【文章內(nèi)容簡介】 200020012002施工房屋面積29381083050901206427232037623203626　本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場總體供需分析2002年別墅產(chǎn)品大擴張，只是2003年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。2002年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。（表14，圖16） 序號項目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美地143125793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加根據(jù)市場調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，根德商業(yè)廣場4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達20多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。在未來12年，瑯東—金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。（表15，圖17）南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。這種政策的限制，嚴重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，非寫字樓商務(wù)公寓開始擔負著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。但隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟繁榮與發(fā)展的必然。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費者購買行為特征隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。 企業(yè)競爭分析近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。2000年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，20012002年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于30家。外來客進軍南寧房地產(chǎn)市場，說明南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。對工作壓力大的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里花園、450畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。房地產(chǎn)市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動以后，當年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達2830套，成交面積25萬平方米，進入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進商品房市場的發(fā)展。（表17）年份200020012002成交數(shù)量（套）144728304077折合成面積（萬平方米）2539 中低檔次住宅成為消費者寵兒南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。 舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展得到巨大的發(fā)展。2003年，是實現(xiàn)“136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對2003年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府2003年繼續(xù)推進“城市建設(shè)管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。2002年起，南寧開始大溝嶺、萬達商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程的啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造的力度和決心。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。 19982002年南寧市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟形勢發(fā)展態(tài)勢良好2002年度經(jīng)濟運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進一步作用，中國經(jīng)濟仍然前景光明。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西南寧經(jīng)濟又注入新血液，以及“中國東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢。總體而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進廣西南寧的經(jīng)濟、城市建設(shè)快速發(fā)展。南寧2002年經(jīng)濟運行全面提速，2003年2月的政府工作報告指出，南寧2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，%，達到預(yù)期目的，%，%，%。全市利用外資、投資、消費三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展的內(nèi)在動力。（表17，圖19）南寧市歷年GDP總值單位:億元年份199019951997199819992000200120022003(預(yù)測)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長2002年南寧經(jīng)濟運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，%，其中住宅投資完成39090萬元，%；辦公樓投資2178萬元，；商業(yè)用房投資3487萬元，%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：%。房地產(chǎn)投資額238765萬元，%。，%的增長速度；商品房實際銷售額 為61714萬元。至年末，實際銷售金額350435萬元，實際銷售單價2255元/平方米，%、%%。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動人口20多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。如此龐大的流動人口，若按照一套70平方米的二房一廳居住4人的比例計算，247。4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。 小戶型市場受到消費者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。進入2003年1月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞？ 全裝修房亮相邕城歷史的車輪不停在前進，房地產(chǎn)市場亦是如此。回顧過去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標準說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標準為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對房屋進行個性化設(shè)計，但其后果存在諸多的問題。正因這親，2002年7月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點。南寧中房人獨具慧眼，中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在：裝修質(zhì)量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負責(zé)，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會損害房屋結(jié)構(gòu)；住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴格審查裝修企業(yè)的資格；現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升說明：本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為2002年112月；統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當代生活報》三種報刊；本報告中所涉及的費用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進行折扣處理，同時由于2002年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按2002年9月份以后的價格統(tǒng)計；本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況投放頻次及推盤數(shù)量2002年，全市投放房地產(chǎn)廣告1554次。按月份投放情況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達198次，%，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看2002年112月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計頻次20310812313361554比例（%