【正文】 是劉北村和劉南村，兩村目前居住現(xiàn)狀較差、亂，但改造進(jìn)展良好，未來(lái)將會(huì)得以改善。 商業(yè)配套：辛家廟市場(chǎng)、圣凱羅商務(wù)酒店；216。 交通配套：122342406022244二環(huán)2號(hào)線。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境（一）自然環(huán)境**概況（1）**概況**市位于黃河流域中部關(guān)中盆地。39′34176?？偯娣e9983平方千米。**的公路網(wǎng)以**市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路和正在建設(shè)的三環(huán)路等。**郵政是全國(guó)6大通信中心和11個(gè)一類郵件轉(zhuǎn)口局之一，建有**郵區(qū)中心局。未來(lái)**城市將按照九宮格局、虛實(shí)相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)，形成幾個(gè)外圍副中心。A2主城區(qū)用地規(guī)劃規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過(guò)渭河發(fā)展。 城市空間布局 主要功能區(qū)域劃分**重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位及發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)目標(biāo)定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)**高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)打造中國(guó)科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。**閻良航空高技術(shù)基地中國(guó)最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會(huì)展中心。**曲江新區(qū)國(guó)內(nèi)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國(guó)文化復(fù)興之地”。C 交通規(guī)劃C1 總體規(guī)劃公路：**是我國(guó)地理版圖的中心，是全國(guó)干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市。主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。未央?yún)^(qū)建置于1954年，現(xiàn)轄10個(gè)街道辦事處，49個(gè)社區(qū)，總面積262平方公里，人口54萬(wàn)。**古稱“八水繞長(zhǎng)安”，其中大部分河水流經(jīng)未央?yún)^(qū)。形成渭、浐、灞“三條綠色長(zhǎng)廊”和西銅、西寶、機(jī)場(chǎng)新線“三條綠色通道”，全區(qū)綠化率達(dá)到35％以上。按照“提高科學(xué)性、體現(xiàn)領(lǐng)先性、堅(jiān)持嚴(yán)肅性”的要求，充分發(fā)揮新的城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的引領(lǐng)作用，在全面完成未央新城建設(shè)規(guī)劃、大明宮遺址保護(hù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，進(jìn)一步加大規(guī)劃投入，加快大興路地區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未央路南段、朱宏路、東二環(huán)北延伸線、北二環(huán)東延伸線、三橋正街等重點(diǎn)路段的規(guī)劃編制工作。大力發(fā)展電子信息、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極培育軟件開(kāi)發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持一批創(chuàng)新型科技企業(yè)，加快新型工業(yè)發(fā)展。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值21017元，％。㎡，㎡。2007年末**，％；，％，性別比為107（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）。區(qū)縣2007年常住人口 （萬(wàn)人）新城區(qū)碑林區(qū)蓮湖區(qū)灞橋區(qū)未央?yún)^(qū)59雁塔區(qū)閻良區(qū)臨潼區(qū)長(zhǎng)安區(qū)藍(lán)田縣52周至縣戶 縣高陵縣27全市（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，％；，％；，％。％；㎡，％；，％。年度20032004200520062007GDP140158增長(zhǎng)比例%%%200%%（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、：：：：34，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。（三）政策環(huán)境政策簡(jiǎn)析2007年是國(guó)家宏觀政策調(diào)控的又一個(gè)集中的年度，不僅有基于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的眾多政策，也有更多具有針對(duì)性的行業(yè)政策緊鑼密鼓的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展拐點(diǎn)的有關(guān)爭(zhēng)論成為下半年的熱點(diǎn)話題。國(guó)家針對(duì)保障類住房的相關(guān)政策成為2007下半年最大的亮點(diǎn)，國(guó)家強(qiáng)化保障職能，加大資金投入和資源配置，以解決中低收入人群的住房問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，最受關(guān)注的是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，不僅超出了中等收入群體的承受能力，也在一定程度上限制了整體消費(fèi)能力，不利于國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。政策重心變化20052006年，政策調(diào)控的重心一直停留在供應(yīng)層面，2007年以來(lái)，政策出現(xiàn)策略性轉(zhuǎn)變，逐漸向抑制改善型需求、打擊投機(jī)性需求和分流剛性需求傾斜。 政策體系已經(jīng)逐步完善，也初步形成了多層次、立體化的架構(gòu)，不僅涉及到了行業(yè)的方方面面，也包括了從中央到地方的高低搭配格局，針對(duì)性和可操作性更強(qiáng) ；216。宏觀政策的綜合作用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的一線城市影響較大，而對(duì)**這樣的二線乃至三線城市來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲的空間較大，這也吸引了更多的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍**，加上投資（投機(jī)）型客戶的更多進(jìn)入，**的房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持快速發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。由于目前的實(shí)際利率為負(fù)，機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資傾向仍比較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)2008年也將在很長(zhǎng)時(shí)間保持這樣的現(xiàn)狀，因此央行在2008年仍將繼續(xù)加息；此外宏觀經(jīng)濟(jì)依然過(guò)熱，加上人民幣升值的長(zhǎng)期趨勢(shì)帶來(lái)更多的國(guó)際投資（投機(jī)）熱錢，使得貨幣流動(dòng)性問(wèn)題更為突出，2008年也將會(huì)繼續(xù)提高金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。國(guó)家對(duì)土地加大管理力度，提高土地出讓價(jià)格的透明度和監(jiān)控力度，土地市場(chǎng)的規(guī)范化、良性化發(fā)展，吸引了大量全國(guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的進(jìn)駐。2007年全年度**房地產(chǎn)土地市場(chǎng)總體出讓情況2007年總面積（㎡）成交總金額（萬(wàn)元）總宗數(shù)掛牌3540719（5316畝）—117成交2925783（4393畝）804019862007年**市全年度土地出讓主要為小型地塊為主，少有百畝以上的地塊出讓。土地性質(zhì)面積(畝)比例辦公%工業(yè)%教育科研%商業(yè)%文化娛樂(lè)%住、商%住宅%住宅、綜合%綜合%總量5316100%（二）區(qū)域土地市場(chǎng)（未央?yún)^(qū)）土地出讓面積截止到2006年，未央?yún)^(qū)的土地供應(yīng)基本以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，并且主要集中在二環(huán)與三環(huán)之間的區(qū)域，特別是隨著市政府北遷工程的啟動(dòng)，張家堡周邊的土地供應(yīng)也集中出讓并成交，大明宮國(guó)家遺址區(qū)改造的正式確定也加快了土地市場(chǎng)的交易頻率，在眾多利好因素的不斷推動(dòng)下，未央?yún)^(qū)的土地價(jià)格也逐漸走高。2007年未央?yún)^(qū)土地出讓列表宗地編號(hào)位置面積（畝）容積率建筑面積（㎡）用途年限WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路以南住宅70WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號(hào)工業(yè)50WY59925西咸路北側(cè)住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)40WY682陽(yáng)光大道以西住宅70WY322131未央?yún)^(qū)未央路中段肖家村 住、商70/40WY446未央?yún)^(qū)新房村 /　867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側(cè)，文景路東側(cè)綜合50WY123172鳳城八路南側(cè)，文景路以東綜合50WY123173鳳城七路北側(cè)，文景路東側(cè)住宅70WY12861朱宏路以東，明光路以西，鳳城七路南側(cè)67工業(yè)50/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)1351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側(cè)，未央路以西綜合50/鳳城七路北側(cè)，未央路西側(cè)綜合50/未央路東側(cè)，鳳城五路南側(cè)158094綜合50/未央路東側(cè)，鳳城七路北側(cè)5綜合50WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北側(cè)工業(yè)50合計(jì)//2594662//土地出讓結(jié)構(gòu)從出讓土地的宗數(shù)來(lái)看，綜合類土地的出讓是最多的，而從出讓面積來(lái)看，由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央?yún)^(qū)土地出讓總面積的絕對(duì)多數(shù)比例，住宅、綜合類土地是最多的。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價(jià)格達(dá)到186萬(wàn)元/畝，主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產(chǎn)競(jìng)得的地塊的價(jià)位都比較高，拉升了整體的成交均價(jià)。西安土地市場(chǎng)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展西咸區(qū)大明宮浐灞生態(tài)區(qū)高新新區(qū)曲江新區(qū)自住需求 45%經(jīng)開(kāi)區(qū)（2）**市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及特征**房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于初級(jí)發(fā)展階段，在2006年之前，以本土地產(chǎn)企業(yè)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度明顯落后于一線城市市場(chǎng)，主要是由于在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、資金實(shí)力等方面經(jīng)驗(yàn)不足，限制了土地開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期小型項(xiàng)目23年，中型項(xiàng)目34年，大型項(xiàng)目58年，超級(jí)項(xiàng)目610年。土地出讓結(jié)構(gòu)這三宗地塊均為住宅項(xiàng)目用地，其中包括部分的綜合用地。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲(chǔ)備，也有政府各方面的政策大力支持，更是**目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)2008年這種態(tài)勢(shì)將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。連續(xù)經(jīng)歷了2006和2007年政策不斷深化的年度，**購(gòu)房者的心理也發(fā)生了深刻的變化，對(duì)政策的預(yù)期值不斷下降，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲已經(jīng)成為一種市場(chǎng)共識(shí)，晚買不如早買的心理逐漸占據(jù)上風(fēng)，因此2007年**住宅市場(chǎng)的火爆也成為必然。支撐住宅成交火爆的是城市化過(guò)程中不斷膨脹的剛性需求和越來(lái)越多的改善型需求，而且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將是推動(dòng)住宅市場(chǎng)發(fā)展的核心因素，這也是**作為房地產(chǎn)初級(jí)發(fā)展市場(chǎng)的重要特征。盡管下半年不斷有相關(guān)的政策出臺(tái)，**也采取措施加大二手房的市場(chǎng)交易，以對(duì)剛性需求進(jìn)行分化，但仍難以抑制住宅市場(chǎng)成交的火爆，下半年**住宅的成交遠(yuǎn)高于上半年。而城北區(qū)商品房的成交均價(jià)在波動(dòng)起伏中逐漸走高，但仍處于全市最低水平。板塊供求（1）板塊長(zhǎng)期供求該項(xiàng)目所屬辛家廟板塊，在行政區(qū)劃上隸屬未央?yún)^(qū)，從房地產(chǎn)研究角度屬于傳統(tǒng)意義上的城北區(qū)，隨著近年來(lái)**市城市規(guī)劃的調(diào)整，該板塊又處于新崛起的浐灞生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)隨著浐灞生態(tài)區(qū)的崛起和大明宮國(guó)家級(jí)遺址區(qū)的啟動(dòng)，板塊內(nèi)的土地供應(yīng)加大，新開(kāi)項(xiàng)目將會(huì)不斷增多，從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)迅猛的增長(zhǎng)。2007年3月2008年3月辛家廟板塊主要項(xiàng)目供應(yīng)及成交表項(xiàng)目名稱累積供應(yīng)（㎡）年度成交（㎡）新興駿景園1371961024珠江新城7200042468彩云郡13000036594欣心家園4724341958金裕青青家園10400044115萬(wàn)華園琳苑6158333173華榮風(fēng)景大院15051269032紫昕花庭14500026379合計(jì)847534294742B 城中村項(xiàng)目由于項(xiàng)目周邊分布了眾多的城中村，目前仍然難以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)。項(xiàng)目名稱位置面積（㎡）價(jià)格備注中鐵西岸國(guó)際花園東二環(huán)延伸段南/形象恒大名都礦山路與酒十路十字西北側(cè)303700/形象華遠(yuǎn)大明宮**仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，剛性需求及不斷增多的改善型需求推動(dòng)成為主要的因素，預(yù)計(jì)在整個(gè)2008年**房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種發(fā)展態(tài)勢(shì)，盡管在市場(chǎng)淡季會(huì)有較大的波動(dòng)。**房地產(chǎn)市場(chǎng)主力項(xiàng)目分類表總建面積形象預(yù)售在售尾盤售罄合計(jì)10萬(wàn)以下252531725951020萬(wàn)202511225832030萬(wàn)9107111383050萬(wàn)325011150100萬(wàn)002002100200萬(wàn)106007200萬(wàn)以上101002合計(jì)596235206223835%建面1020萬(wàn)㎡16%建面2030萬(wàn)㎡39%建面10萬(wàn)㎡以下10%其他大規(guī)模項(xiàng)目樓型分析（1）建筑形態(tài)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地開(kāi)發(fā)資源趨于稀缺化，加上90/70政策對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的限制等因素的影響，**房地產(chǎn)市場(chǎng)上高層和小高層住宅已然成為主流，這也在一定程度上保證了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。特別是對(duì)有著厚重文化情結(jié)的**購(gòu)房者來(lái)講，新中式建筑具有無(wú)與倫比的吸引力，這些典型項(xiàng)目一經(jīng)面市就受到了市場(chǎng)的極大關(guān)注。 在建筑色彩上，注意視覺(jué)效果，整體建筑立面采用淺灰、白、深褐色的色調(diào)搭配，簡(jiǎn)潔淡雅與中國(guó)傳統(tǒng)民居中的色彩基調(diào)相吻合。是集6+1電梯花園洋房、板式小高層等多種產(chǎn)品形態(tài)于一身的高檔精品住宅項(xiàng)目，沿襲曲江地域文脈，傳承現(xiàn)代人居文化，將中式居住的精髓注入現(xiàn)代建筑模式中，建立新中式人文典范，全力為**現(xiàn)代儒雅高尚人士創(chuàng)造自然與人文和諧的優(yōu)雅生活。樓書對(duì)唐文化進(jìn)行了淋漓盡致的提煉，這也符合**市的古文化特色，容易引起**消費(fèi)者的共鳴，比較成功的傳達(dá)了中式居住文化的理念。 一期鳥(niǎo)瞰圖 售樓部效果圖 外立面1 外立面2房型分析2007年**住宅成交中，2室的戶型成交最多，占到成交總數(shù)的36%，3室的戶型成交緊隨其后，占到住宅成交總數(shù)的32%。2007年戶型成交比例 2008年一季度戶型成交比例 面積段分析2007**住宅成交面積中，80～100㎡的戶型成交最多，占到住宅成交總面積的26%，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他面積區(qū)間的戶型，基本上是2室的戶型。值得注意的是，盡管中小戶型的成交比例不斷增大，但在2007年**住宅成交中，90㎡%，距離90/70戶