【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 　2．商鋪投資分析 　　　　花城周邊目前的商鋪?zhàn)饨馂?4元/平方米/天，如果考慮未來(lái)5年的租金平均水平，也就是說(shuō)萬(wàn)年花城及　　三環(huán)新城等大型社區(qū)業(yè)主全部入住，周邊服務(wù)人口達(dá)到12萬(wàn)人次以上，萬(wàn)年花城商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)與現(xiàn)在東三環(huán)　　同等位置的租金水平相當(dāng)，目前東三環(huán)租金水平在5元/平方米/天——7元/平方米/天之間，我們保守估計(jì)，　　至2008年萬(wàn)年花城商鋪價(jià)格為5元/平方米/天。　　　　一般而言，商鋪合理的年投資回報(bào)率一般為8%—12%；合理的投資回收期一般為8—12年，按照最保守估　　計(jì)，花城商鋪年投資回報(bào)率為7%11%，屬于較為合理的范圍，花城商鋪具有較高的　　投資價(jià)值?！?商鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)　　1．經(jīng)營(yíng)行業(yè)的選擇　　　　據(jù)調(diào)查顯示，社區(qū)類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型所占比例比較靠前的有餐飲/酒吧、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、百貨(日常百貨　　用品)等投資相對(duì)較小，需求相對(duì)較大的業(yè)態(tài)，所占比重均在10%以上。各商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)比例如下：餐　　%；%、%、專(zhuān)賣(mài)店 %、便利店 %、其他業(yè)態(tài)：%；　　娛樂(lè) %；美容美發(fā) %；超級(jí)市場(chǎng) %?！　?．部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及選址條件　　　 專(zhuān) 業(yè) 店：選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商　　　　　　　　 品特點(diǎn)而定；商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品　　　　　　　　 的90%； 經(jīng)營(yíng)的商品、品牌具有自己的特色；采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，從業(yè)人員需具備豐　　　　　　　　 富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。 　　　 專(zhuān) 賣(mài) 店：選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定；商　　　　　　　　 品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主；銷(xiāo)售體現(xiàn)量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利；商店的陳列、照明、包　　　　　　　　 裝、廣告講究；采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售；注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知　　　　　　　　 識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)性服務(wù)?！　　?便 利 店：便利店選址在居民住宅區(qū)、主干線(xiàn)公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事　　　　　　　　 業(yè)所在地；營(yíng)業(yè)面積在1OO平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高；營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在16小時(shí)以上,　　　　　　　　 甚至24小時(shí)；商品結(jié)構(gòu)是以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主,有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、　　　　　　　　 應(yīng)急性等特點(diǎn)；目標(biāo)顧客定位為附近居民,徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá),8O%顧客為有目的的購(gòu)物；　　　　　　　　 便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及　　　　　　　　 生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間?！　　?餐飲酒吧：大型餐飲酒吧的選址要求為臨近交通主干道，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶立交橋）明顯　　　　　　　　 阻隔為佳；人口構(gòu)成的要求為商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄　　　　　　　?水平，項(xiàng)目周邊人口眾多，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，公交線(xiàn)路數(shù)量越多越好，車(chē)輛可　　　　　　　　 以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)?！?經(jīng)營(yíng)方式介紹　　用什么方式開(kāi)店？是單打獨(dú)斗自個(gè)兒開(kāi)店好？還是邀親友合伙好？抑或是加入加盟體系，由總部提供開(kāi)店資源好？開(kāi)店的成功率到底有多高,美國(guó)對(duì)開(kāi)店成功率曾進(jìn)行過(guò)調(diào)查,結(jié)果顯示,加入加盟體系開(kāi)店成功者約為80％,獨(dú)立開(kāi)店成功者約為20％。專(zhuān)家認(rèn)為，店面經(jīng)營(yíng)成功之道，“技術(shù)”是基本生存條件；真正讓店面落地生根，充足的競(jìng)爭(zhēng)力是不可或缺的；留意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及尚未引起或即將引起國(guó)內(nèi)關(guān)注的新形態(tài)消費(fèi)文化及特性，這樣的店才能立于不敗之地。　　若所開(kāi)設(shè)的店面業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)者過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，并擔(dān)任過(guò)經(jīng)營(yíng)管理職務(wù),不妨嘗試自己開(kāi)店,創(chuàng)立品牌；若以前沒(méi)有開(kāi)店經(jīng)歷，或者沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)管理，不妨選擇合適的加盟體系，從中學(xué)習(xí)管理技巧，不失為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的好方法。　　同時(shí)需要了解所開(kāi)設(shè)的店面，是否因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的品種需要特殊能力，如：業(yè)務(wù)開(kāi)拓能力、表達(dá)能力，并對(duì)即將投入經(jīng)營(yíng)品種的未來(lái)情況做一評(píng)估，如工作時(shí)段、工作時(shí)間及工作進(jìn)行方式等。專(zhuān)家建議在尚未決定開(kāi)店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)前，多聽(tīng)取不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者的聲音，并親自聽(tīng)聽(tīng)開(kāi)店的酸甜苦辣。那么我們簡(jiǎn)單介紹一下自營(yíng)型商鋪和特許經(jīng)營(yíng)型商鋪需要注意的相關(guān)事項(xiàng)?！　?．自營(yíng)型商鋪　　　 　　自營(yíng)型商鋪，無(wú)可厚非，即自己開(kāi)店,自己當(dāng)老板。然而,開(kāi)什么店？怎么開(kāi)？這不是一念之間就能　　　 搞定的，其中的學(xué)問(wèn)大著呢! 　　　1）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容　　　　　　 倘若問(wèn)你到底想開(kāi)什么店時(shí)，你能馬上作答嗎？要是還沒(méi)個(gè)譜，以下的建議，提供給你參考。 　　　　　　 若你極富熱情，活力四射，可考慮經(jīng)營(yíng)自助火鍋店、傳統(tǒng)小吃店、便當(dāng)外送等服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的餐飲　　　　 服務(wù)業(yè)　　　　　　 若你酷愛(ài)精致有品位的物品，二手精晶店、手工藝材料專(zhuān)營(yíng)店及小型咖啡屋等需要?dú)夥蘸嫱械纳獭　　　?業(yè)類(lèi)型，能讓你一展雄才　　　　　　 若你極度敏感，有愛(ài)家、戀愛(ài)情結(jié)，托兒所、幼兒園、或者幼兒培訓(xùn)、玩具屋等需要耐心與愛(ài)心　　　　 的行業(yè)將是你的最?lèi)?ài)　　　　　　 若你常常跟著感覺(jué)走，時(shí)時(shí)設(shè)身處地為人著想，寵物店、花店正需要你這種特性　　　　　　 總之，了解個(gè)人性格特征、興趣，清楚手頭上的資金后，才能進(jìn)一步考慮經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容。要想賺錢(qián)，　　　　 開(kāi)店地點(diǎn)的調(diào)查，千萬(wàn)馬虎不得?！　　?）選址　　　　　雖然不同經(jīng)營(yíng)者選擇的經(jīng)營(yíng)行業(yè)不同，商業(yè)圈屬性也不盡相同，但仍可從下列通則中找尋到選址的注　　　意事項(xiàng)?！　　　　∪?流 量：平常、假日及晝、夜來(lái)往人次比例。 　　　　　車(chē) 流 量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量。 　　　　　交通狀況：目前及未來(lái)可能增減的運(yùn)輸工具?！　　　　●R路情況：大小、單行道、雙行道與停車(chē)問(wèn)題。 　　　　　區(qū)域特性：商業(yè)圈情況、競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)、文教、休閑設(shè)施等。 　　　　　人口勘查：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)性等。 　　　　　商業(yè)圈勘查：主要及次要商業(yè)圈范圍、租金價(jià)位。 　　　　　正確選擇店址，是開(kāi)店賺錢(qián)的首要條件。一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，小則影響生意興　　　隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門(mén)大吉”。開(kāi)店選址，絕非跟著感覺(jué)走，只有理性和感性合二為一，才能成功?！　　?）開(kāi)店計(jì)劃　　　　　正式開(kāi)店前，根據(jù)資金情況，做好開(kāi)店前期的各項(xiàng)工作安排，主要包括　　　　　用地計(jì)劃：購(gòu)買(mǎi)或租賃　　　　　建設(shè)計(jì)劃：　　　　　　 a. 店鋪配置及面積計(jì)劃；　　　　　　 b. 平面布局的計(jì)劃；　　　　　　 c. 建筑物外立面；　　　　　設(shè)備計(jì)劃　　　　　裝潢計(jì)劃　　　　　商品及配置物計(jì)劃　　　　　關(guān)聯(lián)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃　　　　　簡(jiǎn)而言之，一要根據(jù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)選擇地址，二是開(kāi)店前要有詳盡的計(jì)劃安排，三是多聽(tīng)取一些專(zhuān)業(yè)經(jīng)　　　營(yíng)者的建議。同時(shí)要注意選擇有廣告空間的店面，有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面，店門(mén)前就失去了獨(dú)立的廣告空　　　間。除上述因素之外，還要有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以　　　開(kāi)在它的旁邊，這樣不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“揀”些顧客?！　?．特許經(jīng)營(yíng)型商鋪　　　　　 特許經(jīng)營(yíng)是指通過(guò)簽訂合同，特許人有權(quán)將商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營(yíng)模式等經(jīng)營(yíng)資源授予被特許人使用；　　　 被特許人按照合同約定在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)體系下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許人支付特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)。　　　　　 特許經(jīng)營(yíng)方式實(shí)際上是品牌商家（特許人）想做品牌的延伸，想利用品牌影響進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，從　　　 而達(dá)到財(cái)富快速增長(zhǎng)的目的。但往往受人力、資本的局限，擴(kuò)張速度相對(duì)比較慢，因此需要加盟商（被　　　 特許人）；作為加盟商而言，一是可以利用成熟的品牌，減少顧客認(rèn)知品牌的時(shí)間，二是不需要管產(chǎn)品　　　 問(wèn)題，產(chǎn)品由品牌商家提供或者由品牌商家直接進(jìn)行培訓(xùn)，加盟商所要做的是把更多的精力放在如何經(jīng)　　　 營(yíng)上，如何把自己的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得更好，因此贏利空間也相當(dāng)不錯(cuò)。（1）休閑生活小站注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)休閑生活小站中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型復(fù)合式餐飲公司全稱(chēng)北京休閑小站餐飲管理有限公司總部地址廣東省東莞市厚街鎮(zhèn)北環(huán)路寮廈路段2號(hào)郵編523962加盟聯(lián)系電話(huà)07695820988傳　　真07695819502企業(yè)成立時(shí)間1992開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間1997企業(yè)性質(zhì)中外合資店鋪總數(shù)70直營(yíng)店數(shù)10加盟店數(shù)60加盟條件： 基本投資額/單店： 90萬(wàn)元； 店鋪面積要求： 300平方米以上 加盟金：7 萬(wàn)元； 保證金：5萬(wàn)元 合同期限： 4年； 連鎖店選址要求：混合型大商圈 多品牌經(jīng)營(yíng)：休閑小站、休