【正文】 使用權(quán)歸屬可以在合同中約定。27．2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。上述車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在商品房買賣合同中可以約定的主要內(nèi)容是：屋頂、外墻面的使用權(quán)，小區(qū)、樓宇的命名申請(qǐng)權(quán)等；在業(yè)主公約中可以約定的內(nèi)容是建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的司法解釋》第2條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；(三)能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。26．2除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書(shū)對(duì)面積、價(jià)格組成、面積差異處理方式所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。25．4如果合同約定面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)懲罰性違約責(zé)任的，則合同中可以約定開(kāi)發(fā)商的免責(zé)情形，如設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、測(cè)繪規(guī)范調(diào)整、建筑面積減少時(shí)未影響套內(nèi)建筑面積、建筑面積增加時(shí)套內(nèi)建筑面積同比例增加等。25．3根據(jù)確定的計(jì)價(jià)方式，起草面積差異時(shí)的處理方式。第25條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容25．1 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明應(yīng)翔實(shí)、全面，其內(nèi)容包括部位名稱及面積，公用房屋的名稱、坐落、用途及面積等。24．2根據(jù)銷(預(yù))售商品房的實(shí)際情況，與開(kāi)發(fā)商研究確定計(jì)價(jià)方式。買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。平面圖應(yīng)當(dāng)詳細(xì)標(biāo)明尺寸，并約定誤差范圍。(2)由開(kāi)發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當(dāng)事人約定內(nèi)容不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形之一的，該約定有效。23．4面積差異的處理方式23．4．1按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，面積差異的處理方式(1)一般原則：根據(jù)《司法解釋》第14條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ埽瑓⒄丈套』旌蠘堑姆謹(jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)偂? 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照(1)中的方法和公式，按各自的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。應(yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。住宅樓以幢為單位，須先計(jì)算出整幢建筑的共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)(k值)，它的計(jì)算方式為：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積247。共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是，整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偅钦狈课莓a(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?。?dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計(jì)人共有建筑面積。23．2．1 共有建筑面積的組成。23．2共有建筑面積共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。(3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問(wèn)等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第23條 一般規(guī)定商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。22．3在起訴前，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。第22條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示22．1 商品房買賣合同約定的建設(shè)用地規(guī)劃用途、出讓年限、商品房結(jié)構(gòu)、用途、層高、房屋平面圖等商品房基本情況，與實(shí)際交付的商品房情況不符的，買受人有權(quán)要求解除商品房買賣合同，也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償其相應(yīng)損失。21．5核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。21．3 核對(duì)商品房買賣合同約定的房屋幢號(hào)為施工編號(hào)還是地名編號(hào)，如果是施工編號(hào)，則應(yīng)向買受人告知房屋交付使用后的地名編號(hào)，以免引起不必要的糾紛。第21條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容21．1 核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的相關(guān)合同以及其他相關(guān)資料(如招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議等)，以確認(rèn)商品房買賣合同約定的有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基本情況與出讓文件規(guī)定內(nèi)容是否一致。20．3 協(xié)助開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門及／或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內(nèi)容，使開(kāi)發(fā)商起草的格式文本通過(guò)上述部門的備案。第20條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容20．1 參加開(kāi)發(fā)商組織的合同評(píng)審會(huì)，審查前期審批資料并與工程等相關(guān)部門核實(shí)商品房的基本情況。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。19．7房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上(含2．20米)。(6)其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。19．3房屋的坐落是指該商品房在所開(kāi)發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)。 房地產(chǎn)管理部門在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。(2)商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為。19．2商品房的銷售依據(jù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。19．1．3建筑工程施工許可證從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。19．1．2建設(shè)工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(2)規(guī)劃用途及使用年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。19．1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有特別說(shuō)明，且如果由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能，則開(kāi)發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買受人雙倍返還此款。第18條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示18．1 當(dāng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定接受了房款，買受人支付部分或全部?jī)r(jià)款時(shí)，預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約，如果開(kāi)發(fā)商改變決定不賣此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任。(2)法人單位認(rèn)購(gòu)商品房需要提交的證件：參照8．1．2。律師為開(kāi)發(fā)商提供商品房買賣法律服務(wù)時(shí)的工作：律師應(yīng)當(dāng)提示開(kāi)發(fā)商，如在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，買受人沒(méi)有前來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無(wú)法就《商品房買賣合同》的內(nèi)容達(dá)成一致的，或其他認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的解約理由出現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將解除認(rèn)購(gòu)書(shū)的通知發(fā)送至對(duì)方并留下記錄(必要時(shí)，可通過(guò)合法公證郵寄的方式送達(dá))，避免被買受人以重復(fù)出售房屋為由追究責(zé)任。在司法實(shí)踐中，法院或仲裁機(jī)構(gòu)有認(rèn)定這是一種違約責(zé)任的約定，也有認(rèn)定為定金的。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但是根據(jù)《司法解釋》第5條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定沒(méi)收或雙倍返還處理。在商品房買賣合同中，律師應(yīng)謹(jǐn)慎適用《司法解釋》和《合同法司法解釋二》。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中說(shuō)明。如開(kāi)發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，屬于類似意向書(shū)的法律文件，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商在此類認(rèn)購(gòu)書(shū)中加上類似于“買受人知道開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。第17條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容17．1簽訂認(rèn)購(gòu)(預(yù)訂)書(shū)的前提條件協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議(認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等)并要求買受人交付一定的定金。16．2協(xié)助開(kāi)發(fā)商擬定與銷售有關(guān)的管理制度文件。特別說(shuō)明：《合同法司法解釋二》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買賣合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金，性質(zhì)較為復(fù)雜，在審判實(shí)踐中也有不同的判例。定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當(dāng)事人正確、積極地行使權(quán)利。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第三節(jié) 商品房買賣合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金第15條 一般規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)(預(yù)訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方由于訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠(chéng)實(shí)守信的原則出發(fā)，對(duì)將來(lái)訂立商品房買賣合同的預(yù)先約定。此類廣告不能順利通過(guò)媒體的廣告審查，即使通過(guò)，最后也不能實(shí)現(xiàn)，買受人可以撤銷合同，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。14．3如果商品房銷售廣告中的某些具體內(nèi)容符合要約的條件，即使商品房買賣合同中并沒(méi)有相關(guān)內(nèi)容條款，開(kāi)發(fā)商仍然存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。由于相關(guān)法律法規(guī)和各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核內(nèi)部規(guī)定，商品房銷售廣告的內(nèi)容不同需要提供的資料也不同。如果不能及時(shí)了解相關(guān)規(guī)定，很可能造成商品房銷售廣告不能及時(shí)審核通過(guò)并發(fā)布，進(jìn)而影響到商品房銷售。第14條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示14．1 因不了解相關(guān)媒體內(nèi)部廣告審核規(guī)定而導(dǎo)致廣告不能播出的風(fēng)險(xiǎn)。13．5充分調(diào)查了解廣告發(fā)布具體媒體的內(nèi)部審核標(biāo)準(zhǔn)和需要提供的證明資料。由于在商品房交付中，客戶如果不滿意，從廣告中找理由是常見(jiàn)做法。13．3審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關(guān)法律、法規(guī)的內(nèi)容以及遺漏相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)出現(xiàn)在廣告中的內(nèi)容。第13條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容13．1 提示開(kāi)發(fā)商發(fā)布廣告應(yīng)備齊的資料和證明文件。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。12．3 商品房銷售廣告內(nèi)容應(yīng)注意以下幾種情形：根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應(yīng)提醒開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售廣告尤其應(yīng)注意以下事項(xiàng)：(1)不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；(2)表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離，廣告中項(xiàng)目的位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；(3)涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；(4)不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；(5)不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；(6)不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會(huì)標(biāo)注忠告性用語(yǔ)，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購(gòu)房合同附件”等，但律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商，此類內(nèi)容不能作為免責(zé)理由。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商認(rèn)真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項(xiàng)：(1)開(kāi)發(fā)商名稱；(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；(3)預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)；(4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。購(gòu)房者往往通過(guò)商品房銷售廣告來(lái)決定是否有意向購(gòu)買?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第9條也規(guī)定售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國(guó)家工商行政管理局于1996年頒布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，并于1998年進(jìn)行了修訂。11．2法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定我國(guó)《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在商品房買賣中，商品房的銷