【正文】 海口新外灘復(fù)興城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論…………………………………………………1第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況…………………………………1第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍………………………………3第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………………3第四節(jié) 研究結(jié)論………………………………………5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性…………………………6第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景………………………………6第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………9第三章 市場分析與定位……………………………………12第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀…………………………12第二節(jié) 海口市旅游業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測……………17第三節(jié) 海口餐飲業(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測……………………18第四節(jié) ?？谛峦鉃?fù)興城客源分析………………19第五節(jié) 市場定位……………………………………24第六節(jié) 業(yè)內(nèi)海口市場分析…………………………29第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件………………………………36第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)………………………………36第二節(jié) 建設(shè)條件……………………………………36第三節(jié) 外部建設(shè)條件………………………………39第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)?！?1第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容……………………………………41第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模……………………………………42第六章 建設(shè)方案……………………………………………44第一節(jié) 總體布局……………………………………44第二節(jié) 建筑工程建設(shè)方案…………………………47第七章 公用工程……………………………………………55第一節(jié) 給排水…………………………………………55第二節(jié) 供電……………………………………………57第三節(jié) 空調(diào)……………………………………………59第八章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源………………………………60第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)………………………………………60第二節(jié) 節(jié)約能源………………………………………62第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員………………………………63第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)………………………………………63第二節(jié) 勞動(dòng)定員………………………………………64第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排………………………………………65第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度安排…………………………………65第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)…………………66第十一章 一期工程投資估算與資金籌措…………………67第一節(jié) 投資估算………………………………………67第二節(jié) 資金籌措………………………………………69第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃……………………………69第十二章 一期工程財(cái)務(wù)分析與評價(jià)………………………70第十三章 二期工程投資估算與資金籌措…………………74第一節(jié) 投資估算………………………………………74第二節(jié) 資金籌措………………………………………76第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃……………………………76第十四章 二期工程財(cái)務(wù)分析與評價(jià)………………………77附：有關(guān)財(cái)務(wù)分析表第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況一. 項(xiàng)目名稱?？谛峦鉃?復(fù)興城項(xiàng)目二. 項(xiàng)目建設(shè)單位海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司三. 建設(shè)單位簡介海南復(fù)興企業(yè)集團(tuán)，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司等，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān)理等的大型民營企業(yè)集團(tuán)。擁有員工106人，全資及關(guān)聯(lián)公司6家。公司于1995年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并先后在四川成都、河南南陽、海南三亞等地投資開發(fā)，累計(jì)開發(fā)總用地面積超過40萬平方米，工程優(yōu)良率100%。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花園被評為2000年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最大的市政公園，占地26萬平方米，總投資4500萬元，先后接待過李鵬、李瑞環(huán)等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟(jì)環(huán)境。公司于2002年斥資4000余萬元承建海口市濱海東路的道路改造工程，于2002年10月16日破土動(dòng)工，已于2003年5月實(shí)現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項(xiàng)目（路燈、園林、交通設(shè)施）正處于緊張施工中。四. 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于?？谑惺兰o(jì)廣場與萬綠園之間，世紀(jì)大橋西側(cè)，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。本項(xiàng)目占地面積52492m2（），本項(xiàng)目總建筑面積72041m2，其中地上建筑面積64041m地下室建筑面積8000m2。本項(xiàng)目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個(gè)功能區(qū)。A區(qū)位于建筑群的北部，有2家品牌餐飲、茶房、豪華會(huì)所和辦公區(qū)； B區(qū)和C區(qū)位于建筑群的東部，B區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街；C區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)；D區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購物區(qū)；E區(qū)位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期工程包括A、B、C、D功能區(qū)及廣場建設(shè)，建筑面積64867m2；二期工程包括E功能區(qū)，即國際影院和娛樂中心，建筑面積7174m2。項(xiàng)目一期工程總投資8501萬元。其中自籌資金3261萬元，申請銀行固定資產(chǎn)貸款3500萬元，其他方式融資1740萬元。項(xiàng)目二期工程總投資4236萬元，業(yè)主自籌1736萬元，擬向銀行申請中長期借款2500萬元。第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍一. 研究依據(jù)1. 海南省咨詢投資公司與海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的“編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同書”。2. 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目有關(guān)資料。3. 現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。4. 現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全。5. 現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全。6. 投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）。7. 民用建筑設(shè)計(jì)通則。8. 項(xiàng)目規(guī)劃初步方案。二. 研究范圍可行性研究報(bào)告的范圍是：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市場分析與預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)分析與評價(jià)等。第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一. 海口新外灘、復(fù)興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目一期總建筑面積64867m2總投資8501萬元申請固定資產(chǎn)貸款3500萬元全部投資稅后內(nèi)部收益率%全部投資靜態(tài)回收期（稅后）全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）2608萬元投資利潤率%投資利稅率%二. ?？谛峦鉃?、復(fù)興城二期工程（國際步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目二期總建筑面積7174m2總投資4236萬元其中：固定資產(chǎn)4074萬元建設(shè)期利息70萬元流動(dòng)資金92萬元申請固定資產(chǎn)貸款2500萬元全部投資稅后內(nèi)部收益率%全部投資靜態(tài)回收期（稅后）全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）1871萬元投資利潤率%投資利稅率%第四節(jié) 研究結(jié)論?？谛峦鉃?復(fù)興城項(xiàng)目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司共同籌資興建的獨(dú)具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會(huì)議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。項(xiàng)目的建設(shè)為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游城市增添了新亮點(diǎn)，同時(shí)將成為?？谑惺兰o(jì)大橋和萬綠園一帶又一道亮麗的風(fēng)景。項(xiàng)目的建設(shè)符合海南省投資發(fā)展方向，符合行業(yè)發(fā)展趨勢和旅游產(chǎn)品的需求，符合?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃的要求。項(xiàng)目對海南省特別是?？谑械谌a(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用，為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目具有可觀的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。經(jīng)測算，項(xiàng)目一期工程總投資8501萬元，%（稅后），%，%。項(xiàng)目二期工程總投資4236萬元，項(xiàng)目建成投入使用后，%（稅后），%，%。綜上所述，海口新外灘復(fù)興城項(xiàng)目建成后將具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)十分可行的項(xiàng)目。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景自十三屆四中全會(huì)以來，中國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平均以8%的速度遞增，%的速度。十六大和十屆人大之后，根據(jù)黨中央和國務(wù)院提出的建設(shè)全面小康社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機(jī)遇。繼海南省政府提出“一省兩地”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開的農(nóng)村工作會(huì)議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發(fā)展目標(biāo)。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來明確。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。海口市是海南省會(huì)城市，也是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。要大力發(fā)展旅游業(yè)，?？谑惺桩?dāng)其沖，理應(yīng)率先垂范，把自身建設(shè)成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動(dòng)全省旅游業(yè)的發(fā)展，乃至帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但就?？谑心壳暗默F(xiàn)狀，相對于成為一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)名城尚存大的距離。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：2000年至2003年三年間，%的速度遞增。但全省旅游消費(fèi)呈現(xiàn)“一頭熱”（三亞）的不均衡態(tài)勢。海口的旅游業(yè)“旺丁不旺財(cái)”，眾多游客只把海口當(dāng)作中轉(zhuǎn)站，而非旅游目的地。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)，每人每天消費(fèi)（含住宿）僅為605元。主要原因是?？谑芯包c(diǎn)少，休閑場所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。文化、商業(yè)旅游也無特色、無大的旅游逗留價(jià)值。究其深層次的原因，在于海口市城市規(guī)劃和經(jīng)營顯得平庸而缺乏特色。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠(yuǎn)；論椰風(fēng)海韻，又遠(yuǎn)不及三亞。無怪乎眾多游客游完三亞就登上返程。城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)支持間的定位錯(cuò)失，使?？谑兄荒苋缡嵌?。從商業(yè)的角度看，存在的問題也不少。諸如：1. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。海口市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局不甚合理。一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點(diǎn)地段網(wǎng)點(diǎn)過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業(yè)總體健康發(fā)展。2. 商業(yè)企業(yè)核心競爭力不強(qiáng)。?？谑械脑S多商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，實(shí)力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟(jì)效益低。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場定位不準(zhǔn)，經(jīng)營方式類同，不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。特別是入世以后，商業(yè)企業(yè)缺乏核心競爭力的問題愈顯突出。3. 從總量來說，海口市商業(yè)企業(yè)偏飽和，處于一種無特色、無品味、同質(zhì)化、低層面的競爭狀態(tài)。多屬于社群商業(yè)，小而全、簡而陋，經(jīng)營成本高、業(yè)態(tài)規(guī)模小，又多集中在老商區(qū)，有幾個(gè)象樣的商家，諸如：第一百貨、嘉華城市花園和中央商城，雖在規(guī)模上說得過去，但多固守已經(jīng)過時(shí)百貨業(yè)經(jīng)營模式，或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區(qū)性和周邊環(huán)境上的弱點(diǎn)等等，以致經(jīng)營業(yè)績平平。因此可以說，這種飽和是一種結(jié)構(gòu)性飽和，低層面的飽和，也為?？谑猩虡I(yè)服務(wù)業(yè)提出了上層次、上水平，從經(jīng)營理念到市場定位、到商業(yè)運(yùn)作都需要提升的新課題。旅游業(yè)是21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，是海南省、海口市的支柱產(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，適應(yīng)大?？诮ㄔO(shè)，海口市政府提出建造濱海世紀(jì)旅游觀光帶的新構(gòu)想。隨之而來的必然要帶動(dòng)對海口市旅游業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升，在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實(shí)業(yè)公司以極富遠(yuǎn)見卓識(shí)的眼光，在世紀(jì)大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀(jì)廣場以南、濱海大道以北的得天獨(dú)厚的區(qū)域位置上，置地78畝，意欲打造海口市具有高規(guī)格、高品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標(biāo)需求的經(jīng)營設(shè)施。環(huán)境化、藝術(shù)化的設(shè)計(jì)兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會(huì)議等多種功能于一體。其出乎其類、拔乎其萃的品質(zhì)，足以在大?？谏倘χ蓄㈨盒?。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性目前在我國房地產(chǎn)業(yè)，正初步形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。海南省、海口市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。市場前景仍然樂觀。本項(xiàng)目內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)、旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂和康體、文化等多種經(jīng)營要素，這些要素通過市場對本項(xiàng)目產(chǎn)生了強(qiáng)大的支撐。就旅游業(yè)來說，旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)。旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜合性產(chǎn)業(yè)。海南省旅游業(yè)的發(fā)展空間是無與倫比的。旅游業(yè)的發(fā)展刺激交通運(yùn)輸事業(yè)發(fā)展，推動(dòng)商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)的繁榮。本項(xiàng)目具有差異化經(jīng)營的諸多優(yōu)勢。而差異化經(jīng)營是贏得市場成功的重要因素。首先，本項(xiàng)目用地所處的區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。屬于一級用地。這種區(qū)位的固定性所造成的差異性，賦予了本項(xiàng)目先天的不可再得的品質(zhì)。其市場經(jīng)營成功的概率相當(dāng)大。同時(shí)這種地域性使項(xiàng)目本身會(huì)產(chǎn)生永久不竭的魅力，將達(dá)成地塊開發(fā)與市場經(jīng)營的雙贏。其次，本項(xiàng)目內(nèi)涵豐富，具有商品效用的多層次性，即同時(shí)具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個(gè)不同層次的內(nèi)容。這一重要特征會(huì)給尋求差異性帶來更大的經(jīng)營空間。同時(shí)它又將眾多子市場整合成一個(gè)功能完善的大市場，子市場與大市場互動(dòng)互補(bǔ)，相得益彰。根據(jù)新的?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，?？谑性谖磥硪ǔ扇珖匾?，并具有一定國際影響的旅游城市?，F(xiàn)在海口市旅游城市形象初步確立。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設(shè)和城市環(huán)境美化工程，形成了具