【文章內容簡介】 統(tǒng)一提供倉庫、貨場、停車場、裝卸設備等物流設施供入駐的企業(yè)使用，使土地使用效率大為提高，緩解了緊張的土地供給問題。這一點在沿海大型城市如上海、廣州等地尤為重要。 第二、有利于促進第三方物流的發(fā)展，加快物流社會化的形成。 據(jù)行業(yè)研究結果表明，目前國內工業(yè)園區(qū)或工業(yè)企業(yè)聚集地中共享型的生產性服務載體相對缺乏，許多配套服務功能如物流配送服務與入駐的國內外企業(yè)的需求相差較大，在很大程度上影響了制造業(yè)的發(fā)展。物流園區(qū)的出現(xiàn)將眾多的物流企業(yè)聚集在一起，有利于為生產流通企業(yè)提供全方位的物流配套服務、提高其物流運作的效率和降低其物流成本，從而有利于生產流通企業(yè)和物流企業(yè)的專業(yè)化運營，促進區(qū)域經濟的健康發(fā)展。例如，據(jù)粗略測算，浙江傳化物流基地的建成與運行，在2005年使其區(qū)域內的生產流通企業(yè)降低物流成本12億元人民幣。 第三、有利于提高規(guī)模效益，實現(xiàn)資源共享和物流功能的綜合集成。組建物流園區(qū)，按照市場經濟的規(guī)律，可將多個物流企業(yè)吸引在一起，發(fā)揮整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和互補性。同時，這些企業(yè)可以共享園區(qū)內的基礎設施、配套服務設施、優(yōu)惠政策和綜合服務，有利于實現(xiàn)物流企業(yè)的重組，實現(xiàn)社會資源的優(yōu)化配置、降低運營成本。 第四、有利于物流市場的管理和實現(xiàn)物流公共信息平臺服務。物流園區(qū)的建立有利于實現(xiàn)資源整合，將不同規(guī)模、不同服務項目、不同專長的物流服務企業(yè)，將銀行、電信、保險、法律、會計等專業(yè)化服務，將汽修汽配等工具設備的維護保養(yǎng)服務，將餐館住宿等生活配套服務，將工商、財稅、運管、公安等政府的監(jiān)督管理服務職能一起集聚到同一平臺上，從而有利于促進政策協(xié)調、節(jié)約行政資源，實現(xiàn)物流市場的高效管理和服務。例如，一些物流基地的建成為社會零散車輛運營服務的稅收管理提供了便利條件。同時，物流園區(qū)將區(qū)域內外的眾多工商企業(yè)的物流需求信息和物流企業(yè)的服務信息匯集在一起，有利于搭建物流公共信息平臺，提供物流信息增值服務。（三）物流園區(qū)贏利收入來源物流園區(qū)的盈利模式有很多種，物流園區(qū)的收入來源主要包括如下的10種：辦公樓租金；庫房/貨場租金；設備租金；配套設施租金/管理費；各種增值服務費；物業(yè)管理費；國家撥款；稅收優(yōu)惠；所屬物流企業(yè)；土地升值后出租或出售。四、懷化市商貿物流業(yè)發(fā)展狀況懷化市是西南地區(qū)重要的交通樞紐中心，素有“火車拖來的城市”之稱。湘黔、枝柳和渝懷三條鐵路在城區(qū)交會，331209三條國道、十二條省道和在建的滬昆、杭瑞以及即將建設的包茂三條高速公路貫穿境內，芷江機場開通了多個航班，水運體系通江達海，航空、鐵路、公路、水運四位一體的便捷交通更使懷化具有有利的運輸條件。商貿物流業(yè)已成為現(xiàn)代社會的先導性產業(yè)，是繼勞動力和自然資源之后的第三利潤源，在國民經濟中的地位日益突出。近年來，湖南省懷化市的商貿物流業(yè)發(fā)展迅猛，已逐漸成為支撐市域經濟發(fā)展的優(yōu)勢產業(yè)。懷化市各級各部門正努力進一步做大做強這一產業(yè)，力爭早日把懷化建設成為區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心，以此增強城市的輻射力，按照“建設大市場，搞活大流通，發(fā)展大貿易”的要求，從加快培育市場體系、拓展現(xiàn)代流通方式、完善配套功能、構建第一產品供應體系等方面主攻，并力求有所突破。通過建立完善的市場體系，才能集聚人流、物流，真正繁榮商貿物流業(yè)。當前重點建設幾個大型專業(yè)批發(fā)市場，形成在湘鄂渝黔桂五省(市、區(qū))周邊地區(qū)有較高知名度、較強輻射力的批發(fā)大市場；把懷化個數(shù)多、門類齊的市場大市建成規(guī)模大、檔次高的市場強市；建設一批功能齊全的物流園區(qū)、儲運中心和配送中心，進一步改善物流業(yè)發(fā)展的硬件設施條件。在建設區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心的過程中，懷化堅持把發(fā)展現(xiàn)代流通方式作為關鍵要素來抓，以現(xiàn)代流通方式的拓展帶動商貿物流業(yè)的發(fā)展，迅速形成區(qū)域化乃至全國化的商貿流通網絡。大力發(fā)展第三方物流。做好“引進、提升、整合”文章，引進一批國內外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，引進先進的管理方法，吸引更多的物流客戶，提升發(fā)展水平。大力發(fā)展電子商務。適應現(xiàn)代商貿物流發(fā)展的要求，加快商務流通信息化，鼓勵發(fā)展電子貿易、網上交易等無店鋪銷售，逐步擴大專業(yè)性、高效率的現(xiàn)代商貿流通方式覆蓋面。目前，懷化基礎設施條件還相對滯后，配套功能相對薄弱，今后要下大力氣加快改善，不斷夯實商貿物流業(yè)的發(fā)展基礎。全力加快交通建設步伐，為貨暢其流、提升人氣創(chuàng)造良好的條件。著力完善商業(yè)服務配套設施，為區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心建設搭建更好的環(huán)境和平臺。 五、懷化市城市總體規(guī)劃概況懷化市城市定位城市發(fā)展目標：區(qū)域協(xié)調發(fā)展、內生性城市發(fā)展、以人為本的城市發(fā)展。城市發(fā)展思路：通過“經濟建設”和“城市建設”兩條腿走路，確定“那位兼修”兩手抓戰(zhàn)略思路。對外建設“區(qū)域中心”，對內建設“宜居城市”。城市發(fā)展定位：一個服務于湘、鄂、渝、黔、桂五?。ㄊ小^(qū)）邊區(qū)的4T中心城市；一個功能完善、山水生態(tài)、文明和諧的現(xiàn)代宜居城市。城市產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略定位：以生態(tài)資源為基礎，發(fā)展現(xiàn)代綠色產業(yè)（如生態(tài)文化旅游業(yè)、特色生態(tài)科研基地等）；以現(xiàn)代交通為基礎，發(fā)展商貿物流產業(yè)（塑造4T區(qū)域流通中心）。市域產業(yè)空間布局。三大產業(yè)區(qū)：中部產業(yè)區(qū)（鶴中麻芷晃洪，重點發(fā)展商貿物流、生物醫(yī)藥、竹木加工、電力、食品、現(xiàn)代農業(yè)等產業(yè)）；南部產業(yè)區(qū)（會靖通，重點發(fā)展生態(tài)旅游、商貿流通、特色農林產業(yè)及加工）；北部產業(yè)區(qū)（溆辰沅，重點發(fā)展冶煉、建材、化工化纖、電力、食品、旅游等產業(yè)）。三條產業(yè)帶：商貿物流產業(yè)帶（以芷江鎮(zhèn)、鶴城區(qū)、林成鎮(zhèn)、渠陽鎮(zhèn)為主要節(jié)點）；生態(tài)旅游產業(yè)帶；基礎工業(yè)帶。中心城區(qū)產業(yè)布局。三大板塊：傳統(tǒng)商業(yè)板塊，商貿物流板塊，商務金融板塊。第三章 規(guī)劃指導思想與基本原則一、規(guī)劃編制指導思想以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹落實《湖南懷化工業(yè)園區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和 《中方新城總體規(guī)劃》，以建設區(qū)域性“雙中心”，提高懷化市經濟社會發(fā)展水平為目標；以優(yōu)化懷化市工業(yè)園產業(yè)結構，改善產業(yè)服務功能為手段；充分發(fā)揮政府的宏觀指導作用，共同實現(xiàn)建設布局優(yōu)化、結構合理、功能完善、與工業(yè)經濟發(fā)展相適應的物流園區(qū)，為促進懷化市工業(yè)產業(yè)的發(fā)展做出積極貢獻。二、規(guī)劃基本原則 科學性原則從工業(yè)物流園區(qū)的實際出發(fā)，依據(jù)二手資料和廣泛調研所獲取的第一手資料，在整個規(guī)劃研究過程中，采用現(xiàn)代物流系統(tǒng)理論和物流技術，運用先進的物流系統(tǒng)仿真優(yōu)化技術，嚴格遵循科學性原則。２、統(tǒng)一管理原則物流園區(qū)的物流基礎設施空間區(qū)域分開，為實現(xiàn)資源共享、提高資源利用率，減少重復建設，園區(qū)采用分期、分區(qū)建設、統(tǒng)一管理原則。物流園區(qū)內各個功能區(qū)間相互協(xié)調配合，注重系統(tǒng)的整體效益，實現(xiàn)物流環(huán)節(jié)的順暢、高效。４、緊湊性原則緊湊布置物流園區(qū)各類用地，根據(jù)實際建設需求，適度提高容積率、建筑高度等控制指標，增強土地與基礎設施的利用效率。 ５、功能復合原則規(guī)劃考慮物流園區(qū)地塊的復合性，強調地塊內使用功能的非單一性，并以這種多樣性增強規(guī)劃的彈性。６、生態(tài)效率原則物流園區(qū)貫徹清潔作業(yè)思想，通過物流園區(qū)各單元的清潔作業(yè)，盡可能降低本單元的資源消耗和廢物產生，降低物流園區(qū)總的物耗、水耗和能耗。第四章 物流園選址分析一、物流園區(qū)的選址原則與影響因素選址原則（1）經濟合理性原則為物流企業(yè)發(fā)展提供有利空間，能否吸引物流企業(yè)是決定物流園區(qū)規(guī)劃成敗的關鍵，在物流園區(qū)選址和確定用地規(guī)模時，必須以物流現(xiàn)狀分析和預測為依據(jù)，按服務空間范圍的大小，綜合考慮影響物流企業(yè)布局的各種因素，選擇最佳地點，確定最佳規(guī)模。（2）環(huán)境合理性原則緩解城市交通壓力、減輕物流對環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)建設的目的之一，也是“以人為本”思想的直接體現(xiàn)。使占地規(guī)模較大、噪音污染嚴重、對周圍景觀具有破壞性的物流園區(qū)盡量遠離交通擁擠、人口密集和人類活動比較集中的城市中心區(qū)，為人們創(chuàng)造良好工作生活環(huán)境，既是物流園區(qū)產生的直接原因，也是城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。（3）利用現(xiàn)有倉儲設施原則 在諸多物流基礎設施中，倉庫以其龐大的規(guī)模和資產比率，成為物流企業(yè)的空間主體，國外一般經驗是倉庫用地占整個物流園區(qū)用地40%左右；倉庫建設投資大、回收期長且難以拆遷，充分利用好現(xiàn)有的倉儲設施，則可基本解決原有設施再利用及優(yōu)化資本結構的問題；倉庫多分布在交通樞紐和商品主要集散地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯?？蓾M足物流企業(yè)對市場區(qū)位和交通區(qū)位的要求，充分利用己有倉儲用地，可減少用地結構調整和資金投入，是物流園區(qū)選址的捷徑。（4）循序漸進的原則是物流園區(qū)的建設具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合實際的超前都可能造成不必要的資源浪費。因此，必須堅持循序漸進的原則，結合地區(qū)實際，在客觀分析物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢基礎上，合理布局物流園區(qū)。（5）與地區(qū)及城市總體規(guī)劃相協(xié)調原則物流園區(qū)的選址應與國家、以及省市的經濟發(fā)展方針、政策相適應，與我國物流資源和需求分布相適應，與國民經濟和社會發(fā)展相適應，以城市的總體規(guī)劃和布局為藍本，順應城市產業(yè)結構調整和空間布局的變化需要，與城市功能定位和遠景發(fā)展目標相協(xié)調。（6）結構合理性原則物流園區(qū)的選址應將國家的物流網絡作為一個大系統(tǒng)來考慮，使物流園區(qū)的設施、設備在地域分布、物流作業(yè)生產力、技術水平等方面相互協(xié)調。影響因素分析（1）自然環(huán)境氣象條件物流園區(qū)選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風力、降水、無霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標。如選址時要避開風口，因為在風口的建設會加速露天堆放商品的老化。地質條件物流園區(qū)是大量商品的集結地，某些質量很大的建筑材料堆起來會對地面造成很大的壓力。如果物流園區(qū)地面以下存在著淤泥層、松土層等不良地質條件，會在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴重后果，為此，物流園區(qū)選址要求土壤要有足夠的承載力。水文條件物流園區(qū)選址需要遠離容易泛濫的河川流域與地下水上溢的區(qū)域，要認真考察近年的水文資料，地下水位不能過高，洪泛區(qū)、內澇區(qū)、干河道等區(qū)域禁止選擇。地形條件物流園區(qū)應該選擇地勢較高、地形平坦之處，且應具有適當?shù)孛娣e與外形，若選在完全平坦的地形上是最理想的，其次選擇稍有坡度或起伏的地方，對于由區(qū)陡坡地區(qū)則應完全避開，在外形上可以選擇長方形，不宜選擇狹長或不規(guī)則形狀。（2）經營環(huán)境經營環(huán)境物流園區(qū)所在地區(qū)的優(yōu)惠物流產業(yè)政策對物流企業(yè)的經濟效益將產生重要影響，數(shù)量充足和質量較高的勞動力也是物流園區(qū)選址需要考慮的因素之一。商品特性經營不同類型的商品物流園區(qū)最好能分布在不同區(qū)域，如生產型物流園區(qū)的選址應與產業(yè)結構、產品結構、工業(yè)布局緊密結合進行考慮。物流費用是物流園區(qū)選址的重要考慮因素之一，大多數(shù)物流園區(qū)選擇接近物流服務需求地，例如接近大中型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運輸距離，降低運費等物流費用。服務水平在現(xiàn)代物流過程中，能否實現(xiàn)準時運送是物流園區(qū)服務水平高低的重要指標，因此，在物流園區(qū)選址時，應保證客戶可在任何時候向物流園區(qū)提出物流需求，都能獲得快速滿意的服務。（3）基礎設施交通條件物流園區(qū)必須具備方便的交通運輸條件，最好靠近交通樞紐進行布局，如緊鄰港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機場，有兩種以上的運輸方式相連接。公共設施條件物流園區(qū)的所在地要求城市的道路、通信等公共設施齊備，有充足的供電、水、熱、燃氣的能力，且園區(qū)周圍要有污水、固體廢物處理能力。二、園區(qū)地址的確定懷化市工業(yè)物流園區(qū)在充分考慮園區(qū)所在地自然環(huán)境、經營環(huán)境、基礎設施的基礎上，以建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會,發(fā)展循環(huán)經濟為出發(fā)點和立足點，以生態(tài)環(huán)保和節(jié)能降耗為重點,進行園區(qū)選址分析，使物流園區(qū)與自然環(huán)境保護緊密結合、協(xié)調發(fā)展。確定規(guī)劃區(qū)北側L5，南臨L8 ，西起L2 ，東至枝柳鐵路。三、優(yōu)勢條件分析交通區(qū)位懷化工業(yè)物流園區(qū)位于懷化市工業(yè)園區(qū)內，園區(qū)內209國道（懷黔段）南北貫通和，滬昆高速公路在物流園區(qū)東西向穿越，西行可達芷江機場。物流園區(qū)以西為包茂高速公路。滬昆與包茂高速公路在竹站村南部交匯。從滬昆高速向東、包茂高速南行可到達沿海經濟發(fā)達地區(qū)。交通優(yōu)勢明顯。區(qū)位優(yōu)勢懷化工業(yè)物流園區(qū)位于中方工業(yè)園區(qū)內，依托于中方工業(yè)園區(qū)，因而有著穩(wěn)定的客戶市場，工業(yè)企業(yè)的強大的物流需求帶動著物流園區(qū)的快速發(fā)展。懷化市近年來工業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)形勢發(fā)展良好，﹪、﹪、﹪、﹪、﹪，因此物流園區(qū)應采取先進的物流策略，依附懷化市的工業(yè)物流，定能使懷化工業(yè)物流園區(qū)不斷發(fā)展。土地價格園區(qū)位于懷化市主城區(qū)南部，中方縣新城南側，地處懷化市區(qū)的邊緣地帶，具有數(shù)量較充裕的可供開發(fā)的土地資源，是屬于用地低價較低的地方。但是，在調研的過程中也發(fā)現(xiàn)了一些問題，最顯著的就是土地價格的不明朗，政府需要明確土地的用地價格，對倉儲用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地要制訂明確的、統(tǒng)一的標準。 可持續(xù)發(fā)展（1）懷化工業(yè)物流園區(qū)是懷化市大型物流設施的規(guī)劃區(qū)域，靠近工業(yè)企業(yè)、商貿企業(yè)，接近消費市場，具有巨大的潛在需求，有較長的生命周期。（2) 園區(qū)處于城市的邊緣地帶，設計時已經考慮到了地盡可能地減輕對城市居民出行、生活、休息等的干擾，減輕或消除噪音。（3) 懷化工業(yè)物流園區(qū)的合理設計，通過整合現(xiàn)有物流資源，讓物流企業(yè)入園，使得物流業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化，統(tǒng)一化，必能有效緩解城市交通的壓力。（4）園區(qū)所在位置相對開闊，不僅園內的可供開發(fā)的土地資源充足，園區(qū)所在地向東還有更廣闊的腹地，可作遠期的發(fā)展規(guī)劃。（5）園區(qū)現(xiàn)有的功能服務也有新的發(fā)展余地、水平有新的發(fā)展高度。第五章 園區(qū)定位與目標一、園區(qū)功能定位懷化工業(yè)物流園以中方工業(yè)園為依托，立足懷化市，為中方工業(yè)園、農林業(yè)、商貿流通業(yè)、以及城區(qū)居民提供集個性化、專業(yè)化、多樣化物流服務為一體的配套齊全、運作高效、環(huán)境良好的生產服務性物流園區(qū)。二、發(fā)展目標近期目標第一，整合中方工業(yè)園區(qū)域內的各種物流資源，將企業(yè)物流基礎設施的規(guī)劃和建設納入懷化工業(yè)物流園區(qū)的總體設施規(guī)劃和建設之中，初步構建物流基礎設施平臺，為物流活動的正常運作提供通暢的客、貨流通道，并能為入園物流企業(yè)提供必要、合理的物流運營的硬件設施，具有中轉、換裝、存儲、加工、配貨、包裝、裝卸、搬運、運輸?shù)然疚锪鞴δ?；?