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正文內(nèi)容

旅游文化遺產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-10 05:09 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 土地出讓并不太多,全年只有17宗土地掛牌出讓,總面積為1247畝,規(guī)劃建筑總面積2594662㎡??傮w來看,除了1宗土地的面積達(dá)到500畝以上以及2宗地塊的面積達(dá)到150畝外,其余出讓土地的面積都比較小,均沒有超過50畝。從區(qū)域上看,這些出讓土地基本都處于張家堡附近。2007年未央?yún)^(qū)土地出讓列表宗地編號(hào)位置面積(畝)容積率建筑面積(㎡)用途年限WY109722朱宏路南段東側(cè),陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北,虎鉗廠住宅以西,規(guī)劃路以南住宅70WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號(hào)工業(yè)50WY59925西咸路北側(cè)住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)40WY682陽光大道以西住宅70WY322131未央?yún)^(qū)未央路中段肖家村 住、商70/40WY446未央?yún)^(qū)新房村 / 867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側(cè),文景路東側(cè)綜合50WY123172鳳城八路南側(cè),文景路以東綜合50WY123173鳳城七路北側(cè),文景路東側(cè)住宅70WY12861朱宏路以東,明光路以西,鳳城七路南側(cè)67工業(yè)50/鳳城十一路北側(cè),文景路東側(cè),北三環(huán)南側(cè),文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)1351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側(cè),未央路以西綜合50/鳳城七路北側(cè),未央路西側(cè)綜合50/未央路東側(cè),鳳城五路南側(cè)158094綜合50/未央路東側(cè),鳳城七路北側(cè)5綜合50WY12934明光路西側(cè),鳳城五路北側(cè)工業(yè)50合計(jì)//2594662//土地出讓結(jié)構(gòu)從出讓土地的宗數(shù)來看,綜合類土地的出讓是最多的,而從出讓面積來看,由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央?yún)^(qū)土地出讓總面積的絕對(duì)多數(shù)比例,住宅、綜合類土地是最多的。此外住宅用地占到出讓總面積的31%,排在第二位,仍是土地供應(yīng)的主要用途。此外,作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),工業(yè)用地也占有一定的比例,占到出讓總面積的16%,其余性質(zhì)的土地所占的比例較小。出讓價(jià)格2007年未央?yún)^(qū)有7宗掛牌土地成交,其中有2宗為工業(yè)用地,其余宗土地為住宅和綜合用地。其中前6宗土地的成交總面積為796畝,平均成交價(jià)格達(dá)到186萬元/畝,主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產(chǎn)競得的地塊的價(jià)位都比較高,拉升了整體的成交均價(jià)。其中,位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環(huán),被北京首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)10億元的價(jià)位競得,成為2007年**地王,引起了市場極大關(guān)注。2007年未央?yún)^(qū)土地成交列表宗地編號(hào)位置面積(畝)容積率用途競得人成交價(jià)(萬元)WY109722朱宏路南段東側(cè),陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北,虎鉗廠住宅以西,規(guī)劃路南住宅陜西建邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號(hào)工業(yè)陜西博發(fā)工業(yè)窯爐有限公司650WY59925西咸路北側(cè)住宅恒基中國地產(chǎn)有限公司43488WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)陜西華銀電力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司214WY682陽光大道以西住宅陜西乾恒實(shí)業(yè)有限公司3012 /鳳城十一路北側(cè),文景路東側(cè),北三環(huán)南側(cè),文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)住宅、綜合北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100200WY12934明光路西側(cè),鳳城五路北20工業(yè)**明泰半導(dǎo)體測試有限公司/ 土地開發(fā)速度(1)全市土地出讓重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)變高新區(qū)和城南區(qū)一直是**房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的區(qū)域,隨著市場進(jìn)入快速發(fā)展的階段,高新區(qū)和城南區(qū)的商品房市場成交持續(xù)火爆,也成為**購房者置業(yè)的首選區(qū)域,因此這2個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)及成交一直占有非常大的比例,土地市場交易活躍,也帶來了地價(jià)的飛速上漲,2007年更是突破了500萬元/畝的價(jià)位。然而隨著土地儲(chǔ)備量的不斷減少,高新區(qū)和城南區(qū)土地市場表現(xiàn)出開發(fā)后勁不足,從2007年開始,高新新區(qū)的土地出讓在全市中所占的比例越來越大,而曲江新區(qū)的土地供應(yīng)逐漸向三環(huán)逼近;另一方面,在**高速城市化進(jìn)程中,城市骨架不斷拉大,新的熱點(diǎn)區(qū)域也在不斷涌現(xiàn),浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、西咸大道以及即將開始的大明宮區(qū)域,逐漸成為**房地產(chǎn)市場新的發(fā)展推力,這些區(qū)域也有著龐大的土地資源,其土地出讓的數(shù)量也會(huì)越來越多。西安土地市場供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展西咸區(qū)大明宮浐灞生態(tài)區(qū)高新新區(qū)曲江新區(qū)自住需求 45%經(jīng)開區(qū)(2)**市場房地產(chǎn)開發(fā)周期及特征**房地產(chǎn)市場正處于初級(jí)發(fā)展階段,在2006年之前,以本土地產(chǎn)企業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯落后于一線城市市場,主要是由于在開發(fā)戰(zhàn)略、資金實(shí)力等方面經(jīng)驗(yàn)不足,限制了土地開發(fā)及項(xiàng)目開發(fā)的速度。隨著2007年以來眾多的外埠地產(chǎn)企業(yè)相繼布局**市場,其中不乏很多實(shí)力雄厚的上市企業(yè),給**市場帶來了先進(jìn)的經(jīng)營開發(fā)理念和成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),并憑借龐大的資金支持,一方面推動(dòng)了很多超級(jí)大盤的誕生,另一方面大大加快了土地及項(xiàng)目開發(fā)入市的速度,特別是一些典型項(xiàng)目更是創(chuàng)造了**房地產(chǎn)市場上的奇跡。這也對(duì)**本土的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)大的壓力,促使其逐漸加快項(xiàng)目開發(fā),因此**房地產(chǎn)市場開發(fā)整體在提速,在一定程度上也促使了市場成交的火爆。2006年之前:小型項(xiàng)目23年,中型項(xiàng)目34年,大型項(xiàng)目58年,超級(jí)項(xiàng)目610年20062007年:小型項(xiàng)目12年,中型項(xiàng)目24年,大型項(xiàng)目45年,超級(jí)項(xiàng)目510年2008年以后:小型項(xiàng)目1年,中型項(xiàng)目23年,大型項(xiàng)目35年,超級(jí)項(xiàng)目58年項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目12年,中型項(xiàng)目24年,大型項(xiàng)目45年,超級(jí)項(xiàng)目510年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目23年,中型項(xiàng)目34年,大型項(xiàng)目58年,超級(jí)項(xiàng)目610年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目1年,中型項(xiàng)目23年,大型項(xiàng)目35年,超級(jí)項(xiàng)目58年。(預(yù)計(jì))20062007年2008年后2006年前(三)板塊土地市場辛家廟板塊土地市場存在一定的特殊性,盡管其地理位置相對(duì)較為優(yōu)越,但由于歷史的原因,卻屬于城中村的集中區(qū)域,因此通過招牌掛進(jìn)行土地交易的地塊數(shù)量很少,更多的土地是以協(xié)議出讓的形式進(jìn)行。土地出讓面積2007年至今,辛家廟板塊的主要土地交易有3宗,即中鐵置業(yè)、恒大集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)在礦山路沿線的土地收購,主要是通過協(xié)議出讓或并購公司的方式進(jìn)行,目前這三個(gè)地塊的項(xiàng)目運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入前期開發(fā)階段,其中中鐵和恒大的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年下半年入市。土地出讓結(jié)構(gòu)這三宗地塊均為住宅項(xiàng)目用地,其中包括部分的綜合用地。(四)土地市場結(jié)論房地產(chǎn)市場的火爆、房價(jià)的快速上漲,加上眾多外埠地產(chǎn)企業(yè)在**攻城略地,**的土地市場成交頻繁,地價(jià)也隨之水漲船高。隨著三環(huán)內(nèi)土地資源日趨緊張,而且以小面積土地為主,在政府的引導(dǎo)和支持下,土地供應(yīng)的重心逐漸向城市郊區(qū)偏移,也與城市骨架拉大的趨勢(shì)相一致。在新格局逐漸形成的過程中,土地市場也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域(板塊),既擁有豐富的土地資源儲(chǔ)備,也有政府各方面的政策大力支持,更是**目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,預(yù)計(jì)2008年這種態(tài)勢(shì)將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著更多的外埠企業(yè)紛紛進(jìn)駐**市場,不斷在**增加土地儲(chǔ)備,既推動(dòng)了**地價(jià)的快速上漲,同時(shí)也加劇了土地市場的競爭。附表:出讓地塊宗地編號(hào)位置面積(畝)容積率建筑面積㎡建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟(jì)街96920  綜合50BL2791南廣濟(jì)街5868  綜合50BL27161南廣濟(jì)街7310  綜合50QJ319西影路%23%住宅70BQ59926灞橋區(qū)十里鋪%50%住宅70BQ59927灞橋區(qū)十里鋪%40%住宅70YT7136唐延路東%%住、商70/40BL47383東大街菊花園345%23%綜合50BL1(9)7     辦公50WY109722朱宏路南段%%住宅70/緯二街 23369  綜合50YT31420雁塔區(qū)永松路22%35%住宅70BL81112雁塔路中段59%25%文化娛樂50YT2123二環(huán)南路西段 64216  住宅70YT7132唐延路397565%%住宅70YT7133唐延路160769%%住宅70YT7134唐延路%%商業(yè)40YT7135唐延路%%科研教育綜合50YT22162 丈八東路%%住宅、綜合70YT22163丈八東路     住宅 YT22164丈八東路     住宅 BQ5992浐河開發(fā)區(qū)、35%30%工業(yè)50BQ59922浐河開發(fā)區(qū)25%%住宅70WY79910六村堡工業(yè)園35%38%工業(yè)50BQ59920產(chǎn)河開發(fā)區(qū)25%35%住宅70民樂園項(xiàng)目解放路以東60%15%綜合40\70LH40362油庫街24號(hào)%%住宅70LH4831郝家巷67號(hào)6%%住宅70YT31161丁白路5號(hào)%42%住宅70HK131閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK132閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK113閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK141閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK142閻良創(chuàng)新二路45%20%工業(yè)50HK143閻良小鷹路45%20%工業(yè)50XC3569東二環(huán)路中段392238%%住宅70WY59925西咸路北側(cè)%38%住宅70BQ8998灞橋新筑16%38%住宅70BL109143朱雀大街西側(cè)34%38%住宅70YT2691\2丁白路南側(cè)28%38%住宅70QJ3261西影路34號(hào) 16700  住宅70YT4992530長安南路86號(hào)31%30%商業(yè)40LH2592西稍門十字%%商業(yè)40LH2591西稍門十字%%住宅70BL72574太乙路南段   住宅70BL8912明勝路9號(hào)36%38%住宅70YT19924灃惠渠以南5%%住宅70XC91173東大街以北% 商業(yè)40BQ59919金裕南路以南25%30%住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南%40%商業(yè)40XC4982長樂路以北%30%商業(yè)40YT19925團(tuán)結(jié)南路以西%%住宅70WY682陽光大道以西28%42%住宅70BL217262順城巷 55%30%商業(yè)40XC3(6)7新城區(qū)東站路 3130420%32%住宅70金華北路7號(hào)金華北路7號(hào)     辦公50HK115閻良 145%20%工業(yè)50HK116閻良 145%20%工業(yè)50HK117閻良 145%20%工業(yè)50HK144閻良 145%20%工業(yè)50BL9(2)13南關(guān)正街66號(hào) 55%20%商業(yè)40YT2247西萬路 20%
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