【正文】 目內涵豐富，具有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的內容。屬于一級用地。旅游業(yè)的發(fā)展刺激交通運輸事業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)、房地產業(yè)、餐飲業(yè)的繁榮。本項目內容涵蓋了房地產、旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂和康體、文化等多種經營要素，這些要素通過市場對本項目產生了強大的支撐。根據有關部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。其出乎其類、拔乎其萃的品質，足以在大?？谏倘χ蓄㈨盒?。旅游業(yè)是21世紀的朝陽產業(yè)，是海南省、?？谑械闹еa業(yè)。特別是入世以后，商業(yè)企業(yè)缺乏核心競爭力的問題愈顯突出。一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結合部商業(yè)網點發(fā)展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點地段網點過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業(yè)總體健康發(fā)展。城市經營與產業(yè)支持間的定位錯失，使海口市只能如是而已。文化、商業(yè)旅游也無特色、無大的旅游逗留價值。但全省旅游消費呈現(xiàn)“一頭熱”（三亞）的不均衡態(tài)勢。?？谑惺呛Ｄ鲜鞘?，也是海南省政治、經濟、文化中心。十六大和十屆人大之后，根據黨中央和國務院提出的建設全面小康社會的發(fā)展目標，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機遇。項目二期工程總投資4236萬元，項目建成投入使用后，%（稅后），%，%。項目的建設符合海南省投資發(fā)展方向，符合行業(yè)發(fā)展趨勢和旅游產品的需求，符合?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃的要求。二. 研究范圍可行性研究報告的范圍是：項目建設背景及必要性、市場分析與預測、建設地點與建設條件、建設內容及建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護與節(jié)能、項目組織機構與勞動定員、投資估算與資金籌措、項目進度安排、財務分析與評價等。5. 現(xiàn)行建筑設備規(guī)范大全。第二節(jié) 研究依據與范圍一. 研究依據1. 海南省咨詢投資公司與海南復興房地產開發(fā)有限公司簽定的“編制項目可行性研究報告合同書”。本項目分兩期建設，一期工程包括A、B、C、D功能區(qū)及廣場建設，建筑面積64867m2；二期工程包括E功能區(qū)，即國際影院和娛樂中心，建筑面積7174m2。四. 項目概況本項目位于?？谑惺兰o廣場與萬綠園之間，世紀大橋西側，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。擁有員工106人，全資及關聯(lián)公司6家。?？谛峦鉃┕居?995年開始涉足房地產開發(fā)，并先后在四川成都、河南南陽、海南三亞等地投資開發(fā)，累計開發(fā)總用地面積超過40萬平方米，工程優(yōu)良率100%。本項目占地面積52492m2（），本項目總建筑面積72041m2，其中地上建筑面積64041m地下室建筑面積8000m2。項目一期工程總投資8501萬元。2. 建設單位提供的項目有關資料。6. 投資項目可行性研究指南（試用版）。第三節(jié) 技術經濟指標一. ?？谛峦鉃?、復興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技術經濟指標主要技術經濟指標表項目一期總建筑面積64867m2總投資8501萬元申請固定資產貸款3500萬元全部投資稅后內部收益率%全部投資靜態(tài)回收期（稅后）全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）2608萬元投資利潤率%投資利稅率%二. 海口新外灘、復興城二期工程（國際步行街）主要技術經濟指標主要技術經濟指標表項目二期總建筑面積7174m2總投資4236萬元其中：固定資產4074萬元建設期利息70萬元流動資金92萬元申請固定資產貸款2500萬元全部投資稅后內部收益率%全部投資靜態(tài)回收期（稅后）全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）1871萬元投資利潤率%投資利稅率%第四節(jié) 研究結論?？谛峦鉃?項目對海南省特別是?？谑械谌a業(yè)及旅游業(yè)的進一步發(fā)展將起到積極的促進作用，為海南經濟發(fā)展做出貢獻。綜上所述，?？谛峦鉃?繼海南省政府提出“一省兩地”經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開的農村工作會議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發(fā)展目標。要大力發(fā)展旅游業(yè)，?？谑惺桩斊錄_，理應率先垂范，把自身建設成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動全省旅游業(yè)的發(fā)展，乃至帶動全省經濟的發(fā)展。?？诘穆糜螛I(yè)“旺丁不旺財”，眾多游客只把?？诋斪髦修D站，而非旅游目的地。究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸?guī)劃和經營顯得平庸而缺乏特色。從商業(yè)的角度看，存在的問題也不少。2. 商業(yè)企業(yè)核心競爭力不強。3. 從總量來說，?？谑猩虡I(yè)企業(yè)偏飽和，處于一種無特色、無品味、同質化、低層面的競爭狀態(tài)。為了適應海南省經濟社會的發(fā)展，適應大?？诮ㄔO，海口市政府提出建造濱海世紀旅游觀光帶的新構想。第二節(jié) 項目建設的必要性目前在我國房地產業(yè)，正初步形成為一個開發(fā)、經營、管理、服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業(yè)。海南省、?？谑械姆康禺a業(yè)在經歷了上世紀九十年代的經濟泡沫后，經過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產復蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。就旅游業(yè)來說，旅游業(yè)是第三產業(yè)的重要行業(yè)。本項目具有差異化經營的諸多優(yōu)勢。這種區(qū)位的固定性所造成的差異性，賦予了本項目先天的不可再得的品質。這一重要特征會給尋求差異性帶來更大的經營空間。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設和城市環(huán)境美化工程，形成了具有熱帶特色的、現(xiàn)代化的海濱城市風貌，并憑借著優(yōu)越的交通條件、優(yōu)良的旅游度假設施和優(yōu)美的城市環(huán)境，已成為海南重要的旅游接待基地。這種由地理區(qū)位優(yōu)勢帶來的經營區(qū)位優(yōu)勢，將為本項目蘊藏巨大的商機。2. 為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。讓全體市民和旅游者共同享受濱海地區(qū)的各種旅游資源。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。第三章 市場分析與定位 本項目并非單純意義上的房地產項目，它還屬于旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)等服務業(yè)的硬件設施建設，是旅游業(yè)的市場載體。旅游業(yè)已成為海南國民經濟支柱產業(yè)之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。在海外旅游者中，%；，%；，%；，%。11”事件的影響，特別是已經爆發(fā)的第二次海灣戰(zhàn)爭的影響以及全球恐怖主義的漫延，中國將成為世界游客首選的旅游目的地?？偟目?，海南早期建設的部分三星級以下酒店經營不穩(wěn)定，經過市場細分之后，四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。酒店開房率同酒店檔次形成正相關的發(fā)展趨勢，而四星級酒店標準和房價基本適應當前國內外游客的消費水平，酒店入住率和經營效益要高于其它級別的酒店。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進。我市著力構建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α?，開展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務會展、體育健身等旅游產品，促進旅游通道轉變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。過去幾年，海南旅游均以環(huán)島旅游為核心，?？谑屑爸苓叺貐^(qū)因缺少有特色的旅游景點及相關設施而使?？谑袃H作為環(huán)島游的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南旅游的空中通道并非?？谝惶?，這就使海口市旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。與旅游相關的配套設施呈現(xiàn)出不敷需要之況，也正因為如此，海口市高品質的星級酒店逐年增加，以適應市場需求。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國內外投資者提供了得天獨厚的風水寶地和無限商機。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業(yè)帶來無限商機，開辟更加廣闊的前景。2002年，春節(jié)期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元月14日至23日的10天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家商場銷售額合計為5636萬元。信興家電商場的空調節(jié)的推動下，銷售額增長3倍。2002年?？诓惋嫎I(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。國內旅游市場日趨成熟，客源結構趨向合理。綜合性的特色經營必將招攬多方面的消費者。2003年1月1日，新海口市各級行政區(qū)掛牌。一. 購買力支持據資料統(tǒng)計所得，城鎮(zhèn)居民可支配收入表如下：年 份城鎮(zhèn)居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004據世界經濟組織分析，當人均收入達到1000美元時，房地產業(yè)將會大力發(fā)展。即消費已經不再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經是多數(shù)人的一種主要消費形態(tài)，而購買也變成了種隨機行為，受購買環(huán)境、心情、誘導影響較大，且購買商品不是目的，而是為了享受這一過程及樂趣。本項目的中高檔商業(yè)定位較符合這類消費群體的消費習慣，具有較好的商業(yè)依托。2. 自主經營型客戶這類客戶在海口市有多年成功經營經驗，代理知名中高檔品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經營戶、私營企業(yè)主；也有部分是外地來海口經營多年或對?？谑杏幸欢ǔ潭攘私獾膫€體經營戶、私營企業(yè)主；購買商鋪后用于自己經營。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場需求的招商計劃，如售房計劃，擬出售體量值的60%，還確定了復興城市場準入門坎，堅決杜絕低水準、趨同性、賣點平庸的客商入住，爭取品牌效應，爭取客源。2. 商業(yè)業(yè)態(tài)細分商業(yè)市場的自動調節(jié)作用已經初步顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場進一步細分化：倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現(xiàn)。5. 商務活動日趨頻繁商業(yè)的發(fā)展促進了相關行業(yè)的衍生，各種服務性、中介性的商務公司大量出現(xiàn)，各種有關的產品展示會、商貿洽談會頻頻召開，商務活動日趨頻繁，與之相應的商務洽談、休閑、食宿等場所身價日增，為綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑區(qū)的產生營造了良好的契機。市場目標是，主要針對特殊消費人群，如企業(yè)客戶、企業(yè)商務、公務接待、會議培訓、國內外游客等，發(fā)展餐飲業(yè)優(yōu)勢，以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂、桑拿、健身、水療、茶藝、商務、會議中心、圖書館、兒童樂園、科技館、藝術館等多種服務項目。這個商圈狹義包括世紀廣場、萬綠園、濱海公園等三個公園，京豪會館、臺灣會館、生生百貨和本項目；廣義商圈還包括周邊的酒店。游客和市民從“萬綠園”出發(fā)，通過跨龍昆灣的步行橋，即可達到本項目，進入商業(yè)步行街，可橫穿京豪會館、臺灣會館，到達世紀廣場。濱海地區(qū)是一個海濱城市中景色最優(yōu)美、最能反映出城市特色的地區(qū)，因此，項目方案規(guī)劃要確保濱海地區(qū)的共享性是一重要原則。第一，改善濱海地帶水體的生態(tài)環(huán)境，開發(fā)時已關注到生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，尤其是水體的質量問題，擬采用環(huán)保生態(tài)式管理模式，引入先進技術，實現(xiàn)經營環(huán)節(jié)的零污染；第二，增加公共空間，開發(fā)濱海地區(qū)，提高城市的素質，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引人的、優(yōu)美的城市環(huán)境設計，如濱海的城市輪廓線、激動人心的濱海節(jié)點、連續(xù)的開放空間、無阻擋的視線走廊等。黃昏，斜陽西下、晚霞滿天，遠眺秀英灣，金光粼粼、帆船點點；海岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍……晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時隱時現(xiàn)，繁星閃爍，萬綠園人流涌動，夜色瀾柵，世紀大橋和濱海立交橋車水馬龍……俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為海口新形象的確立，平添了濃重的一筆。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。從建筑理念上說，本項目人性化、藝術化、環(huán)境化的設計思想得以充分體現(xiàn)。第六節(jié) 業(yè)內?？谑袌龇治鲆? 商業(yè)面鋪?？谑凶饨鹎闆r?？谑袕?987到2002年。傳統(tǒng)商業(yè)。即商店業(yè)主統(tǒng)一經營、統(tǒng)一收款，按25%—30%提取營業(yè)流水，由經營者開具增值稅發(fā)票。月；泰龍城一般的鋪位租金為250元/平方米月，二樓鋪面的租金為80—100元/平方米月；玉沙路口的租金為一樓80元/平方米月。月，3年期和零租的租金為25元/平方米同時，我們還發(fā)現(xiàn)：在位置相同或相近的區(qū)域，租金與營業(yè)面積成反比例：零售商業(yè)鋪面一般面積?。?0—50平方米/個），租金相對比較高，而風味餐廳的營業(yè)面積居中，面積在100—300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50%—100%，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。位于國貿大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價為12000—15000元/平方米，二樓售價為5000—6000元/平方米，三樓售價為3500—4000元/平方米。嘉華城市花園三層裙房約15000平方米，一層的售價為16800元/平方米，租金為250元/平方米另有其他區(qū)域的少量商業(yè)鋪面出售，一般都位于商住樓的1—3層，屬于裙房，面積都在3000—8000平方米左右，價格在4000—8000元/平方米左右。物業(yè)管理費為2—3元/平方米月），一次性預付2年租金。但這個銷售模式存在很大的隱患：如統(tǒng)一經營需引進著名商家，5500平方米的商業(yè)設施不大不小，一般商業(yè)企業(yè)不愿意介入，而且租金會非常便宜，絕對達不到8%的回報；要提高租金，只有租給個體經營者，個體經營者混亂的經營狀況將無法長期延續(xù)昂貴的租金。歡樂天地國貿路1F：100—200元2F：803F：60屬于簡易臨時用房，很快就會拆遷中雅鋪面濱海大道1F：802F：40快拆遷了，租金自然下跌正昊大廈國貿路1F：1302F：60至少租一半（約500平方米）嘉華城市花園金龍路1F：2501F：16800方案尚未最后決定中鹽大廈玉沙路1F：2002F：180金龍路飲食一條街金龍路45（1—2F整體）工業(yè)大道飲食街工業(yè)大道15單個面積都在500M2以上南寶路飲食街南寶路15—20單個面積200—300南航東路飲食街南航東路20—30單個面積200—300海港物流中心濱海大道25單個面積98平方米名門廣場藍天路30—40（1—3F整體租用）至少1500平方米中誠廣場國貿路1F：2201F：26800周昌商廈國貿路1F：30000中央商城?？诟叟?F：10000返租10年年租金為8%由此可見，新外灘復興城項目地址選擇在?？谑袛M建的世紀廣場西南側，在世紀大橋西側，與萬綠園公園僅一河之隔，北面為大海，地理環(huán)境十分優(yōu)越。區(qū)域地質資料表明，本區(qū)地處濱太平洋斷裂體系中國東南沿海斷裂系北緣的雷瓊斷陷區(qū)內，該斷陷形成于新生