【文章內(nèi)容簡介】 收入結構與分項收入成本比例 單位：%科 目交通住宿餐飲購物游覽娛樂其他各項收入占總收入的比例各項收入的直接成本比例2030526582035住宿收入預測。2011年，旅游收入19206萬元，住宿收入3265萬元，賓館飯店145家，其中星級飯店6家，床位3101個；持證導游僅3人，旅游從業(yè)人員30人，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展實施規(guī)劃中，2015年鶴峰縣旅游總人數(shù)達到200萬人。年 度年游客規(guī)模(萬人次）年增長速度(%)旅游收入住宿收入200615．614262007285220084754808200920731312432010121044817762011192063265游客人數(shù)與住宿收入之間存在線性關系，將游客人數(shù)作為因變量y，住宿收入作為自變量x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之間關系的系數(shù)，a為回歸常數(shù)，b為回歸系數(shù)。b=∑xiyi z∑ yi/∑xixi z∑xi=a=?bz=z=∑xi/n=?=∑ yi/n=2015年，旅游人數(shù)為200萬人/次，根據(jù)y=a+bx計算。2020年旅游人數(shù)預計為400萬人/次，根據(jù)y=a+bx計算。餐飲收入預測。根據(jù)住宿收入與餐飲收入比為17:14，2020年餐飲收入為16957萬元。年 度年游客規(guī)模(萬人次）年增長速度(%)旅游收入住宿收入餐飲收入酒店收入合計20152006145920204001515292916957 項目內(nèi)部條件 （1）項目優(yōu)勢分析。資產(chǎn)結構良好。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬元，全為企業(yè)自有資金，負債率為零。恩施華龍集團2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，%。經(jīng)營管理先進。恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級酒店規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。華龍集團在恩施州城內(nèi)經(jīng)營酒店餐飲12年，具有成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗和技術。 項目產(chǎn)品優(yōu)勢。鶴峰華龍酒店三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強，遠離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最適合商業(yè)酒店運營的環(huán)境之一。（2）項目劣勢分析。 項目建設資金需求量大。項目若按照市場需求建成房間800個，年接待游客人數(shù)12萬人次，根據(jù)企業(yè)自有資金能力水平，需要融資19957萬元。經(jīng)營管理人員培訓工作量大。項目建成后，按照星級酒店管理要求，需要員工358人，其中技術管理人員58人，服務技術培訓工作量較大。優(yōu) 勢劣 勢內(nèi)部條件資產(chǎn)結構良好，企業(yè)負債率低。經(jīng)營管理先進，專業(yè)技術人員充足，技術力量雄厚。地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。自有資金儲備不足，融資額度較大。服務技術培訓工作量較大。 項目外部條件（1）項目機會分析。市場剛性需求。2015年，旅游人數(shù)為200萬人/次。2020年旅游人數(shù)預計為400萬人/次，餐飲收入為16957萬元。國家政策支持。中共湖北省委、湖北省人民政府關于加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)推進旅游經(jīng)濟強省建設的決定（鄂發(fā)〔2010〕11號）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過恩施土家族苗族自治州旅游條例；鶴峰十二五規(guī)劃中，提出建成一家五星級酒店。（2）項目威脅分析。行業(yè)競爭激烈，現(xiàn)有龍溪大酒店、華榮酒店、金葉酒店由于經(jīng)營處于高度景氣階段，具有擴大規(guī)模，增加接待能力的可能；鶴峰旅游產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展的高峰期，在未來旅游精品景區(qū)景點建設過程中存在新上酒店項目的可能?？颇繖C 會威 脅外部條件2015年，旅游人數(shù)為200萬人/次。2020年旅游人數(shù)預計為400萬人/次，餐飲收入為16957萬元。中共湖北省委、湖北省人民政府關于加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)推進旅游經(jīng)濟強省建設的決定（鄂發(fā)〔2010〕11號）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過恩施土家族苗族自治州旅游條例。行業(yè)競爭激烈，現(xiàn)有龍溪大酒店、華榮酒店、金葉酒店由于經(jīng)營處于高度景氣階段，具有擴大規(guī)模，增加接待能力的可能；鶴峰旅游產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展的高峰期，在未來旅游精品景區(qū)景點建設過程中存在新上酒店項目的可能。 戰(zhàn)略選擇。本項目適用增長性戰(zhàn)略（SO戰(zhàn)略）。（1）強化項目服務的針對性，項目選擇消費群體為中高層消費群體，一是政府會務，形成接待人代會、黨代會以及州級以上參觀現(xiàn)場會的服務能力；二是旅游團體，形成接待紅色旅游團隊、生態(tài)科考團隊、農(nóng)業(yè)觀光團隊的服務能力。（2）強化項目民族文化特色，建筑外觀整體設計體現(xiàn)土家族飛檐、欄桿等文化元素，顏色清新自然，與周邊山水環(huán)境和諧相溶；飲食結構體現(xiàn)地方有機食品、特色食品文化元素；客房服務突出清新自然主題。（3）強化項目社會資源優(yōu)勢，充分發(fā)揮項目業(yè)主在恩施地區(qū)經(jīng)營旅游酒店的社會影響力，吸引到恩施消費華龍酒店的客戶到鶴峰旅游，入住鶴峰華龍酒店，推動鶴峰旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。第四章 項目選址及建設條件地址名稱。項目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場。公共服務條件。距公共休閑區(qū)50米，實驗小學700米，鶴峰縣中心醫(yī)院1公里。 鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣市，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112002）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）項目區(qū)地震基本烈度為6度，設計地震分組為第一組。 工程地質(zhì)條件 （1）地質(zhì)構造 鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構造體系聯(lián)合、復合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構造體系的東北向“多”字形構造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構造的深刻影響，主構造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結構。 （2）地層巖性 項目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①沖洪積層(Qal十P1) ①1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘粘，稍濕濕，軟塑可塑，～8米，一般厚度3～4米。 ①2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕飽和，中密密實，厚度一般23米，主要分布于槽谷中。 ②坡殘積層(Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約13米。 ③冰嘖層（Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細砂。卵石，漂石礫徑1025厘米，磨圓度好，分選性差。中密密實，干燥稍濕。，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽組（K2z) ①細砂巖 棕紅色、棕黃色長石石英細砂巖夾含鐵質(zhì)細砂巖，中厚層構造，砂質(zhì)結構，泥質(zhì)膠結，膠結不緊密，屬軟弱極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞50米。 （3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構造條件簡單，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質(zhì)條件 （1）含（隔）水層組 項目區(qū)分布的第四系①②1層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽組（K1z）細砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。 （2）地下水補、徑、排特征 區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層①2及④層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。 （3）根據(jù)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結構有弱腐蝕性。 供電 工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。 供水 工程由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項目要求。 排水 項目區(qū)市政排水設施完善。該建設項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達標后再排入城市排水管道。 交通 項目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通十分便利，能夠滿足項目建設的需要。 通信 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設完成，移動通信網(wǎng)絡已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 ，邊界長度約700米，于2012年1月17日至2012年2月15日在鶴峰縣國土資源儲備交易中心舉行的國有土地使用權拍掛牌出讓活動中竟得，出讓期限40年。第五章 建設方案 ㎡，建筑占地面322040㎡，㎡，其中：㎡，㎡。 停車位400個，其中：地上停車位150個，地下停車位250個。 房間800個。建筑高度：。建筑密度：48%；容積率：；綠地率25%?；疽螅旱乩砦恢锰幱诔鞘兄行纳虅諈^(qū)或繁華地帶，交通便利；建筑主題鮮明，外觀造型獨具一格，有助于所在地建立旅游目的地形象；除有富麗堂皇的門廊及入口外，灑店整體氛圍極其豪華氣派；有位置合理、功能齊全、品味高雅、裝飾華麗的行政樓層專用服務區(qū)，至少對行政樓層提供24小時管家式服務；酒店內(nèi)主要區(qū)域有溫濕度自動控制系統(tǒng)，各類設施設備配備齊全，品質(zhì)一流；內(nèi)部功能布局及裝修裝飾能與鶴峰紅色歷史、土司文化、自然環(huán)境相結合，恰到好處地表現(xiàn)和烘托其主題氛圍。 大堂：12層，高10面，建筑面積3000平方米，設置咖啡廳、接待臺、商務中心、休息區(qū)，追求自然風格，充分利用優(yōu)美的樹林景觀，加入水景觀。 客房：1016層，共400間，每間約38平方米，面向水域采用落地玻璃，使客人可以充分享受優(yōu)美的樹林景觀；配備舒適的美式雙人沙發(fā)、安樂搖椅或貴妃椅，淘汰傳統(tǒng)的兩張圈椅；配備獨立洗手間，面積8－10平方米，使用半玻璃墻；客房家作分離和簡約設計，風格自然；每一間客房都設置造型時尚的寫字臺，配置商務用品抽屜，客房可以上網(wǎng)；每一間客房都配備DVD；每一間客房都布置迷你酒吧；設立麻將樓層，進行特別裝修和家私布局，為本地客人提供娛樂功能。 會議設施：9層，設4個獨立小型會議室，可同時容納200人開會，設置高檔接待室，作為大、中型企業(yè)接待頂級貴賓的場所。 餐飲設施：48層，西餐廳。 （1）有獨立的名稱、獨立的VI形象； （2）層高5米，容納500人以上，布局合理、裝飾豪華、格調(diào)高雅、符合國際標準的高級西餐廳，可提供正規(guī)的西式正餐和宴會； （3）包房設計成恩施最好、裝修最舒適的包房； （4）以恩施頂級西餐廳定位，吸引恩施州各個領域的頂級客人。 娛樂設施：3層，獨立封閉式酒吧。 （1）有獨立名稱和形象； （2）門面金壁輝煌，有足夠的燈光效果； （3）大廳裝飾高雅、氣氛濃郁； （4）房間設計和布置別致，突出新穎性。公共設施：（1）利用項目地下建筑設置游泳池。（2）泳池周圍設置建酒吧； （3）在酒店周圍空地設健身區(qū)；（4）利用環(huán)水地形設置慢跑和散步小路?！睹裼媒ㄖO計通則》（GB 503522005)《民用建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006) 《公共建筑節(jié)能設計標準》(GBSO 1892009）酒店坐北朝南，（不含地下）。功能分區(qū)將按層劃分，12層為大廳，3層為娛樂設施用房，48層為餐廳，9層為會議室，1016層為客房，采用豎向連接，功能分區(qū)明確，平面功能按使用要求將等候區(qū)、主要交通空間及輔助功能集中設置在建筑平面中部，將業(yè)務用房設置在建筑兩端，每層一個接待臺，電梯間集中設置，樓層采用雙內(nèi)廊式設計。東西兩面主要布置客房、餐廳用房，北面布置廚房、洗衣房及其他服務用房，使客房有充足的陽光。項目建筑為16層，1—4層每層標高4米，5—。 本項目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊。 鋼筋混凝土基礎：墊層為C10細石泥凝土，基礎混凝土強度等級選用C25。 鋼筋混凝土結構：，其余現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結構強度等級為C25。標高混凝土構件砼強度等級梁、板梯