【文章內(nèi)容簡介】 　2．商鋪投資分析 　　　　花城周邊目前的商鋪租金為24元/平方米/天，如果考慮未來5年的租金平均水平，也就是說萬年花城及　　三環(huán)新城等大型社區(qū)業(yè)主全部入住，周邊服務(wù)人口達(dá)到12萬人次以上，萬年花城商鋪租金預(yù)計與現(xiàn)在東三環(huán)　　同等位置的租金水平相當(dāng)，目前東三環(huán)租金水平在5元/平方米/天——7元/平方米/天之間，我們保守估計，　　至2008年萬年花城商鋪價格為5元/平方米/天。　　　　一般而言，商鋪合理的年投資回報率一般為8%—12%；合理的投資回收期一般為8—12年，按照最保守估　　計，花城商鋪年投資回報率為7%11%，屬于較為合理的范圍，花城商鋪具有較高的　　投資價值?！?商鋪經(jīng)營知識　　1．經(jīng)營行業(yè)的選擇　　　　據(jù)調(diào)查顯示，社區(qū)類商業(yè)經(jīng)營類型所占比例比較靠前的有餐飲/酒吧、專業(yè)店、專賣店、百貨(日常百貨　　用品)等投資相對較小，需求相對較大的業(yè)態(tài)，所占比重均在10%以上。各商業(yè)經(jīng)營類型的經(jīng)營比例如下：餐　　%；%、%、專賣店 %、便利店 %、其他業(yè)態(tài)：%；　　娛樂 %；美容美發(fā) %；超級市場 %?！　?．部分經(jīng)營業(yè)態(tài)及選址條件　　　 專 業(yè) 店：選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；營業(yè)面積根據(jù)主營商　　　　　　　　 品特點而定；商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品　　　　　　　　 的90%； 經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色；采取定價銷售和開架面售，從業(yè)人員需具備豐　　　　　　　　 富的專業(yè)知識。 　　　 專 賣 店：選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定；商　　　　　　　　 品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主；銷售體現(xiàn)量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利；商店的陳列、照明、包　　　　　　　　 裝、廣告講究；采取定價銷售和開架面售；注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知　　　　　　　　 識，并提供專業(yè)知識性服務(wù)?！　　?便 利 店：便利店選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事　　　　　　　　 業(yè)所在地；營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率極高；營業(yè)時間一般在16小時以上,　　　　　　　　 甚至24小時；商品結(jié)構(gòu)是以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主,有即時消費性、少容量、　　　　　　　　 應(yīng)急性等特點；目標(biāo)顧客定位為附近居民,徒步購物5分鐘可到達(dá),8O%顧客為有目的的購物；　　　　　　　　 便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及　　　　　　　　 生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間?！　　?餐飲酒吧：大型餐飲酒吧的選址要求為臨近交通主干道，至少雙向四車道，且無（綠化帶立交橋）明顯　　　　　　　　 阻隔為佳；人口構(gòu)成的要求為商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄　　　　　　　?水平，項目周邊人口眾多，道路與項目的銜接性比較順暢，公交線路數(shù)量越多越好，車輛可　　　　　　　　 以順暢的進(jìn)出停車場。◆ 經(jīng)營方式介紹　　用什么方式開店？是單打獨斗自個兒開店好？還是邀親友合伙好？抑或是加入加盟體系，由總部提供開店資源好？開店的成功率到底有多高,美國對開店成功率曾進(jìn)行過調(diào)查,結(jié)果顯示,加入加盟體系開店成功者約為80％,獨立開店成功者約為20％。專家認(rèn)為，店面經(jīng)營成功之道，“技術(shù)”是基本生存條件；真正讓店面落地生根，充足的競爭力是不可或缺的；留意市場動態(tài)及尚未引起或即將引起國內(nèi)關(guān)注的新形態(tài)消費文化及特性，這樣的店才能立于不敗之地?！　∪羲_設(shè)的店面業(yè)務(wù)與經(jīng)營者過去的工作經(jīng)驗有關(guān)，并擔(dān)任過經(jīng)營管理職務(wù),不妨嘗試自己開店,創(chuàng)立品牌；若以前沒有開店經(jīng)歷，或者沒有從事過相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營管理，不妨選擇合適的加盟體系，從中學(xué)習(xí)管理技巧，不失為降低經(jīng)營風(fēng)險的好方法?！　⊥瑫r需要了解所開設(shè)的店面，是否因為經(jīng)營的品種需要特殊能力，如：業(yè)務(wù)開拓能力、表達(dá)能力，并對即將投入經(jīng)營品種的未來情況做一評估，如工作時段、工作時間及工作進(jìn)行方式等。專家建議在尚未決定開店經(jīng)營業(yè)務(wù)前，多聽取不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者的聲音，并親自聽聽開店的酸甜苦辣。那么我們簡單介紹一下自營型商鋪和特許經(jīng)營型商鋪需要注意的相關(guān)事項?！　?．自營型商鋪　　　 　　自營型商鋪，無可厚非，即自己開店,自己當(dāng)老板。然而,開什么店？怎么開？這不是一念之間就能　　　 搞定的，其中的學(xué)問大著呢! 　　　1）經(jīng)營內(nèi)容　　　　　　 倘若問你到底想開什么店時，你能馬上作答嗎？要是還沒個譜，以下的建議，提供給你參考。 　　　　　　 若你極富熱情，活力四射，可考慮經(jīng)營自助火鍋店、傳統(tǒng)小吃店、便當(dāng)外送等服務(wù)意識強的餐飲　　　　 服務(wù)業(yè)　　　　　　 若你酷愛精致有品位的物品，二手精晶店、手工藝材料專營店及小型咖啡屋等需要氣氛烘托的商　　　　 業(yè)類型，能讓你一展雄才　　　　　　 若你極度敏感，有愛家、戀愛情結(jié)，托兒所、幼兒園、或者幼兒培訓(xùn)、玩具屋等需要耐心與愛心　　　　 的行業(yè)將是你的最愛　　　　　　 若你常常跟著感覺走，時時設(shè)身處地為人著想，寵物店、花店正需要你這種特性　　　　　　 總之，了解個人性格特征、興趣，清楚手頭上的資金后，才能進(jìn)一步考慮經(jīng)營的內(nèi)容。要想賺錢，　　　　 開店地點的調(diào)查，千萬馬虎不得?！　　?）選址　　　　　雖然不同經(jīng)營者選擇的經(jīng)營行業(yè)不同，商業(yè)圈屬性也不盡相同，但仍可從下列通則中找尋到選址的注　　　意事項。　　　　　人 流 量：平常、假日及晝、夜來往人次比例。 　　　　　車 流 量：汽車、摩托車往來流量。 　　　　　交通狀況：目前及未來可能增減的運輸工具?！　　　　●R路情況：大小、單行道、雙行道與停車問題。 　　　　　區(qū)域特性：商業(yè)圈情況、競爭店、互補店、金融機(jī)構(gòu)、文教、休閑設(shè)施等。 　　　　　人口勘查：該區(qū)人口數(shù)量、消費習(xí)性等。 　　　　　商業(yè)圈勘查：主要及次要商業(yè)圈范圍、租金價位。 　　　　　正確選擇店址，是開店賺錢的首要條件。一個經(jīng)營項目很好的店鋪，若選錯了店址，小則影響生意興　　　隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門大吉”。開店選址，絕非跟著感覺走，只有理性和感性合二為一，才能成功?！　　?）開店計劃　　　　　正式開店前，根據(jù)資金情況，做好開店前期的各項工作安排，主要包括　　　　　用地計劃：購買或租賃　　　　　建設(shè)計劃：　　　　　　 a. 店鋪配置及面積計劃；　　　　　　 b. 平面布局的計劃；　　　　　　 c. 建筑物外立面；　　　　　設(shè)備計劃　　　　　裝潢計劃　　　　　商品及配置物計劃　　　　　關(guān)聯(lián)設(shè)施建設(shè)計劃　　　　　簡而言之，一要根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址，二是開店前要有詳盡的計劃安排，三是多聽取一些專業(yè)經(jīng)　　　營者的建議。同時要注意選擇有廣告空間的店面，有的店面沒有獨立門面，店門前就失去了獨立的廣告空　　　間。除上述因素之外，還要有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以　　　開在它的旁邊，這樣不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“揀”些顧客?！　?．特許經(jīng)營型商鋪　　　　　 特許經(jīng)營是指通過簽訂合同，特許人有權(quán)將商標(biāo)、商號、經(jīng)營模式等經(jīng)營資源授予被特許人使用；　　　 被特許人按照合同約定在統(tǒng)一經(jīng)營體系下從事經(jīng)營活動，并向特許人支付特許經(jīng)營費?！　　　　?特許經(jīng)營方式實際上是品牌商家（特許人）想做品牌的延伸，想利用品牌影響進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營，從　　　 而達(dá)到財富快速增長的目的。但往往受人力、資本的局限，擴(kuò)張速度相對比較慢，因此需要加盟商（被　　　 特許人）；作為加盟商而言，一是可以利用成熟的品牌，減少顧客認(rèn)知品牌的時間，二是不需要管產(chǎn)品　　　 問題，產(chǎn)品由品牌商家提供或者由品牌商家直接進(jìn)行培訓(xùn)，加盟商所要做的是把更多的精力放在如何經(jīng)　　　 營上，如何把自己的優(yōu)勢發(fā)揮得更好，因此贏利空間也相當(dāng)不錯。（1）休閑生活小站注冊商標(biāo)LOGO品牌名稱休閑生活小站中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會員業(yè)務(wù)類型復(fù)合式餐飲公司全稱北京休閑小站餐飲管理有限公司總部地址廣東省東莞市厚街鎮(zhèn)北環(huán)路寮廈路段2號郵編523962加盟聯(lián)系電話07695820988傳　　真07695819502企業(yè)成立時間1992開始特許經(jīng)營時間1997企業(yè)性質(zhì)中外合資店鋪總數(shù)70直營店數(shù)10加盟店數(shù)60加盟條件： 基本投資額/單店： 90萬元； 店鋪面積要求： 300平方米以上 加盟金：7 萬元； 保證金：5萬元 合同期限： 4年； 連鎖店選址要求：混合型大商圈 多品牌經(jīng)營：休閑小站、休