【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資商，一般擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買(mǎi)一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，通常自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。2. 自主經(jīng)營(yíng)型客戶這類客戶在?？谑杏卸嗄瓿晒?jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，代理知名中高檔品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主；也有部分是外地來(lái)?？诮?jīng)營(yíng)多年或?qū)？谑杏幸欢ǔ潭攘私獾膫€(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主；購(gòu)買(mǎi)商鋪后用于自己經(jīng)營(yíng)。3. 短期投資型客戶也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)有一定的研究，專門(mén)對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進(jìn)行短期炒鋪賺錢(qián)（如短期的低吸高拋，或經(jīng)過(guò)兩到三年時(shí)間的市場(chǎng)培育等商場(chǎng)作旺，鋪面升值后轉(zhuǎn)手賣(mài)出賺錢(qián)）。4. 項(xiàng)目目標(biāo)租賃客戶個(gè)體經(jīng)商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創(chuàng)業(yè)的人士、部分品牌產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，意欲此類置業(yè)者亦大有其人。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進(jìn)行市場(chǎng)拓展。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場(chǎng)需求的招商計(jì)劃，如售房計(jì)劃，擬出售體量值的60%，還確定了復(fù)興城市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)坎，堅(jiān)決杜絕低水準(zhǔn)、趨同性、賣(mài)點(diǎn)平庸的客商入住，爭(zhēng)取品牌效應(yīng)，爭(zhēng)取客源。其次，由于中國(guó)中產(chǎn)階層已實(shí)質(zhì)性形成，加以旅游、會(huì)務(wù)的推動(dòng)，公司的市場(chǎng)定位是以中高檔消費(fèi)為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的1/3強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應(yīng)市場(chǎng)的各種消費(fèi)服務(wù)。第五節(jié) 市場(chǎng)定位?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)分析：1. 行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展海口市商業(yè)發(fā)展迅猛，社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年以年9—11%的速度增長(zhǎng)，%，2002年仍保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，%。餐飲消費(fèi)在消費(fèi)總額中的比例也越來(lái)越高。2. 商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分商業(yè)市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分化：倉(cāng)儲(chǔ)式超市、各種國(guó)際品牌的專賣(mài)店、量販店、會(huì)員店等大量出現(xiàn)。不同商業(yè)業(yè)態(tài)滿足著不同市場(chǎng)層面的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)同，海口的商業(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。3. 業(yè)態(tài)市場(chǎng)的空缺現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場(chǎng)組成豐富，但功能比較單一，難以形成規(guī)模；另一方面，消費(fèi)檔次提升、消費(fèi)需求越來(lái)越高，迫切需要具備規(guī)模資源整合優(yōu)勢(shì)的全天候、全功能綜合性商業(yè)文化休閑消費(fèi)中心出現(xiàn)，以填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。4. 外地資本涌入華聯(lián)、廣百等大型零售商的進(jìn)入，有效地刺激了本地行業(yè)的發(fā)展，而萬(wàn)福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業(yè)極大的市場(chǎng)適應(yīng)性、對(duì)新生事物的接受能力。5. 商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁商業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的衍生，各種服務(wù)性、中介性的商務(wù)公司大量出現(xiàn)，各種有關(guān)的產(chǎn)品展示會(huì)、商貿(mào)洽談會(huì)頻頻召開(kāi)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁，與之相應(yīng)的商務(wù)洽談、休閑、食宿等場(chǎng)所身價(jià)日增，為綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑區(qū)的產(chǎn)生營(yíng)造了良好的契機(jī)。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)定位于集休閑娛樂(lè)、觀光、餐飲、商務(wù)、購(gòu)物于一體，全天候、全功能、開(kāi)放式、綜合性商業(yè)文化休閑消費(fèi)中心，實(shí)現(xiàn)“一站式”的消費(fèi)及經(jīng)營(yíng)理念。海南的熱帶海濱旅游產(chǎn)品有巨大的市場(chǎng)與潛力，根據(jù)國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)需求分析，海南旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)已由觀光游向度假游過(guò)渡，出游方式為散客游逐年增多。新外灘復(fù)興城在對(duì)國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)需求的宏觀預(yù)測(cè)分析和?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)特別分析基礎(chǔ)上，著重于開(kāi)拓消費(fèi)層次為中高檔的度假、商務(wù)、會(huì)議游客，結(jié)合項(xiàng)目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區(qū)域特點(diǎn)，市場(chǎng)定位在休閑度假、會(huì)務(wù)商務(wù)、旅游、和觀光、飲食購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等多功能消費(fèi)上。市場(chǎng)目標(biāo)是，主要針對(duì)特殊消費(fèi)人群，如企業(yè)客戶、企業(yè)商務(wù)、公務(wù)接待、會(huì)議培訓(xùn)、國(guó)內(nèi)外游客等，發(fā)展餐飲業(yè)優(yōu)勢(shì)，以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂(lè)、桑拿、健身、水療、茶藝、商務(wù)、會(huì)議中心、圖書(shū)館、兒童樂(lè)園、科技館、藝術(shù)館等多種服務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)，商業(yè)步行街也將為普通游客和市民提供休閑、購(gòu)物、觀光和娛樂(lè)服務(wù)。在建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)模式上要定位如下主要內(nèi)容和特色：1. 打造?？谑械穆糜涡蓍e商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀(jì)大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬(wàn)綠園、世紀(jì)廣場(chǎng)和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。這個(gè)商圈狹義包括世紀(jì)廣場(chǎng)、萬(wàn)綠園、濱海公園等三個(gè)公園，京豪會(huì)館、臺(tái)灣會(huì)館、生生百貨和本項(xiàng)目；廣義商圈還包括周邊的酒店。在這個(gè)旅游休閑商圈中，老項(xiàng)目功能單一，不能起到統(tǒng)領(lǐng)作用；只有用一批新建項(xiàng)目來(lái)覆蓋眾多的功能。更重要的是：這種旅游休閑商圈的項(xiàng)目需要結(jié)合海南本地的特點(diǎn)，具有公用性、開(kāi)放性和先進(jìn)性。公司規(guī)劃用商業(yè)步行街將若個(gè)項(xiàng)目的多種服務(wù)功能有機(jī)融合一起，形成設(shè)施配套、功能互補(bǔ)、相得益彰的經(jīng)營(yíng)格局。游客和市民從“萬(wàn)綠園”出發(fā)，通過(guò)跨龍昆灣的步行橋，即可達(dá)到本項(xiàng)目，進(jìn)入商業(yè)步行街，可橫穿京豪會(huì)館、臺(tái)灣會(huì)館，到達(dá)世紀(jì)廣場(chǎng)。2. 為?？谑袆?chuàng)造全國(guó)一流的濱海休閑勝地。海南的陽(yáng)光、空氣、沙灘、海浪（4S資源）是全國(guó)獨(dú)有的資源。而濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。濱海地區(qū)是一個(gè)海濱城市中景色最優(yōu)美、最能反映出城市特色的地區(qū)，因此，項(xiàng)目方案規(guī)劃要確保濱海地區(qū)的共享性是一重要原則。讓全體市民共同享受濱海地區(qū)旅游資源，既有社會(huì)效益，也有經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)盤(pán)考慮海面觀景、建筑造型、景觀塑造、業(yè)態(tài)格局以及人物流的互動(dòng)，在?？谑酗@要的濱海位置上，托出了一處絢爛奪目的建筑群。它包含了多方面的內(nèi)涵。第一，改善濱海地帶水體的生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)時(shí)已關(guān)注到生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，尤其是水體的質(zhì)量問(wèn)題，擬采用環(huán)保生態(tài)式管理模式，引入先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的零污染；第二，增加公共空間，開(kāi)發(fā)濱海地區(qū)，提高城市的素質(zhì)，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引人的、優(yōu)美的城市環(huán)境設(shè)計(jì)，如濱海的城市輪廓線、激動(dòng)人心的濱海節(jié)點(diǎn)、連續(xù)的開(kāi)放空間、無(wú)阻擋的視線走廊等。3. 本項(xiàng)目的建設(shè)可在海口濱海海岸線上，形成富有特色的旅游景點(diǎn)。進(jìn)入美蘭機(jī)場(chǎng)的飛機(jī)在航線拐彎時(shí)，從機(jī)艙望去，世紀(jì)大橋猶如一條白色長(zhǎng)龍，靜臥在秀英灣東側(cè)的海甸溪出?？?，視線焦點(diǎn)自然凝聚在本項(xiàng)目的地塊上；由海安、湛江和瓊州海峽駛來(lái)的輪船轉(zhuǎn)入?？跒硶r(shí)，視覺(jué)焦點(diǎn)也落在世紀(jì)大橋、世紀(jì)廣場(chǎng)和本項(xiàng)目的地塊上；駕車在世紀(jì)大橋、濱海立交橋、龍昆北路、濱海大道行走，視線被世紀(jì)大橋高聳的雙塔所吸引，視野仍在這一地塊上。站在本項(xiàng)目的地塊上看?？诘某鞘休喞€，國(guó)貿(mào)、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯(cuò)落有致，與椰樹(shù)、藍(lán)天白云和水中倒影構(gòu)成了一幅美麗的濱海圖畫(huà)。黃昏，斜陽(yáng)西下、晚霞滿天，遠(yuǎn)眺秀英灣，金光粼粼、帆船點(diǎn)點(diǎn)；海岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍……晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，繁星閃爍，萬(wàn)綠園人流涌動(dòng)，夜色瀾柵，世紀(jì)大橋和濱海立交橋車水馬龍……俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為?？谛滦蜗蟮拇_立，平添了濃重的一筆。4. 打造全國(guó)一流的商業(yè)步行街。商業(yè)步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價(jià)值和對(duì)城市振興發(fā)展的推動(dòng)作用而成為中國(guó)未來(lái)商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。美國(guó)紐約大道、法國(guó)香榭麗舍大街、日本東京都大街等是國(guó)際著名商業(yè)街，北京王府井大街、上海南京路、廣州北京路等是國(guó)內(nèi)知名商業(yè)街。商業(yè)街的成功在于整體優(yōu)勢(shì)，在于特色經(jīng)營(yíng)的專業(yè)店和大的商場(chǎng)，還有餐飲、休閑、娛樂(lè)等等，它的業(yè)態(tài)和功能是比較齊全和完善的。當(dāng)人們的消費(fèi)方式過(guò)渡到情感消費(fèi)時(shí)，物質(zhì)消費(fèi)會(huì)逐步讓位于精神消費(fèi)，只有城市商業(yè)步行街才能滿足別的商品經(jīng)營(yíng)模式后不能解決的此類需求。從建筑理念上說(shuō)，本項(xiàng)目人性化、藝術(shù)化、環(huán)境化的設(shè)計(jì)思想得以充分體現(xiàn)。濱海景觀的海洋文化特質(zhì)、海天一色、綠樹(shù)成蔭的生態(tài)綠色概念、無(wú)干擾的步行商業(yè)街、多業(yè)態(tài)的文化特色、在休閑購(gòu)物娛樂(lè)中感受到與自然界的交融；一站式、開(kāi)放式的消費(fèi)方式，坡屋頂?shù)哪蠂?guó)風(fēng)情，既體現(xiàn)了以人為本的現(xiàn)代理念，又體現(xiàn)了以自然為本的哲學(xué)觀。所有這些設(shè)計(jì)元素的融入，為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位奠定了先進(jìn)的、堅(jiān)實(shí)的前瞻性基礎(chǔ)。本項(xiàng)目將成為?？趧潟r(shí)代的大型綜合性旅游商業(yè)中心、?？谑兰o(jì)商圈的商業(yè)旗艦，從規(guī)模優(yōu)勢(shì)可形成密集的多業(yè)態(tài)集群，提供更豐富的服務(wù)及消費(fèi)選擇，并通過(guò)“規(guī)模、品牌”等經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固商業(yè)旗艦地位。第六節(jié) 業(yè)內(nèi)?？谑袌?chǎng)分析一. 商業(yè)面鋪海口市租金情況?？谑袕?987到2002年。批發(fā)、%，%。所占比重，比全國(guó)平均水平9%?？梢?jiàn)商貿(mào)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度日益提高，已成為?？谑袊?guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)商業(yè)。百貨商場(chǎng)內(nèi)的租金都比較高，一般都在400元/平方米月（實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積）以上，有的甚至更高。大部分采用的是保底加提成的方式。即商店業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收款，按25%—30%提取營(yíng)業(yè)流水，由經(jīng)營(yíng)者開(kāi)具增值稅發(fā)票。當(dāng)營(yíng)業(yè)額達(dá)不到最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者必須補(bǔ)足保底款。名 稱面 積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目合作方式價(jià)格或分成比例說(shuō) 明第一百貨30000百貨、服裝聯(lián)營(yíng)20%—30%樂(lè)普生13000百貨、服裝聯(lián)營(yíng)20%—30%生生百貨13000百貨、服裝聯(lián)營(yíng)350元/M2，20%—35%明珠廣場(chǎng)90000百貨、服裝聯(lián)營(yíng)、出租20—30%東方廣場(chǎng)13500百貨、超市聯(lián)營(yíng)、出租200—350/M2金世紀(jì)商城20000百貨、超市聯(lián)營(yíng)250—500，26%售價(jià)20000傳統(tǒng)商業(yè)街。傳統(tǒng)商業(yè)街租金比較貴，海秀東路DC城、明珠商業(yè)廣場(chǎng)附近臨街的專賣(mài)店租金高達(dá)250—300元/平方米月；泰龍城一般的鋪位租金為250元/平方米月，臨街的鋪面租金高達(dá)350元/平方米月；國(guó)貿(mào)附近，臨街的一樓鋪面租金為150—200元/平方米月，金福城一樓臨街鋪面的租金報(bào)價(jià)高達(dá)260元/平方米月，二樓鋪面的租金為80—100元/平方米月，三樓的租金為50元/平方米月；金龍路飲食一條街的租金報(bào)價(jià)為45元/平方米月（一、二樓連租），藍(lán)天路（原機(jī)場(chǎng)路）的租金為30—40元/平方米月；玉沙路口的租金為一樓80元/平方米月、二樓租金40元/平方米月，南航東路飲食店的租金為15—20元/平方米月，工業(yè)大道大飲食店的租金為10—15元/平方米月。最近，在?？诟郏ㄐ阌⒏郏┒^(qū)門(mén)口（濱海大道北側(cè)）推出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運(yùn)公司和?？诟奂瘓F(tuán)合作開(kāi)發(fā)，每個(gè)鋪面98平方米（1—3層），15年一次交納租金為198000元（折合約2000元/平方米年），三年租期合同月租2500元/月，零租押金6萬(wàn)元，月租2500元。折合租金為：15年期11元/平方米月，3年期和零租的租金為25元/平方米月。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：由于城市拆遷，臨街鋪面銳減，營(yíng)業(yè)鋪面供不應(yīng)求，租金看漲。已經(jīng)擁有鋪位的在轉(zhuǎn)讓時(shí)收取4萬(wàn)—5萬(wàn)元的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)：在位置相同或相近的區(qū)域，租金與營(yíng)業(yè)面積成反比例：零售商業(yè)鋪面一般面積?。?0—50平方米/個(gè)），租金相對(duì)比較高，而風(fēng)味餐廳的營(yíng)業(yè)面積居中，面積在100—300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50%—100%，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。二. 鋪面售價(jià)情況在售的商業(yè)鋪面數(shù)量少，面積規(guī)模都不大。主要有：位于國(guó)貿(mào)大道的歐美佳，面積約5500平方米，三層裙房結(jié)構(gòu)，一樓售價(jià)為13000元/平方米，二樓售價(jià)為10000元/平方米，三樓售價(jià)為7000元/平方米。發(fā)展商統(tǒng)一返租10年，%。位于國(guó)貿(mào)大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價(jià)為12000—15000元/平方米，二樓售價(jià)為5000—6000元/平方米，三樓售價(jià)為3500—4000元/平方米。發(fā)展商也可以返租，%。位于海秀東路的海南明珠商業(yè)廣場(chǎng)，鋪面售價(jià)為20000元/平方米，有價(jià)無(wú)市，原因是鋪面都被發(fā)展商抵押給了銀行，售價(jià)是發(fā)展商的商業(yè)管理公司代售的。另有一家長(zhǎng)沙的公司整體出售位于商業(yè)廣場(chǎng)四樓的約4900平方米的物業(yè)，售價(jià)約5000元/平方米。嘉華城市花園三層裙房約15000平方米，一層的售價(jià)為16800元/平方米，租金為250元/平方米月。最新推出的海南中央商城一期工程面積15000平方米，首層定價(jià)10000元/平方米，反租回報(bào)為10%。據(jù)稱23樓已經(jīng)全部售完。另有其他區(qū)域的少量商業(yè)鋪面出售，一般都位于商住樓的1—3層，屬于裙房，面積都在3000—8000平方米左右，價(jià)格在4000—8000元/平方米左右。三. “歐美佳”案例分析“歐美佳”是目前?？谑袌?chǎng)推出的面積比較大的商業(yè)鋪面，面積5500平方米。硬件設(shè)施一般，比較明顯的是商業(yè)人流交通組織不理想，只有一部自動(dòng)扶梯位于西側(cè)靠墻。單位面積太?。?—6平方米/單位），公攤高達(dá)45%，幾乎可以說(shuō)是在賣(mài)柜臺(tái)。物業(yè)管理費(fèi)為2—3元/平方米月，空調(diào)費(fèi)目前未定，維修基金為總房?jī)r(jià)的3%。銀行提供5成10年按揭。為了吸引買(mǎi)家，發(fā)展商承諾10年返租，年返租回報(bào)為8%（月），一次性預(yù)付2年租金。為商家計(jì)算了租金和月供樓款的對(duì)比，聲稱國(guó)貿(mào)附近的租金為300元/平方米月，8年市值增長(zhǎng)5倍。由于單位劃分很小，統(tǒng)一返租的租金較高，銷售對(duì)象基本上鎖定在投資而非自營(yíng)，所以銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)。但這個(gè)銷售模式存在很大的隱患：如統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)需引進(jìn)著名商家，5500平方米的商業(yè)設(shè)施不大不小，一般商業(yè)企業(yè)不愿意介入，而且租金會(huì)非常便宜，絕對(duì)達(dá)不到8%的回報(bào)；要提高租金，只有租給個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者混亂的經(jīng)營(yíng)狀況將無(wú)法長(zhǎng)期延續(xù)昂貴的租金。最后，發(fā)展商將背上沉重的返租租金負(fù)擔(dān)，無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)買(mǎi)房客戶的承諾。四. 調(diào)查情況匯總表海口市出租/出售物業(yè)調(diào)查表物業(yè)名稱地理位置租 金（元/平方米月）售 價(jià)（元/平方米）其他DC城海秀東路1F：300—2002F：1503F：70—150按使用面積計(jì)算，包括管理和空調(diào)等億圓商城海秀東路1F：100，2F：70僅限于珠寶、飲食每年遞增20%泰龍城大同路250—350空調(diào)+物管：45元