【文章內(nèi)容簡介】 該約定的法律風(fēng)險。根據(jù)《合同法》第410條的規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除合同，因解除委托合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由之外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。因此，律師在委托合同中應(yīng)當(dāng)側(cè)重約定，當(dāng)委托人除了不可歸責(zé)于律師事由的原因解除委托合同時，委托人應(yīng)當(dāng)向律師承擔(dān)賠償責(zé)任的內(nèi)容。賠償條款的約定，可根據(jù)律師已經(jīng)完成的工作量、委托事務(wù)的進(jìn)展程度、解除委托給律師事務(wù)所造成的損失等因素考量。 117．7律師過錯賠償限額的風(fēng)險提示 律師在商品房買賣非訴法律服務(wù)的委托合同中往往限定“律師執(zhí)業(yè)過錯的賠償限額條款”，但律師應(yīng)當(dāng)注意該約定的法律風(fēng)險。根據(jù)法律規(guī)定，律師和律師事務(wù)所不得免除或限制因為違法執(zhí)業(yè)和執(zhí)業(yè)過錯給委托人造成損失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。因此，律師應(yīng)當(dāng)提高執(zhí)業(yè)水平和加強執(zhí)業(yè)規(guī)范，避免執(zhí)業(yè)風(fēng)險的出現(xiàn)。 1178違約責(zé)任的約定。委托合同中應(yīng)明確約定，雙方違約的行為范圍、違約損失的計算、違約責(zé)任的承擔(dān)以及違約行為發(fā)生時，守約方的權(quán)利和救濟(jì)措施。 1179為進(jìn)一步明確委托代理事宜，建議律師在簽訂《委托代理合同》的同時做好收接案筆錄，就委托代理范圍、工作要求、工作方式、人員安排、委托方應(yīng)提交的資料和應(yīng)予以配合的事宜，以及律師服務(wù)的深度、項目非訴訟法律服務(wù)中可能涉及的法律風(fēng)險等予以明確，以避免產(chǎn)生委托人與律師約定不明或風(fēng)險提示不清的糾紛。第118條　委托協(xié)議的履行、轉(zhuǎn)讓、變更、終止 118l 　律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、誠實、客觀地告知委托人委托事項可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險，并在必要時出具法律意見書交委托人簽收。 1182在委托合同履行的過程中，應(yīng)定期書面報告委托事務(wù)的處理情況，包括已經(jīng)處理完畢的法律事務(wù)及下一步的工作計劃；如出現(xiàn)簽訂委托合同時無法預(yù)料的問題，應(yīng)及時提出建議并與委托人簽訂補充協(xié)議。 律師應(yīng)將工作記錄和工作匯報按時間順序裝訂成冊備查。 1183律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的期間、時效以及與委托人約定的時間，辦理委托事項。 1184律師接受委托后，只能在委托權(quán)限內(nèi)開展執(zhí)業(yè)活動，不得擅自超越委托權(quán)限。 1185律師在進(jìn)行受托的法律事務(wù)時，如發(fā)現(xiàn)委托人所授權(quán)限不能適應(yīng)需要時，應(yīng)及時告知委托人，在未經(jīng)委托人同意或辦理有關(guān)的授權(quán)委托手續(xù)之前，律師只能在授權(quán)范圍內(nèi)辦理法律事務(wù)。 1186律師接受委托時必須與委托人明確規(guī)定包括程序法和實體法兩方面的委托權(quán)限。委托權(quán)限不明確的，律師應(yīng)要求委托人重新出具有明確授權(quán)的委托書。 1187律師事務(wù)所簽訂委托合同后若出現(xiàn)確需轉(zhuǎn)讓、變更或者解除委托協(xié)議的情況的，律師應(yīng)做好如下工作： (1)應(yīng)當(dāng)及時與委托人協(xié)商和溝通，征得委托人同意。 (2)如系委托合同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由委托人、原承辦該非訴訟法律事務(wù)的律師事務(wù)所及受讓的律師事務(wù)所簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確各方的權(quán)利義務(wù)，特別是涉及律師服務(wù)的風(fēng)險界定和費用劃分支付等問題。 (3)如系委托合同變更的，應(yīng)明確所涉變更內(nèi)容及變更的時間節(jié)點。 (4)如系委托合同解除的，雙方應(yīng)在補充協(xié)議中確認(rèn)律師已完成的工作成果、應(yīng)支付的律師費用金額和支付時間、律師非訴訟服務(wù)的風(fēng)險界定等。如出現(xiàn)委托合同的轉(zhuǎn)讓或解除事項，原承辦律師應(yīng)同時將已完成的工作成果和相關(guān)資料移交委托人，雙方辦妥交接手續(xù)；原承辦律師還應(yīng)出具一份工作小結(jié)，陳述已完成的工作和尚需完成的工作內(nèi)容，并提出需提請委托人注意的事項。 118．8未經(jīng)委托人同意，律師不得將委托人委托的法律事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理。 118．9律師在接受委托后出現(xiàn)突患疾病、工作調(diào)動等情況，需要更換律師的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)及時告知委托人。委托人同意更換律師的，應(yīng)取得委托人的書面確認(rèn)意見，承辦律師之間要及時移交材料，并通過律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)。 118．10非經(jīng)委托人同意，律師不能因為轉(zhuǎn)委托而增加委托人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 118．1l律師在委托權(quán)限內(nèi)完成了受托的法律事務(wù)，應(yīng)及時告知委托人。律師與委托人明確解除委托關(guān)系后，律師不得再以被委托人的名義進(jìn)行活動。 118．12律師接受委托后，無正當(dāng)理由不得拒絕履行協(xié)議約定的職責(zé)，不得無故終止代理。 118．13若委托協(xié)議約定的服務(wù)期限屆滿，或者終止條件出現(xiàn)，律師應(yīng)當(dāng)及時書面告知委托人委托協(xié)議終止，并總結(jié)委托事項的履行情況，作好有關(guān)文件資料的交接工作，辦理書面交接手續(xù)。 118．14律師在辦理委托事項過程中出現(xiàn)下列情況，律師事務(wù)所應(yīng)終止其代理工作： (1)與委托人協(xié)商終止； (2)承辦律師被取消或者中止執(zhí)業(yè)資格，委托人不同意更換其他律師的； (3)發(fā)現(xiàn)不可克服的利益沖突； (4)承辦律師的健康狀況不適合繼續(xù)代理，委托人不同意更換其他律師的； (5)委托人的要求不符合法律規(guī)定或律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律要求的，律師繼續(xù)代理將違反法律或者律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。 118．15出現(xiàn)上述終止代理情形的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)盡可能提前向委托人發(fā)出通知，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)盡量不使委托人的合法利益受到影響。第二節(jié)　律師為委托方提供法律服務(wù)時的操作程序 第119條　商品房買賣合同簽訂前的審查與調(diào)查(參照本指引第一編第一章)，并在結(jié)束時向委托人出具法律意見書。 第120條　律師代表委托方在和對方談判之前，應(yīng)仔細(xì)審閱開發(fā)商制定的銷售合同條款，以維護(hù)買受人利益角度出具法律意見書。 第121條　雙方律師代表委托方進(jìn)行談判后，律師應(yīng)與對方簽訂最后確認(rèn)文件及合同主要內(nèi)容的確認(rèn)文件。 第122條　商品房買賣合同的簽訂與登記備案(參照本指引第一編第二章、第三章)，并出具法律意見書。 第123條　買賣合同履行，主要為義務(wù)的履行，應(yīng)及時提醒委托當(dāng)事人履行買賣合同義務(wù)；若當(dāng)事人不履行或不及時履行，應(yīng)出具法律意見書，告之不履行的法律后果。 第124條　合同變更、終止之前出具法律意見書(參照本指引第一編第四章)。 第125條　商品房交付與大產(chǎn)權(quán)證、小產(chǎn)權(quán)證的取得(參照本指引第一編第五章)。第三節(jié)　律師為買受人提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第126條　買受人委托的法律服務(wù)調(diào)查范圍 (1)調(diào)查出賣人工商登記檔案。 (2)調(diào)查商品房所有權(quán)情況。 (3)調(diào)查商品房土地使用權(quán)情況。 (4)調(diào)查商品房預(yù)售或銷售的批準(zhǔn)備案文件。 (5)調(diào)查商品房項目的建設(shè)進(jìn)度和具體建設(shè)指標(biāo)(用途、層高、綠化率、建筑密度、日照、車位、公共設(shè)施和公共配套等)。 (6)調(diào)查商品房是否存在租賃的情況。 (7)調(diào)查商品房項目涉及抵押、施工承包人的優(yōu)先受償權(quán)、查封等權(quán)利限制的情況。 (8)調(diào)查出賣人重大債權(quán)債務(wù)情況。 (9)調(diào)查涉及的訴訟、仲裁或行政處罰情況。 (10)調(diào)查購買商品房物業(yè)涉及的稅費成本。第127條　調(diào)查服務(wù)的方法和途徑 127．1深入目標(biāo)公司辦公現(xiàn)場 律師應(yīng)直接與被調(diào)查公司代表或個人面談，商談有關(guān)調(diào)查事宜，爭取獲取對方的配合。事先應(yīng)制作一份盡職調(diào)查清單，列明調(diào)查所需要的各種文件資料。 127．2向行政機關(guān)調(diào)查核實情況 商品房開發(fā)建設(shè)項目的立項、審批、登記、備案等行政許可事項，均由各政府行政主管機關(guān)負(fù)責(zé)，因此也是獲取目標(biāo)企業(yè)和目標(biāo)項目的各項合法信息的重要來源。主要行政主管部門包括發(fā)改委、規(guī)劃局、建委、工商局、土管局、房管局、稅務(wù)局、外匯管理局等機構(gòu)。 127．3詢問目標(biāo)公司員工和客戶代表 律師通過詢問、問卷調(diào)查獲取重要的或有異議的信息，應(yīng)在調(diào)查過程中作出書面記錄，并要求被調(diào)查人簽字留存。 127．4與合同的債權(quán)人、債務(wù)人當(dāng)面溝通 對于重大合同、侵權(quán)責(zé)任的債務(wù)，律師有必要與合同相對方或被侵害人面洽，調(diào)查核實合同的簽訂過程與實際履行情況。調(diào)查可以通過談話記錄或書面說明等方式進(jìn)行。 127．5與專業(yè)人士適當(dāng)交流 對盡職調(diào)查過程中涉及的專業(yè)建筑方面、財務(wù)方面、稅務(wù)方面的情況，應(yīng)向其他專業(yè)人士咨詢，吸取各方面的專業(yè)知識，這將更有利于律師對法律風(fēng)險的分析和預(yù)測。第128條　調(diào)查的注意事項 128．1　有關(guān)開發(fā)商的資信信息來源較窄，可能難以較為全面地收集信息。因而，律師要注意擴(kuò)大收集資料的途徑和方法，從多個角度加以證實，而不是僅僅通過單一、狹窄的渠道了解開發(fā)商的資信程度。 128．2信息來源真假辨別的風(fēng)險。律師需要通過多種渠道審核和調(diào)查開發(fā)商的相關(guān)資信、證照等情況，尤其要注意信息來源的真實性和可信度。比如通過網(wǎng)絡(luò)搜索了解開發(fā)商的相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，律師要通過自己的經(jīng)驗辨別信息的真?zhèn)?；要全面了解、全面調(diào)查，并在告知委托人的同時提示風(fēng)險。第129條法律意見書的制作作為商品房買賣交易的法律意見書，至少應(yīng)包括以下幾個部分的內(nèi)容： (1)前言部分。表述委托人委托的法律事務(wù)內(nèi)容和范圍，報告律師所作的調(diào)查范圍、調(diào)查內(nèi)容和委托提供的資料內(nèi)容。對有關(guān)律師不可預(yù)測的風(fēng)險進(jìn)行免責(zé)聲明。 (2)列舉法律、法規(guī)條款依據(jù)。結(jié)合法律、法規(guī)對相關(guān)事實進(jìn)行分析是制作調(diào)查報告的基本方式。因此，法律、法規(guī)查詢對盡職調(diào)查來說也是一個重要的環(huán)節(jié)。律師應(yīng)該將所涉及的法律、法規(guī)及條文索引作為一個單獨的部分在調(diào)查報告中列明，使閱讀者首先有一個直觀的認(rèn)識，能夠大致了解此份調(diào)查報告會涉及哪些法律規(guī)定，從而更好地理解律師所作的律師意見的內(nèi)容。 (3)準(zhǔn)確地描述基本信息。律師在法律調(diào)查過程中獲取的信息很多，掌握的信息量十分龐大，因此，律師在進(jìn)行信息整理的同時，必須聯(lián)系本次調(diào)查的目的，對大量的信息進(jìn)行細(xì)致的甄別和篩選。如買受人委托的法律盡職調(diào)查內(nèi)容應(yīng)側(cè)重商品房的基本情況，準(zhǔn)確地描述商品房的項目開發(fā)背景情況、各種審批手續(xù)、土地、房屋權(quán)屬的登記情況、具體建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、工程施工、銷售及物業(yè)管理情況等。 (4)總結(jié)焦點問題，提出律師觀點。通過分析法律風(fēng)險，對雙方爭議的焦點，或者委托方關(guān)注的焦點問題進(jìn)行深入分析，陳述事實引用法律，提出律師的觀點。 (5)提示、陳述法律風(fēng)險的分析意見。法律風(fēng)險的分析意見是整個調(diào)查報告的核心，也是真正考驗律師職業(yè)水平和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的部分，需要律師將掌握的信息和相關(guān)的法律規(guī)定緊密有機地結(jié)合起來。結(jié)合商品房買賣交易的特點，重點就商品房買賣合同的效力、商品房買賣履約的風(fēng)險進(jìn)行分析和提示。 (6)明確提出法律問題的解決方案 針對前面發(fā)現(xiàn)的問題，律師應(yīng)該逐一進(jìn)行解答，以保證商品房交易的安全，這是律師職責(zé)所在。律師不需要干涉買賣雙方的商業(yè)決策，僅就有關(guān)事實和法律提供最詳盡的信息和最全面的法律意見。第四節(jié)　律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示 第130條　結(jié)合商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的特點，律師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)遵守以下操作模式，避免工作疏漏而產(chǎn)生執(zhí)業(yè)風(fēng)險。 130．1 律師應(yīng)簽訂《法律服務(wù)協(xié)議》。對提供法律服務(wù)過程中律師事務(wù)所的權(quán)利與義務(wù)做出明確的界定，以明確雙方的權(quán)責(zé)和授權(quán)范圍。 130．2律師在受委托人委托參加項目談判過程中，既要積極向委托人提供法律建議，也要避免出現(xiàn)干擾談判進(jìn)行的情況發(fā)生。要從有利于委托人的全局利益和長遠(yuǎn)利益著眼，努力克服談判中的法律障礙，促使符合委托人根本利益的談判成功。 130．3參與委托人談判和商洽時，律師應(yīng)書面記錄每次談判和商洽的內(nèi)容，以便備查。 130．4起草或修改商品房買賣合同文本時，應(yīng)保存每次雙方合同內(nèi)容和條款修改的往來記錄，包括修改的具體內(nèi)容、時間和修改原因和要求。 130．5　最后簽訂版本應(yīng)由委托人確認(rèn)，并對終稿中可能存在的風(fēng)險再次書面提示并保存已作告知的記錄。 130．6律師在出具正式的法律意見時，既要借鑒以往成功的經(jīng)驗與業(yè)績，也要結(jié)合本項目的實際情況。特別需要注意的是，針對一個非常專業(yè)的項目，提出法律意見時要留有余地，以保護(hù)律師及律師事務(wù)所的利益。 130．7對委托人提出的要求，要區(qū)分不同的情況與要求的性質(zhì)，既要把握原則，又要表現(xiàn)充分的靈活性。原則問題，堅決不能妥協(xié)；操作方法，可以靈活處理。同時，要與委托人就此問題留下書面的證明，以表明律師及律師事務(wù)所的責(zé)任界限。 130．8商品房買賣合同履行時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房買賣合同的內(nèi)容，制定書面的雙方權(quán)利、義務(wù)履行內(nèi)容和時間的表格；根據(jù)履約表格，在委托方合同義務(wù)履行期限屆滿前十天，書面《法律意見書》提示委托方履行義務(wù)內(nèi)容和時間，以及違約責(zé)任。 130．9對方履約時，陪同委托方核查對方履約行為是否全面并符合合同要求，記錄履約不符的內(nèi)容；對方未按時履約或履約不符時，及時代理委托人與對方交涉，并制作《法律意見書》，告知相應(yīng)的違約責(zé)任，敦促其按約履行。 130．10收集、保存對方違約的證據(jù)，必要的時候做律師見證，對證據(jù)進(jìn)行公證。對對方的違約行為，及時制作《法律意見書》，告知委托人對方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，進(jìn)一步采取行動的建議。 130．11　律師在一個非訴法律項目結(jié)束后，仍然要注意跟蹤項目進(jìn)展，以進(jìn)一步提供后續(xù)的法律服務(wù)，以及提前了解項目可能遇到什么問題，并自檢本身是否有過失。同時，要注意及時整理相關(guān)檔案。整個項目及法律服務(wù)工作完成后，要組織相關(guān)參加人員互查有關(guān)文件及關(guān)鍵問題，以便及時發(fā)現(xiàn)漏洞或失誤，并采取補救措施。 130．12在處理委托人日常法律事務(wù)過程中，要保留來往文件與文字。對委托人要求提供法律服務(wù)的事項建立登記制度，以確定服務(wù)范圍。針對一些特定的事項，必要時應(yīng)與委托人簽署諒解備忘錄，以保障律師及事務(wù)所的權(quán)益。此外，在重大協(xié)議簽署前，相關(guān)法律文件文本的編輯、打印、裝訂、小簽要遵循行之有效的程序。加強對法律文件的保管。與每一個項目相關(guān)的所有法律文件及來往信函(包括電子郵件)要按時間順序或性質(zhì)單獨建立檔案，并在明確的保管地點保管。同時，電子文檔也應(yīng)在服務(wù)器上設(shè)置專門的保存區(qū)域、審閱與修改權(quán)限。相關(guān)文件的原件、印章最好不要由律師事務(wù)所保管。 130．13基于為委托人保守商業(yè)秘密的需要，律師在工作中要注意建立屏蔽制度。每個項目要確定固定的律師與助手參與，無關(guān)人員不得接觸項目文件及案卷。參與人員未經(jīng)主管合伙人批準(zhǔn)，不得向其他人(包括其他合伙人)披露與項目內(nèi)容相關(guān)的情況。這也是律師執(zhí)業(yè)紀(jì)律的要求。此篇內(nèi)容側(cè)重律師自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范，律師自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險還與律師在執(zhí)業(yè)過程中是否盡到律師應(yīng)有的職責(zé)和執(zhí)業(yè)能力密切相關(guān)，律師應(yīng)在執(zhí)業(yè)過程中適時、適當(dāng)?shù)靥崾疚腥丝赡苡龅降娘L(fēng)險。具體內(nèi)容參照本指引各個章節(jié)中律師為