【文章內(nèi)容簡介】 涵和外延品質(zhì)上一定要建設(shè)成當(dāng)?shù)匾涣鞯捻?xiàng)目，并能在若干年后依然保持其先進(jìn)性。本項(xiàng)目要以開發(fā)理念和綜合規(guī)劃的先進(jìn)性、建筑造型和色彩的獨(dú)特性、戶型與居住功能的新穎性、環(huán)境景觀的整體性、配套服務(wù)設(shè)施的合理性、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和人性化、營銷推廣的創(chuàng)新性和先導(dǎo)化為手段，構(gòu)筑起本項(xiàng)目的核心競爭力和全新形象。產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位為當(dāng)?shù)匾涣鞯母咂焚|(zhì)住宅小區(qū)，所以從小區(qū)的總體規(guī)劃布局、外立面表現(xiàn)、園林景觀設(shè)計、配套、戶型等方面和細(xì)節(jié)處的設(shè)計方面都要體現(xiàn)其高檔的品質(zhì)和內(nèi)涵。216。 整體規(guī)劃在總體規(guī)劃設(shè)計方面，在追求容積率的同時一定要考慮項(xiàng)目的整體品質(zhì)和效果。所以在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營式排布，以園林景觀作為不同節(jié)點(diǎn)將小區(qū)整體連貫起來，錯落有序的進(jìn)行布局。216。 建筑類型在產(chǎn)品建筑類型方面，從調(diào)研過程中當(dāng)?shù)乜蛻魧?2層以下的小高層和多層認(rèn)可度比較高，同時從人們普遍的居住認(rèn)同感講，也認(rèn)為多層和12層左右的小高層居住舒適度要好。所以建議我們的產(chǎn)品建筑類型考慮以8+1和11+1的電梯小高層為主，可以適當(dāng)考慮小部分1618層的中高層建筑；產(chǎn)品的多樣性也有利于吸引各種需求和喜好的客戶。216。 戶型設(shè)計從對當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目調(diào)研的情況看，建議本項(xiàng)目的主力戶型以90110平米的為主，適當(dāng)考慮部分80多平米和120130平米的戶型，少量安排140150平米的大面積戶型。價格定位從前面的市場分析，我們了解到目前侯馬市商品住宅價格為2000元/㎡；從目前當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌袌隹?，總體銷售情況一般，同時受金融危機(jī)影響和國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前的大勢影響，短期內(nèi)房價不會出現(xiàn)太大的漲幅，所以結(jié)合目前的總體市場情況我們對項(xiàng)目前期在銷售價格的定位上要保持一定的慎重。鑒于我們的項(xiàng)目定位，既要在價格上體現(xiàn)出項(xiàng)目“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，同時也要貼近市場，在項(xiàng)目定價方面我們采用“市場參照項(xiàng)目綜合因素修正的方法”對項(xiàng)目進(jìn)行初步的價格定位：市場參照項(xiàng)目選擇了本項(xiàng)目周邊和當(dāng)?shù)厥袌霾糠执硇皂?xiàng)目，分別是：侯運(yùn)建材小區(qū)、帝景花園、世紀(jì)佳園、紫金城、華翔書香花苑和錦都佳園6個項(xiàng)目。表9：項(xiàng)目價格評價測算表評價指標(biāo)本案建材小區(qū)帝景花園世紀(jì)佳園紫金城書香花苑錦都佳園區(qū)位地段10 周邊環(huán)境10 道路交通10社會配套10 建設(shè)規(guī)模10 10規(guī)劃布局10 建筑風(fēng)格10 內(nèi)部景觀10 內(nèi)部配套10 工程進(jìn)度0 1銷售情況00 總分90 平均售價　260025002200238023002500修正系數(shù)　 修正價格2318 2418 2400 2122 2303 2213 2453 待估房產(chǎn)與比較房產(chǎn)之間的修正率：待估房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) / 比較房產(chǎn)得分?jǐn)?shù)最后修正價格：均價修正率最后得出待估房產(chǎn)均價為：2318元／㎡通過對上述項(xiàng)目的綜合對比修正，結(jié)合目前當(dāng)?shù)貙?shí)際市場情況，本項(xiàng)目價格初步定位為：2300元/㎡第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計思路及開發(fā)計劃一、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本項(xiàng)目占地約70畝，項(xiàng)目的建成將是侯馬市目前一流的高尚住宅小區(qū)，加上地理位置、交通、配套以及規(guī)劃的優(yōu)勢，本項(xiàng)目將成為侯馬高尚住宅的代表。在進(jìn)行本項(xiàng)目的規(guī)劃時，我們不但從現(xiàn)在侯馬市消費(fèi)者角度出發(fā)，了解侯馬房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)等，同時從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取當(dāng)?shù)赝愋偷臉潜P開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，把項(xiàng)目的規(guī)劃做得更好。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，我們設(shè)定本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為：規(guī)劃超前性：打造侯馬第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比侯馬現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前；戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實(shí)際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項(xiàng)目的戶型規(guī)劃上雖難說絕對無缺憾，但要力求合理和實(shí)用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項(xiàng)目超脫現(xiàn)有市場項(xiàng)目的主要著力點(diǎn)，要從建筑風(fēng)格和建筑外延等方面突出其藝術(shù)性和品質(zhì)感； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志； 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實(shí)現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式； 環(huán)境公園化：本項(xiàng)目在園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過綠水環(huán)繞，各式花木以及獨(dú)具文化特色的園林小品和雕刻，營造一個公園式的居所環(huán)境。社區(qū)人性化：在規(guī)劃中，根據(jù)社區(qū)的私密性和人性交往的矛盾結(jié)合，靈活處理社區(qū)內(nèi)公共空間和私密空假的配置。二、基本規(guī)劃思路和建議本項(xiàng)目前期已經(jīng)進(jìn)行過初步的規(guī)劃設(shè)計，但是整體上從提升小區(qū)品質(zhì)感沒有太多的新意和亮點(diǎn)，而且整體規(guī)劃感覺過于呆板，不太符合項(xiàng)目的總體定位原則，所以建議對該方案進(jìn)行一定調(diào)整。整體布局規(guī)劃前面產(chǎn)品定位中已經(jīng)提到在總體規(guī)劃設(shè)計方面，在追求容積率的同時一定要考慮項(xiàng)目的整體品質(zhì)和效果。在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營式排布，以園林景觀作為不同節(jié)點(diǎn)將小區(qū)整體連貫起來，錯落有序的進(jìn)行布局。在小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計方面，目前小區(qū)臨新田路的主入口處可以安排結(jié)合小區(qū)入口景觀區(qū)設(shè)計部分臨街12層的底商，并將其定位為主體景觀風(fēng)情區(qū)，既豐富了產(chǎn)品多樣性，也為項(xiàng)目增加新的利潤點(diǎn)，但是切忌不宜安排過長，避免破壞小區(qū)整體型。功能分區(qū)：建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計時，將項(xiàng)目總體分3個組團(tuán)，入口主景觀風(fēng)情商業(yè)區(qū)為一個組團(tuán)，此組圖主要以商業(yè)、公建、會所配套為主；進(jìn)入小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)以規(guī)劃路將小區(qū)分為兩個組團(tuán)區(qū)域。建筑風(fēng)格本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格建議在設(shè)計時請相關(guān)設(shè)計人員到當(dāng)?shù)貙?shí)際考察，在建筑風(fēng)格的設(shè)計上要與當(dāng)?shù)卦诮ǖ捻?xiàng)目有一定差異性；由于項(xiàng)目地處城市核心區(qū)域，同時侯馬市又有著豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，考慮在建筑風(fēng)格方面是否可以講這兩方面內(nèi)涵加入其中。景觀規(guī)劃園林景觀是提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì)的重要支撐點(diǎn)，在小區(qū)主入口處的考慮設(shè)計一定的景觀廣場，以增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，更好的提升項(xiàng)目檔次品質(zhì)感。項(xiàng)目地塊平坦，在景觀設(shè)計上以小區(qū)入口主景觀為主與小區(qū)分散景觀相結(jié)合的原則，努力實(shí)現(xiàn)處處生綠、樓樓有景、景隨步移的境界，做到小區(qū)整體環(huán)境（大環(huán)境）、景觀廣場（中環(huán)境）、樓前環(huán)境（小環(huán)境）的有機(jī)融合。景觀規(guī)劃既要大器、又要節(jié)約。配套公共設(shè)施規(guī)劃項(xiàng)目整體配套公共建筑包括會所、運(yùn)動場所以及休閑場所，同時建議可行的話配套公建增加幼兒園；結(jié)合小區(qū)商業(yè)風(fēng)情區(qū)，將其有機(jī)融為一體，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識、娛樂、休閑等的需要。智能配套系統(tǒng)根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。216。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入，設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視等；216。 安全防范系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)；周邊防范系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；可視對講及家庭安防系統(tǒng)；戶內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)216。 物業(yè)管理系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)（看當(dāng)?shù)乜煞駥?shí)現(xiàn)）；背景音樂；小區(qū)照明自動控制；火災(zāi)自動報警；設(shè)備管理系統(tǒng)綜合物業(yè)管理系統(tǒng)；物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)道路系統(tǒng)規(guī)劃項(xiàng)目出入口設(shè)置：項(xiàng)目主出入口設(shè)在新田路，在進(jìn)入入口景觀廣場的位置延地界線東西兩側(cè)設(shè)置機(jī)動車出入口。道路系統(tǒng)：本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級網(wǎng)路：216。 小區(qū)級道路：整個小區(qū)級道路為環(huán)行，216。 小區(qū)級次道路：分別伸向各個組團(tuán)外圍，與小區(qū)級道路聯(lián)結(jié)，可以行駛車輛；216。 宅間小路：組團(tuán)內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達(dá)到人車分流、動靜相隔。停車場規(guī)劃本項(xiàng)目停車主要以地下公共停車場為主，輔助少量部分地上露天停車位。另要考慮安排自行車停放問題。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為便于對項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)測算，此經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考原上海中聯(lián)程泰寧建筑設(shè)計研究院的初步規(guī)劃設(shè)計方案相關(guān)指標(biāo)，容積率和總建筑面積基本保持不變，其中增加部分商業(yè)面積。表10：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值用地面積㎡47538總建筑面積㎡101238地上建筑面積㎡97238其中住宅建筑面積㎡90238商業(yè)建筑面積㎡5000配套及公建面積㎡2000地下車庫建筑面積㎡4000容積率建筑密度%25綠化率%40總戶數(shù)戶902四、項(xiàng)目開發(fā)計劃根據(jù)項(xiàng)目的定位以及侯馬市目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)：一期開發(fā)：開發(fā)地塊南面的風(fēng)情商業(yè)區(qū)和規(guī)劃路南側(cè)的住宅部分及園林環(huán)境的建設(shè)。一期要將小區(qū)入口景觀環(huán)境環(huán)境建設(shè)出來，通過環(huán)境的建設(shè)，初步營造項(xiàng)目整體氛圍，讓客戶體會到小區(qū)的今后生活模式，利用整體環(huán)境氛圍的營造推出一期住宅，整體提升本項(xiàng)目的品位后才開二期住宅的建設(shè)，可以一定尺度上提升住宅的價位和品質(zhì)。二期開發(fā)：在一期成功推出后，整體營造了本項(xiàng)目的高尚品位，再推出二期住宅，快速獲得市場的追捧，建議二期項(xiàng)目開發(fā)施工周期及時間應(yīng)以一期開始推向市場的時間節(jié)點(diǎn)作為二期啟動建設(shè)的時間節(jié)點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目投資估算一、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表11：投資估算表序號項(xiàng)目名稱指標(biāo)單價單位合價（萬元）備注說明1土地成本　　　3553