【文章內(nèi)容簡介】 化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)。我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低?！薄ⅰ拔灞！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社區(qū)運(yùn)營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。投資額大、資金回收期長。農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年服務(wù)中心則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此服務(wù)中心的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。，但市場供給仍較為緊缺。國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為福利中心、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。所以農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目市場前景廣闊。第四章、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模工程土建5400平方米，其中社會(huì)福利服務(wù)中心主體工程土建5000平方米，包括服務(wù)中心客房3900平方米，辦公室300平方米，活動(dòng)室100平方米，食堂150平方米，閱覽室100平方米，衛(wèi)生室50平方米，康復(fù)保健室100平方業(yè)，浴室100平方米，衛(wèi)生間4個(gè)計(jì)160平方米，庫房40平方米；附屬設(shè)施土建400平方米，包括鍋爐房150平方米，車庫50平方米，警衛(wèi)室50平方米，配電室30平方米，庫房120平方業(yè)。圍墻1000延米，道路500米，庭院硬化，環(huán)境美化綠化，門球場，涼亭建設(shè)和供排水設(shè)施建設(shè)。購買設(shè)備176臺(tái)（套）。征地40畝。接待服務(wù)老年人260人。第五章、技術(shù)方案 　　 則。為適應(yīng)我國社會(huì)人口結(jié)構(gòu)老齡化，使建筑設(shè)計(jì)符合老年人體能心態(tài)特征對建筑物的安全、衛(wèi)生、適用等基本要求，制定本規(guī)范。本規(guī)范適用于城鎮(zhèn)新建、擴(kuò)建和改建的專供老年人使用的居住建筑及公共建筑設(shè)計(jì)?！　?出入口　 老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。出入口內(nèi)外應(yīng)留有不小于 ?！　　?，并應(yīng)采用緩坡臺(tái)階和坡道過渡。　　　3 、出入口頂部應(yīng)設(shè)雨篷；出入口平臺(tái)、臺(tái)階踏步和坡道應(yīng)選用堅(jiān)固、耐磨、防滑的材料?！　　　?老年人公共建筑?！　?老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設(shè)門坎，地面不宜有高差。　　 ，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側(cè)墻面下部應(yīng)設(shè)0．35m高的護(hù)墻板?！　?、樓梯　　年人居住建筑和老年人公共建筑，應(yīng)設(shè)符合老年體能心態(tài)特征的緩坡樓梯?！　±夏耆耸褂玫臉翘蓍g，其樓梯段凈寬不得小于1．20m。　　 緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑不應(yīng)小于300mm，公共建筑不應(yīng)小于 320mm；踏面高度，居住建筑不應(yīng)大于150mm，公共建筑不應(yīng)大于130mm。踏面前緣宜設(shè)高度不大于3mm的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不宜大于lOmm。　　 居 室　　 老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應(yīng)有良好朝向、天然采光和自然通風(fēng)，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。　　老年住宅起居室使用面積不宜小于14平方米，臥室使用面積不宜小于10平方米。 廚 房　　老年住宅應(yīng)設(shè)獨(dú)用廚房；服務(wù)中心除設(shè)公共餐廳外，還應(yīng)設(shè)各戶獨(dú)用廚房；老人院除設(shè)公共餐廳外，宜設(shè)少量公用廚房?！　?供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨(dú)用廚房?！　±先嗽汗眯N房應(yīng)分層或分組設(shè)置，～?！　　　》?wù)中心應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨(dú)用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具?！　?yīng)分別設(shè)公用衛(wèi)生間、公用浴室和公用洗衣間。托老所備有全托時(shí)，全托者臥室宜設(shè)緊鄰的衛(wèi)生間?！　?陽 臺(tái)　　老年人居住建筑的起居室或臥室應(yīng)設(shè)陽臺(tái)?！　±先睡燄B(yǎng)室、?！　『浜蛧?yán)寒地區(qū)宜設(shè)封閉式陽臺(tái)。頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)雨篷。陽臺(tái)板底或側(cè)壁，應(yīng)設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施?！　? 窗　 ?！　?老年人住宅戶門和內(nèi)門(含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺(tái)門)通行凈寬不得小于 0．80m。　　、室內(nèi)裝修　　老年人建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角?！　〉乩砦恢?、地點(diǎn)、地勢建設(shè)地點(diǎn)選擇在吉林省通化縣快大茂鎮(zhèn)大都嶺村二組西山，場址座北朝南，占地40畝，東鄰?fù)ɑ晏┧嘀破酚邢薰?，西為快大茂?zhèn)大都嶺村二組西山林地，南居鶴大線公路，北居快大茂鎮(zhèn)大都嶺村二組西山林地；場址地勢平坦，土質(zhì)為砂壤土，非常適宜建設(shè)用地。南距鶴大線公路100延米，通灌鐵路2000米，北距通丹高速公路500米，交通極為便利，又不在主要公路延線。建筑用的砂石和水源及為便利，方便項(xiàng)目建設(shè)。土壤和氣候條件主要?dú)夂驐l件為氣候溫和，℃，最冷為1月上旬，最低氣溫為39℃；最熱為7月上旬，℃，年積溫2680℃，有效積漸2630℃，無霜期130150天，年降雨量720900毫米。項(xiàng)目規(guī)劃與布局。服務(wù)中心占地面積為26680平方米，；主門（人流）設(shè)在項(xiàng)目南側(cè)，整個(gè)項(xiàng)目由服務(wù)中心主樓，服務(wù)中心附屬設(shè)施、庭院硬化、綠化美化、休閑健身廣場、門球場等功能區(qū)組成。項(xiàng)目樓房與樓房之間最低留有8米的間距。本項(xiàng)目建設(shè)面積為5400平方米，除樓房與樓房之間、以及運(yùn)輸?shù)缆返牡胤绞撬嗟孛嫱?，其它地方均建成草坪或花池綠地，綠地面積達(dá)到總占地面積30%以上。各主要建（構(gòu)）筑物的建筑特征和結(jié)構(gòu)類型如下：主要建（構(gòu)）筑物明細(xì)表序號工 程 名 稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)面積（平方米）單位造價(jià)（元）單項(xiàng)工程投資額（萬元）結(jié)構(gòu)1服務(wù)中心主樓土建5000磚混辦公室新建30030．0磚混活動(dòng)室新建100磚混食堂新建150磚混閱覽室新建100磚混衛(wèi)生室新建50磚混康復(fù)保健室新建100磚混浴池新建100磚混衛(wèi)生間新建160磚混庫房新建40磚混服務(wù)中心房間新建39001000．0磚混2服務(wù)中心附屬設(shè)施400磚混鍋爐房新建150磚混車庫新建50磚混警衛(wèi)室新建50磚混配電室新建30磚混庫房新建120磚混合計(jì)5400第六章、總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 本項(xiàng)目全年總用水量為12800噸。其中： 生活用水 12000噸；生產(chǎn)輔助用水 800噸； 在項(xiàng)目服務(wù)中心主體工程的東南部打深水井一處，并在場區(qū)外圍和建筑物內(nèi)部縛設(shè)供水管網(wǎng)和消防用水管網(wǎng)，日共水量可達(dá)到50噸以上，完全可以滿足項(xiàng)目需要。項(xiàng)目總供熱面積為5400平方業(yè)，新增容量3噸供熱鍋爐一座，并按照環(huán)保“三同時(shí)”的要求，供熱鍋爐配備安裝消音、除塵和防火裝置。本項(xiàng)目觀測用電、動(dòng)力用電和生活用電總裝機(jī)容量不超過50KW， 左右，要分別設(shè)置弱電系統(tǒng)、業(yè)務(wù)用電、動(dòng)力系統(tǒng)，按國家有關(guān)綜合布線標(biāo)準(zhǔn)要求，各系統(tǒng)獨(dú)立布線，管線集中暗設(shè)，安全 穩(wěn)定。接入城市統(tǒng)一供電管網(wǎng)。在主體工程東南側(cè)需安裝50KVA一座，可以滿足工程供電需要。 污水通過市政排水管網(wǎng)統(tǒng)一達(dá)標(biāo)排放。根據(jù)農(nóng)村社會(huì)福利服務(wù)中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求和工作環(huán)境實(shí)際情況，在主體工程土建完工以后，在院內(nèi)以休閑健身場為中心，除留有必要有休閑活動(dòng)場地進(jìn)行硬化地面處，其他地點(diǎn)均以樹木、綠地和花卉為主進(jìn)行綠化，中心內(nèi)綠化面積占局內(nèi)占地面積的25%～30%以上，建成院內(nèi)整潔、環(huán)境優(yōu)美的花園式服務(wù)中心。 第七章、環(huán)境影響評價(jià)污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB897896二級標(biāo)準(zhǔn)煙塵排放執(zhí)行《鍋爐煙氣排放標(biāo)