【文章內(nèi)容簡介】 ）配合各個銷售時段的依次展開以及項(xiàng)目在同業(yè)市場知名度的逐漸提升，價格會視彼時情況作針對性調(diào)升（包括各階段促銷價格的綜合調(diào)整），以期最后穩(wěn)健地攀升到預(yù)期理想的心理價位，即最后售價達(dá)到4500～5000元/m2的價格目標(biāo)。（三）走價指導(dǎo)：認(rèn)購期間客戶定購享受內(nèi)部認(rèn)購價，內(nèi)部認(rèn)購價由每平方優(yōu)惠100元起，然后以每個月10元的速度遞減直至開盤之日。此優(yōu)惠作為促銷價從均價中折算，開盤后達(dá)到均價水平，此后每月遞增10元，以彌補(bǔ)價損。三、價格明細(xì)表的制定原則住宅物業(yè)的價格明細(xì)制定受產(chǎn)品類型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來界定：※房型差異※樓宇差異※樓層差異※朝向差異※其它差異（一）房型差異本項(xiàng)目常規(guī)戶型設(shè)置種類比較齊全，戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個價格參照坐標(biāo)，來擬訂針對性的房型價差：（二）樓層差異由于西安獨(dú)特的地理環(huán)境及氣候成因，人們對住宅的朝向、通風(fēng)、采光等條件均十分在意。而本項(xiàng)目統(tǒng)一南北朝向的多層設(shè)計(jì)使得住宅在上述條件上基本沒有優(yōu)劣區(qū)別，所以局部的價格差異應(yīng)該體現(xiàn)在樓層差異方面。但值得注意的是，一般高層住宅滯銷的房源主要在頂層而不是在低層，這與樓層的價差過大，導(dǎo)致頂層價位過高有關(guān)，因此在制定價差時注意以小價差為主，使每層的價位離均價不遠(yuǎn)。（三）樓宇差異由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔樓受采光、景觀和心理上的作用，其價差也應(yīng)有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應(yīng)有價差調(diào)整。價差標(biāo)準(zhǔn)為：基本保持在10元／M2左右。但東南向價差可以降至為零，北向價差適當(dāng)拉大。（四）朝向差異朝向是樓價的一個重要衡量指標(biāo)，特別對于高層塔樓，更為敏感。由于本案塔樓單層九戶，這就造成嚴(yán)重的朝向與采光問題，而北向的戶型受采光等影響，一般客戶不能接受，因此單層價差應(yīng)20~50元左右。（五）其他因素除了上述三個方面的主要價差因素外，具體到每個戶型，其所處的通風(fēng)、采光、有無遮檔、戶型平面的優(yōu)劣等，都會影響到具體價格的修訂，此類因素導(dǎo)致的價格差異的級別宜保持在20～30元／M2之間機(jī)動把握。綜合以上因素，本案工作組將另外制定詳細(xì)的房源報(bào)表，報(bào)請審批。第五部分 銷售運(yùn)營篇一、 項(xiàng)目入市姿態(tài)基本格調(diào)：現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧項(xiàng)目入市姿態(tài)暨入市形象對整體的品牌弘揚(yáng)及推廣有著舉足輕重的意義。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運(yùn)用，能夠讓目標(biāo)市場提前感受項(xiàng)目所傳達(dá)的獨(dú)特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實(shí)支撐并提升項(xiàng)目的價格定位。（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝在項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝上，建議項(xiàng)目的Logo以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號或現(xiàn)代人居符號作為標(biāo)識。確立項(xiàng)目包裝系統(tǒng)的主體背景色調(diào)，建議選用能代表現(xiàn)代都市文化內(nèi)涵與格調(diào)的色彩，在各種形式的包裝物料上予以體現(xiàn)。有關(guān)項(xiàng)目形象推廣的各項(xiàng)主題定位，也應(yīng)以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運(yùn)動媒介向外傳達(dá)。（二）項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝包括營銷通路包裝、賣場形象包裝、廣告VI導(dǎo)示系統(tǒng)包裝三個部分：營銷通路包裝營銷通路包裝主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營銷現(xiàn)場的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝?！方M織現(xiàn)場施工通路與銷售通路應(yīng)該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣場及踏勘項(xiàng)目。所以，應(yīng)當(dāng)保證施工機(jī)械、物料由單獨(dú)的路口進(jìn)出，弱化因工地施工形象凌亂而產(chǎn)生的負(fù)面影響?！乇P包裝■工地圍墻本項(xiàng)目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項(xiàng)目品牌形象最直接的展示窗口。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型的Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致?！鲋魅肟诎b，如有可能，在今年11月份以前先行完成主入口大門以的營造。賣場形象的包裝售樓處內(nèi)用文化墻來渲染項(xiàng)目的現(xiàn)代都市簡約派風(fēng)格主題?！獱I銷中心室內(nèi)設(shè)計(jì)營銷中心面積擬定在100平米左右，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，力求凸顯現(xiàn)代、時尚、簡約人文居家的風(fēng)格與特征。通過一系列文化設(shè)計(jì)元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代都市生活的多彩與多元?！龉δ芊植颊麄€營銷中心按看樓流程，分別設(shè)置如下區(qū)域：模型展示區(qū)：項(xiàng)目整體模型1個、分戶模型共9個；業(yè)管中心：接待臺背板，設(shè)電話、電腦接駁口，實(shí)行電腦化管理；洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共10套，用于銷售人員與客戶洽談等活動；音像放送區(qū)：用于組織營銷促進(jìn)活動和電視展示；資料索取臺（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用；簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認(rèn)購書、合同等法律文契；銷售職能房：財(cái)務(wù)室、銷售辦公室及儲藏室。財(cái)務(wù)室面積范圍，設(shè)兩張辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、保險柜，預(yù)留電腦、電話；銷售辦公室面積范圍，辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、復(fù)印機(jī)、小型會議區(qū)、電話接駁位；儲藏室面積范圍，設(shè)壁柜，儲放銷售資料；員工更衣室：分設(shè)男女更衣室，設(shè)置在隱蔽部位，設(shè)壁掛式更衣柜；——營銷中心導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域及示范單位的標(biāo)識牌。其中專門設(shè)計(jì)制作：※室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） ※室內(nèi)展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案）※室內(nèi)掛旗（配簡潔文案）※室內(nèi)懸幅（精美色調(diào)及文案配合）廣告VI導(dǎo)示系統(tǒng)的包裝——戶外廣告導(dǎo)示牌二、 西稍門路口交匯處，設(shè)計(jì)制作醒目美觀的廣告導(dǎo)示牌，尺寸可考慮58M，由此對慕名前來踏勘的人流起到有效指引及對項(xiàng)目形象長期推廣的綜合作用?！p面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布在西關(guān)正街路，設(shè)置雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤周邊的售盤氣氛?！笮蜅l幅、橫幅在項(xiàng)目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時樓體高度而確定），昭示項(xiàng)目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達(dá)居家理念，表述人文關(guān)懷。（此項(xiàng)在主體起來后使用）——升空氣球、氣囊拱門及花卉、地毯在社區(qū)主入口處懸放2個彩色升空氣球，在營銷中心門口設(shè)置紅色氣囊拱門，并于進(jìn)入中心10米左右通路鋪設(shè)迎賓地毯，兩邊放置鮮艷的四季花籃、盆景植物。（此一現(xiàn)場點(diǎn)綴舉措主要針對公開發(fā)售期）——營銷中心門口營銷中心門口設(shè)立體現(xiàn)公司司標(biāo)、營銷理念的精神堡壘，可設(shè)計(jì)制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。二、銷售前期準(zhǔn)備工作（一）銷售物料的準(zhǔn)備銷售物料主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳物料、交通工具包裝、禮品設(shè)計(jì)制作等。辦公事務(wù)系統(tǒng)主要指現(xiàn)場銷售人員所使用的各類銷售用具，含名片、工作牌、信封、信箋、便箋紙、飲用水杯等。另有各類銷售資料設(shè)計(jì)，包括檔案袋、手提資料袋、置業(yè)計(jì)劃單、認(rèn)購協(xié)議書等。這些物品的設(shè)計(jì)應(yīng)繼續(xù)前述一貫的風(fēng)格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市