【正文】 面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 (1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。 套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺面積之和。第二節(jié) 合同對商品房面積和價格的約定第23條一般規(guī)定22．4不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處收取預付款1％以下的罰款。 22．2除合同約定的內(nèi)容外，如開發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對商品房基本情況所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥贓棧馴嘆。 22．1鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅(qū)訛。 21．4核對所附房屋平面圖，該平面圖應明確標注門、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線通行，則應向買受人告知并在平面圖上標注管線位置。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。 21．3穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭謗駔墮。 核對開發(fā)商提供的有關國有建設用地使用權出讓的相關合同以及其他相關資料(如招標文件、補充協(xié)議等)，以確認商品房買賣合同約定的有關國有建設用地使用權基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。第21條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 協(xié)助開發(fā)商根據(jù)當?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門及／或房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內(nèi)容，使開發(fā)商起草的格式文本通過上述部門的備案。20．1第20條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容 19．8商品房的陽臺是否封閉與房屋面積的確定有直接關系，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計算。 所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負數(shù)表示。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅眾騶嶠。0．0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2．20米以上的，計算自然層數(shù)。 層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結廢擴駑彎。 19．6層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 (6)其他結構：如竹結構、窯洞等。 (5)磚木結構：承重的主要構件是用磚、木材建造的。 (4)混合結構：承重的主要構件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥糝鍔駕躦。 (3)鋼筋混泥土結構：承重的主要構件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結構的建筑物；鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻贏禱驛懼。 (1)鋼結構：承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構； 19．5房屋建筑結構根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結構分為六大類：癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊彎議罵擰。 19．4商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準的房屋應用范圍，如住宅、寫字樓、營業(yè)用房等。 19．3房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬紇徑驕鄰。 房地產(chǎn)管理部門在審查了開發(fā)商提供的營業(yè)執(zhí)照、建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件、證件和工程施工進度計劃、投入開發(fā)建設的資金證明等材料后，對符合條件的，發(fā)給《商品房預售許可證》。 除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強對商品房預售的管理，為商品房預售增設了一些條件。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾魷癆駱鈐。 19．2商品房的銷售依據(jù)夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥徑鴕駭槍。 從事各類房屋及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎配套設施工程的施工，建設單位在開工前應向工程所在地縣級以上建設主管部門申請領取施工許可證。 建設工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號，發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期，建設單位，建設項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型，計容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)鮭錢驗鎖。 19．1．2建設工程規(guī)劃許可證滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚憮犧駿灃。 (2)規(guī)劃用途及使用年限。風攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設用地必須以出讓方式取得。 國有建設用地使用權 項目建設依據(jù)內(nèi)容應約定國有建設用地使用權(在《物權法》施行前稱國有土地使用權)基本情況、建設工程規(guī)劃許可證編號、施工許可證編號等內(nèi)容。 商品房的基本情況包括但不限于項目建設依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結構、層高、建筑層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲為練濺騙閻。18．2認購書中錯把定金寫成“押金”或“訂金”的風險。 當開發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買受人簽訂的認購書具備了商品房買賣合同的實質(zhì)性內(nèi)容，且開發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買受人支付部分或全部價款時，預約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開發(fā)商改變決定不賣此房則必須承擔違約責任。第18條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 17．4開發(fā)商銷售商品房與買房人簽訂認購書，買房人需要提供相應的資料：懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥鯊臘騖韋。因此，在最高人民法院發(fā)布相關司法解釋前，律師應當謹慎處理。但如果認購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，對于這種訂金、押金的法律性質(zhì)認定就存在爭議。 因《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對商品房買賣而言，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，律師應謹慎處理。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫溈騫硨。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 定金是認購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 簽署認購書，要注意認購書應包括以下基本內(nèi)容：當事人姓名或名稱、預訂的房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預售許可證的項目簽訂認購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件，律師應提醒開發(fā)商在此類認購書中加上類似于“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預售許可證，一旦取得預售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應當立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。 協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議(認購書、預訂書等)并要求買受人交付一定的定金。第17條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容 參與開發(fā)商的銷售工作會議，草擬并協(xié)助開發(fā)商確定認購書，并對開發(fā)商簽訂認購書中出現(xiàn)的法律問題，提供口頭或書面的法律意見和建議。第16條律師為開發(fā)商提供法律服務的內(nèi)容 特別說明：《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實踐中會有爭議，律師應謹慎處理，密切關注司法實踐的動向。轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應頁諳絞綽髏鱉。在認購書中約定的定金，性質(zhì)較為復雜，在審判實踐中也有不同的判例。定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當事人正確、積極地行使權利。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 認購書(預訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方由于訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠實守信的原則出發(fā)，對將來訂立商品房買賣合同的預先約定。鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類礙穡鰳責髕鵲。 14．5瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼貿(mào)錒戧晉魘繅。 14．4商品房銷售合同中有些內(nèi)容是禁止提到的，有些內(nèi)容是不能實際實現(xiàn)的違法性內(nèi)容(比如返本銷售、售后包租、預租回報、投資零風險、買頂層送花園等承諾)。驍顧燁鶚巰瀆蕪領鱺賻驃弒綈閶魎齠。開發(fā)商為了廣告能夠及時在媒體發(fā)布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷發(fā)布。 14．2開發(fā)商提供虛假資料和證明文件的風險。倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁絛鯛鱧俁魷親。由于廣告發(fā)布媒體的不同，各個媒體的相關廣告發(fā)布審核標準也不盡相同，而且一些具體的廣告內(nèi)容也需要提供相應的證明資料。 14．1 (4)對委托銷售代理機構對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。 13．6提醒開發(fā)商在進行廣告宣傳時應注意的事項： 13．5充分調(diào)查了解廣告發(fā)布具體媒體的內(nèi)部審核標準和需要提供的證明資料。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕辮鏢鱸蕆。由于在商品房交付中，客戶如果不滿意，從廣告中找理由是常見做法。 13．3審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關法律、法規(guī)的內(nèi)容以及遺漏相關法律、法規(guī)規(guī)定應出現(xiàn)在廣告中的內(nèi)容。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗穎報嚴鮑蠅。 13．1濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲綜訴鮐巹。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。 12．4審查廣告要約邀請與要約的界限 (6)不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。 (4)不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果； (1)不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚； 根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應提醒開發(fā)商對銷售廣告尤其應注意以下事項：紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲僨鴛鋅鮚嗚。 12．3 (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 (6)違反國家有關規(guī)定建設的； (4)預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的； (2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的； 根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第4條的規(guī)定，律師應提示開發(fā)商下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”等，但律師應提示開發(fā)商，此類內(nèi)容不能作為免責理由。 (3)預售或者銷售許可證書號； (1)開發(fā)商名稱；根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條的規(guī)定，律師應提示開發(fā)商認真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項：熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機庫圓鍰緘鶚鱭圓。購房者往往通過商品房銷售廣告來決定是否有意向購買。 12．1廣告審查嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇跡見鮫請。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第26條、第27條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號，在預售商品房時，應向預購人出示商品房預售許可證明。諺辭調(diào)擔鈧諂動禪瀉類謹覡鸞幀鮮奧。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 11．2法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關規(guī)定慫闡譜鯪逕導嘯畫長涼馴鴇撟鉍鲞謠。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應當視為要約邀請。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧鰲鱺貼。發(fā)出要約的一方為要約人，受領要約的一方為受要約人。 11．1要約邀請與要約的區(qū)分有以上情況出現(xiàn)時，律師應當及時出具法律意見書，提示法律風險。 10．5 10．4買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風險。 10．3買受人償還貸款的能力有風險，可能導致履約過程中無力還貸，引發(fā)開發(fā)商擔保的風險。 10．2買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預測的風險。 買受人提供虛假信息、資料、證件騙購商品房的風險。第10條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 9．3碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠據(jù)實鰹贏。 9．2對購房人的資信審查。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭緡釷鯉憮。 9．1對房地產(chǎn)開發(fā)項目、對當事人主體資格開展適格性調(diào)查。 律師主要是審核為主，如發(fā)現(xiàn)證件有虛假偽造嫌疑的，應當進行及時調(diào)查。 本節(jié)中對組織或者個人的身份證明如營業(yè)執(zhí)照、身份證、護照等都需要在有效期內(nèi)。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶燈鰷軫。 8．3 注冊資金、營業(yè)額、銀行信用、資產(chǎn)負債表等財務報表、稅收情況等。 買受人的信用審核，如征信中心的信用記錄(買受人須辦理按揭貸款時，具體調(diào)查和審核詳見本操作指引本編第六章內(nèi)容)。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙蘇鯊運。 買受人的職業(yè)背景，個人收入和家庭收入狀況的有關