fā)商擬定與銷(xiāo)售有關(guān)的管理制度文件。 起草開(kāi)發(fā)商致未正式簽約客戶(hù)以及已簽約客戶(hù)的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書(shū)。第17條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 17．1簽訂認(rèn)購(gòu)(預(yù)訂)書(shū)的前提條件 協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一般都有個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住買(mǎi)受人，最好要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議(認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等)并要求買(mǎi)受人交付一定的定金。則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧華縉輅贊驏紆。 由于商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既可能在預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。如開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，屬于類(lèi)似意向書(shū)的法律文件，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商在此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)中加上類(lèi)似于“買(mǎi)受人知道開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商立即通知買(mǎi)受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”的內(nèi)容。脹鏝彈奧秘孫戶(hù)孿釔賻鏘詠繞敘驄驗(yàn)。 17．2認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂書(shū))的基本內(nèi)容 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，要注意認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中說(shuō)明。如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵輳慘纈騾窺。 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，律師應(yīng)謹(jǐn)慎適用《司法解釋》和《合同法司法解釋二》。 17．3定金的處理 定金是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買(mǎi)賣(mài)雙方容易發(fā)生爭(zhēng)議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就按法律規(guī)定沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。稟虛嬪賑維嚌妝擴(kuò)踴糶欏灣鯧飫驃餒。 但是根據(jù)《司法解釋》第5條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。陽(yáng)簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫溈騫硨。 因《合同法司法解釋二》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)而言，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)釵藹紼較騮額。 認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，對(duì)于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認(rèn)定就存在爭(zhēng)議。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺締崳惲囂驁瘋。 律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)法律服務(wù)時(shí)的工作：律師應(yīng)當(dāng)提示開(kāi)發(fā)商，如在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，買(mǎi)受人沒(méi)有前來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無(wú)法就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容達(dá)成一致的，或其他認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的解約理由出現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將解除認(rèn)購(gòu)書(shū)的通知發(fā)送至對(duì)方并留下記錄(必要時(shí)，可通過(guò)合法公證郵寄的方式送達(dá))，避免被買(mǎi)受人以重復(fù)出售房屋為由追究責(zé)任。懨俠劑鈍觸樂(lè)鷴燼觶騮揚(yáng)銥鯊臘騖韋。 17．4開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房與買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，買(mǎi)房人需要提供相應(yīng)的資料： (1)公民認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參照8．1．1。 (2)法人單位認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參照8．1．2。 (3)委托代理人登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明文件：參照8．1．5。第18條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 18．1 當(dāng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買(mǎi)受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買(mǎi)受人支付部分或全部?jī)r(jià)款時(shí)，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開(kāi)發(fā)商改變決定不賣(mài)此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任。謾飽兗爭(zhēng)詣繚鮐癩別瀘鯽礎(chǔ)輪駭騷獅。18．2認(rèn)購(gòu)書(shū)中錯(cuò)把定金寫(xiě)成“押金”或“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有特別說(shuō)明，且如果由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則開(kāi)發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買(mǎi)受人雙倍返還此款。咼鉉們歟謙鴣餃競(jìng)蕩賺趲為練濺騙閻。第二章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第19條一般規(guī)定 商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷(xiāo)售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖?，撝C齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減籩諏?xiě)汆忩墳?19．1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱(chēng)國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾攤鱘嫗騅鐳。 19．1．1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) (1)取得方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階躦萵騍潤(rùn)。 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。 (2)規(guī)劃用途及使用年限。建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚憮犧駿灃。 19．1．2建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)鮭錢(qián)驗(yàn)鎖。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)名稱(chēng)和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱(chēng)、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型，計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮蹤島騁檻。 19．1．3建筑工程施工許可證 從事各類(lèi)房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線(xiàn)路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。趕輾雛紈顆鋝討躍滿(mǎn)賺蜆騍純蠅驪銬。 建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱(chēng)、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)竣工日期。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥徑鴕駭槍。 19．2商品房的銷(xiāo)售依據(jù) 根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 (1)商品房現(xiàn)售，是指開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的行為。 (2)商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾魷癆駱鈐。 除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件。 房地產(chǎn)管理部門(mén)在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍蹌鏟驊擷。 《商品房預(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、售房單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。緦徑銚膾齲轎級(jí)鏜撟廟耬癬紇徑驕鄰。 19．3房屋的坐落是指該商品房在所開(kāi)發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門(mén)牌號(hào)。 19．4商品房用途是指行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊彎議罵擰。 19．5房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類(lèi)別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類(lèi)：癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。 (1)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)； (2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的； (3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；鏃鋝過(guò)潤(rùn)啟婭澗駱讕瀘載撻贏禱驛懼。 (4)混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥糝鍔駕躦。 (5)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。 (6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。 19．6層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上(含2．20米)。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)廢擴(kuò)駑彎。 層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。嶁硤貪塒廩袞憫倉(cāng)華糲饃勵(lì)騮詡駐賭。 19．7房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。0．0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2．20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅眾騶嶠。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。 19．8商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。劇妝諢貰攖蘋(píng)塒呂侖廟痙湯籪糶駒責(zé)。第20條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容20．1 參加開(kāi)發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門(mén)核實(shí)商品房的基本情況。 20．2審查開(kāi)發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見(jiàn)。 20．3 協(xié)助開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門(mén)及／或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)解釋格式合同文本內(nèi)容，使開(kāi)發(fā)商起草的格式文本通過(guò)上述部門(mén)的備案。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱廣閏駙孫。 20．4參加開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的簽約談判，向買(mǎi)受人解釋合同內(nèi)容。第21條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 21．1 核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶騍擯駟謔。 21．2核對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，以確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的有關(guān)商品房結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容一致。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭謗駔墮。 21．3 核對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋幢號(hào)為施工編號(hào)還是地名編號(hào)，如果是施工編號(hào)，則應(yīng)向買(mǎi)受人告知房屋交付使用后的地名編號(hào)，以免引起不必要的糾紛。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。 21．4核對(duì)所附房屋平面圖，該平面圖應(yīng)明確標(biāo)注門(mén)、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線(xiàn)集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線(xiàn)通行，則應(yīng)向買(mǎi)受人告知并在平面圖上標(biāo)注管線(xiàn)位置。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤帳結(jié)駁噴。 21．5核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。 21．6核實(shí)商品房層數(shù)是否按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)，如未按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號(hào)”編制(如跳114層)的，應(yīng)告知買(mǎi)受人。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅(qū)訛。第22條律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 22．1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建設(shè)用地規(guī)劃用途、出讓年限、商品房結(jié)構(gòu)、用途、層高、房屋平面圖等商品房基本情況，與實(shí)際交付的商品房情況不符的，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償其相應(yīng)損失。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽(yáng)灣熗鍵艤訥贓棧馴嘆。 22．2除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書(shū)對(duì)商品房基本情況所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧籩賂馱見(jiàn)。 22．3在起訴前，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。22．4不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處收取預(yù)付款1％以下的罰款。嚌鯖級(jí)廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭嶁盧馭勞。第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第23條一般規(guī)定 商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 23．1套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和。 (1)套內(nèi)使用