【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃43萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種規(guī)劃44萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅳ . 項(xiàng)目規(guī)劃 — 業(yè)種占比45萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營營銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ招商條件招商策略招商執(zhí)行招商費(fèi)用招商原則46萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商原則216。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃情況，按照購物 40%、餐飲 30%、休閑娛樂 20%、服務(wù)配套 10%的業(yè)態(tài)比例實(shí)施。216。各業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補(bǔ)，商戶價(jià)值互動(dòng)。216。招商節(jié)奏：核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套隨后。216。招商可行性原則。即規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種具備可操作性，能夠來臨沂落戶。47萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商策略216。品牌策略：確定商戶層次和知名度，以次主力店為品牌帶動(dòng)作用；216。源頭策略：以生產(chǎn)廠商 —— 總代理 —— 加盟商順序?yàn)橹?；在?jīng)營方式上以租賃直營為主，扣點(diǎn)租金為輔；216。品牌嫁接策略：扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶加盟知名品牌在本項(xiàng)目經(jīng)營；216。放水養(yǎng)魚策略：在招商條件中以引進(jìn)為主，對(duì)品牌知名度較高并先期進(jìn)駐的商戶給予特殊的優(yōu)惠政策降低門檻；216。租金（扣率）策略：低開高走，培育市場。根據(jù)本項(xiàng)目情況，在 35年進(jìn)行市場培育，待商圈逐步形成以后根據(jù)市場情況可重新調(diào)整商戶，租金逐步走高。216。區(qū)域策略l選擇商戶區(qū)域范圍：山東、北京、長三角、珠三角l本外地商戶比例：本地 40%，外地 60%（包括加盟形式入駐的品牌商戶）， 3年后逐步調(diào)整到本地20%，外地 80%。48萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商策略216。招商順序：主力店 次主力店 普通商戶；l業(yè)態(tài)順序：休閑娛樂 餐飲 購物 服務(wù)配套；l樓層順序：考慮到項(xiàng)目體量過大因素，先 2層，后 4層，這樣容易形成人氣；l位置順序：兩頭開花、中間結(jié)果、階段實(shí)施、分批開業(yè)。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，打開突破口，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目兩頭招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商；l第一階段： 1號(hào)樓百貨店、 7號(hào)樓五星級(jí)酒店、 2B24（影院電玩）， 58個(gè)月時(shí)間， 2023年 10月 2023年 5月；l第二階段： 2A、 2B 2BC5 2C、 6號(hào)樓的招商，時(shí)間 5個(gè)月左右， 2023年 10月 2023年 3月；l第三階段： 5號(hào)樓、地下步行街的招商，時(shí)間 6個(gè)月左右， 2023年 4月 2023年 9月；l預(yù)案：根據(jù)目前招商實(shí)際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，則以對(duì)百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂為突破口，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)餐飲的招商，從而促進(jìn)百貨店的入駐；l以上順序交叉進(jìn)行。49萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件50萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 備注： ① 合同簽訂后交履約保證金，開業(yè)后可轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金，合同期滿五違約予以無息退還； ② 正常營業(yè)后租金按 36個(gè)月收取，每期末 1525日預(yù)收下一期租金； ③ 除預(yù)交租金外，一次性再交半年租金，另外免費(fèi)使用 1個(gè)月，一次性交一年租金，免費(fèi)使用2個(gè)月。51萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件本項(xiàng)目租金價(jià)格確定方法價(jià)值評(píng)判法項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：項(xiàng)目租金的計(jì)算過程：216。評(píng)價(jià)對(duì)象的選擇評(píng)價(jià)對(duì)象的選擇216。確定比較標(biāo)準(zhǔn)確定比較標(biāo)準(zhǔn) 216。評(píng)判因素的權(quán)重確定評(píng)判因素的權(quán)重確定216。權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算權(quán)重得分統(tǒng)計(jì)與租金計(jì)算 52萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定 我們在臨沂市內(nèi)選擇三個(gè)與本項(xiàng)目具有較大可比性的商業(yè)街作為評(píng)價(jià)對(duì)象，該物業(yè)目前須處于一定時(shí)期的連續(xù)經(jīng)營狀態(tài)中，同時(shí)在各物業(yè)條件相似的情況下，以提高比較的關(guān)聯(lián)性和準(zhǔn)確性。 根據(jù)外部市調(diào)和內(nèi)部了解兩個(gè)方面入手并綜合，可比項(xiàng)目租金水平如下(均為建筑面積，租金單位：元 /㎡ 天 ) 調(diào)查可比項(xiàng)目租金水平53萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定216。價(jià)值實(shí)現(xiàn)度：三個(gè)可比對(duì)象平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（%+%+43%） /3=%，本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 %；216。價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金本案一層租金 = 可比對(duì)象平均租金 本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 247。 平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 則本案一層租金 =%247。%= ，取整數(shù) 元 /㎡ 天價(jià)值評(píng)價(jià)表價(jià)值評(píng)價(jià)表54萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定u價(jià)格修正：根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況結(jié)合未來升值空間，一層價(jià)格提升約 45%50%之間為 /㎡ 天。u按照商場樓層越高價(jià)值越低的一般規(guī)律，結(jié)合本案良好的物業(yè)條件和景觀設(shè)施，確定本案的垂直系數(shù)從而計(jì)算出本案的各樓層租金（建筑面積）：55萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定1號(hào)樓平均租金（建筑面積）：56萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定2號(hào)樓平均租金（建筑面積）：57萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定3號(hào)樓平均租金（建筑面積）：58萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定4號(hào)樓平均租金（建筑面積）：59萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定5號(hào)樓平均租金（建筑面積）：60萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定6號(hào)樓平均租金（建筑面積）：61萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定16號(hào)樓平均租金（建筑面積）： 1號(hào)樓按照預(yù)計(jì)租金 /㎡ 天62萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定26號(hào)樓平均租金（建筑面積）：63萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定36號(hào)樓平均租金（建筑面積）：64萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金收入測算一 第一年免收 6個(gè)月，前 3年租金不變，第四年開始逐年遞增 5%，出租率按照 100%。十年約收回16億元投資。65萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金收入測算二 第一年免收 6個(gè)月，前 3年租金不變，第四年開始逐年遞增 8%，出租率按照 100%。十年約收回18億元投資。66萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金（建筑面積）：在實(shí)際與商戶談判過程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。67萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件 租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金（建筑面積）：在實(shí)際與商戶談判過程中，可實(shí)現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進(jìn)行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。68萬興都國際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅴ . 項(xiàng)目招商 — 招商條件216。物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)物業(yè)公司制定標(biāo)準(zhǔn)收??；216。公共能耗費(fèi)：根據(jù)各業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)域經(jīng)營類型確定收取標(biāo)準(zhǔn)；216。電費(fèi)：自用部分安裝電表按實(shí)際使用以市政電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；