【正文】 也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷?xiàng)目的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。周圍的城中村的臟亂差，也是現(xiàn)在阻礙的不可忽視的因素。一旦西安的發(fā)展進(jìn)入中期或成熟期。向西北兩方向發(fā)展已成為必然的趨勢(shì)。 繁華伴隨著喧囂。四：威脅點(diǎn)1. 緊鄰南小巷城中村，其臟亂差治安等條件，會(huì)成為制約其發(fā)展的因素。雖然西安已出臺(tái)補(bǔ)救措施，但是由于全國(guó)樓市的氛圍，大部分業(yè)主還處在管望階段。二、項(xiàng)目策劃總體思路整個(gè)社區(qū)關(guān)乎高尚、時(shí)尚居住形態(tài)的環(huán)境、氛圍、格調(diào)將通過以下幾個(gè)途徑來進(jìn)行鍛造：（一）整個(gè)樓盤將在宏大的文化命名下進(jìn)行大寫意、人性化的建筑符號(hào)裝飾。（五）物業(yè)管理將沿用先進(jìn)模式，在軟、硬件指標(biāo)上達(dá)到一定高度，最終從售服及社區(qū)整體維護(hù)方面來呼應(yīng)“”獨(dú)樹一幟的居家要求?！镯?xiàng)目在入市形象上的定位，應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)策劃中非“高檔”即“中檔”的局限。（二）項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目是集“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”于一身的都市生活社區(qū)。（三）產(chǎn)品定位具有高端文明，提供開放、自助生活服務(wù)配套，“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”的現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型。●，為日常生活帶來諸多實(shí)惠。為順應(yīng)這一產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的必然趨勢(shì)，同時(shí)也為領(lǐng)先一步，及時(shí)彌補(bǔ)市場(chǎng)這一需求空間，我們將“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”之“三實(shí)”原則作為主導(dǎo)產(chǎn)品定位的重要基準(zhǔn)。（二）定位的目標(biāo)市場(chǎng)范圍根據(jù)前期翔實(shí)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析結(jié)果，擬將項(xiàng)目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類別：★ 本地區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)相關(guān)的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶特征速描：●二次置業(yè)，追求較高質(zhì)素的生活享受；●有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引領(lǐng)消費(fèi)潮流；●通常會(huì)在商品住宅的檔次類別上進(jìn)行甄選，比較青睞于大面積三房戶型；●對(duì)售樓價(jià)格不會(huì)過于敏感，但是對(duì)社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會(huì)比較在意。周圍形象：盡量克服周圍臟亂的形象。二、生活格調(diào)營(yíng)造將負(fù)一層到三層底商部分，定位為“”，達(dá)到豐富社區(qū)配套之目的，并將所有的業(yè)主吸納為VIP會(huì)員，終身享受會(huì)員待遇，增加樓盤賣點(diǎn)的同時(shí)，豐富社區(qū)生活格調(diào)，將本來小型的樓盤，做得豐富多彩。突出強(qiáng)調(diào)園藝的“公共性、開放性、參與性與諧趣性”。該方案在樓盤交工之前，處理尾盤時(shí)實(shí)施，有利于消化尾盤。均價(jià)確定: 4800二、走價(jià)策略（一）在前期開盤價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況，采取分階段“平開漸進(jìn)式高走，小額中頻提價(jià)”（即每月提價(jià)10元／M2）的走價(jià)策略。三、價(jià)格明細(xì)表的制定原則住宅物業(yè)的價(jià)格明細(xì)制定受產(chǎn)品類型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來界定：※房型差異※樓宇差異※樓層差異※朝向差異※其它差異（一）房型差異本項(xiàng)目常規(guī)戶型設(shè)置種類比較齊全，戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個(gè)價(jià)格參照坐標(biāo)，來擬訂針對(duì)性的房型價(jià)差：（二）樓層差異由于西安獨(dú)特的地理環(huán)境及氣候成因，人們對(duì)住宅的朝向、通風(fēng)、采光等條件均十分在意。價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)為：基本保持在10元／M2左右。（五）其他因素除了上述三個(gè)方面的主要價(jià)差因素外，具體到每個(gè)戶型，其所處的通風(fēng)、采光、有無(wú)遮檔、戶型平面的優(yōu)劣等，都會(huì)影響到具體價(jià)格的修訂，此類因素導(dǎo)致的價(jià)格差異的級(jí)別宜保持在20～30元／M2之間機(jī)動(dòng)把握。（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝在項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝上，建議項(xiàng)目的Logo以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號(hào)或現(xiàn)代人居符號(hào)作為標(biāo)識(shí)。——通路組織現(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷售通路應(yīng)該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣場(chǎng)及踏勘項(xiàng)目?！鲋魅肟诎b，如有可能，在今年11月份以前先行完成主入口大門以的營(yíng)造?！龉δ芊植颊麄€(gè)營(yíng)銷中心按看樓流程，分別設(shè)置如下區(qū)域：模型展示區(qū)：項(xiàng)目整體模型1個(gè)、分戶模型共9個(gè)；業(yè)管中心：接待臺(tái)背板，設(shè)電話、電腦接駁口，實(shí)行電腦化管理；洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共10套，用于銷售人員與客戶洽談等活動(dòng)；音像放送區(qū)：用于組織營(yíng)銷促進(jìn)活動(dòng)和電視展示；資料索取臺(tái)（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺(tái)及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用；簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認(rèn)購(gòu)書、合同等法律文契；銷售職能房：財(cái)務(wù)室、銷售辦公室及儲(chǔ)藏室?！笮蜅l幅、橫幅在項(xiàng)目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時(shí)樓體高度而確定），昭示項(xiàng)目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達(dá)居家理念，表述人文關(guān)懷。辦公事務(wù)系統(tǒng)主要指現(xiàn)場(chǎng)銷售人員所使用的各類銷售用具，含名片、工作牌、信封、信箋、便箋紙、飲用水杯等。宣傳物料■樓書主要展示項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內(nèi)涵、形象推廣、景觀園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市政配套、智能化設(shè)施等。（二）銷售人力隊(duì)伍的準(zhǔn)備營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)擬安排48名專業(yè)地產(chǎn)銷售精英，另配10名左右的項(xiàng)目促銷員分往。要以物色“實(shí)戰(zhàn)型”的銷售專才為最重要的參照依據(jù)。此優(yōu)惠作為促銷價(jià)從均價(jià)中折算，開盤后達(dá)到均價(jià)水平，此后每月遞增10元，以彌補(bǔ)價(jià)損。一、廣告運(yùn)作掌控原則（一）廣告運(yùn)作的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整合效益的最大化，廣告運(yùn)作計(jì)劃的運(yùn)籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。其中一項(xiàng)是屬于可以量化的技術(shù)性指標(biāo)，往往屬于個(gè)案項(xiàng)目績(jī)效運(yùn)營(yíng)的本體；另外一項(xiàng)則是應(yīng)該屬于企業(yè)，為長(zhǎng)線的梯級(jí)化成長(zhǎng)儲(chǔ)備爆發(fā)能量。軟、硬廣告形式的結(jié)合本項(xiàng)目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。三、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃（一）軟文的投放軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場(chǎng)震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場(chǎng)意欲一窺究竟的普遍愿望。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行。——硬性廣告的發(fā)布硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績(jī)效指標(biāo)的如期達(dá)成。（注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為54次，版面投放總共30個(gè)整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋?zhàn)飨鄳?yīng)具體的調(diào)整）?！笫睾蛑倚腋！Ｒ云趶氖酆蠓?wù)體系方面匹配呼應(yīng)項(xiàng)目營(yíng)銷主題定位，并且增強(qiáng)項(xiàng)目售價(jià)的支撐力。三、物業(yè)管理承諾書為有效促進(jìn)前期銷售推廣，充實(shí)現(xiàn)場(chǎng)銷售答客的底蘊(yùn)，擬在推盤的初期，直接向市場(chǎng)公布本方的物業(yè)管理專案，即