“都是歐情”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-10 04:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5稅前凈現(xiàn)值 6累計(jì)稅前凈現(xiàn)值 7稅后凈現(xiàn)金流量 8累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量 9稅后凈現(xiàn)值 10累計(jì)稅后凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR）%% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 靜態(tài)投資回收期（年） 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 基準(zhǔn)收益率（%）12%12%匯智于業(yè) 德行于事 “都市歐情”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目海南信地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第18頁 償債能力分析 利息備付率（ICR）利息備付率是項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的稅息前利潤于當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。即：利息備付率=利息前利潤247。當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用其中，利息前利潤=利潤總額+計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用當(dāng)期應(yīng)付利息是指計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。本項(xiàng)目的利息備付率以按年計(jì)算。利息備付率表示項(xiàng)目的利潤償付利息的保證倍率。對于正常運(yùn)營的企業(yè)，利息備付率應(yīng)大于2。否則，表示付息能力的保障程度不足。本項(xiàng)目的利息備付率 =稅息前利潤247。貸款利息 = 247。 = 償債備付率（DSCR）償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。償債備付率可以按年計(jì)算，也可按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證率。償債備付率在正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1。當(dāng)指標(biāo)小于1時(shí)，表示當(dāng)年資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款償付已到期債務(wù)。償債備付率=可用于還本付息的資金247。應(yīng)還本付息的金額100%本項(xiàng)目的償債備付率 =商品房銷售的凈利潤247。（貸款金額+貸款利息） =247。（+） =本項(xiàng)目的利息備付率及償債備付率均大于一般標(biāo)準(zhǔn)，說明本項(xiàng)目償債能力具有很高的保障性。 風(fēng)險(xiǎn)分析 不確定性分析在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。216。 風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施l 市場風(fēng)險(xiǎn)此項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下三個(gè)方面：市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離，表現(xiàn)為假設(shè)此項(xiàng)目周邊開發(fā)樓盤全部完成，所有這些樓盤的開發(fā)情況對此項(xiàng)目有很大的影響，包括樓盤完成情況以及完成后的銷售情況。這些因素影響市場供需情況，進(jìn)一步影響出售率；另外，本項(xiàng)目的客戶定位為省外來瓊購房度假、養(yǎng)老人群及投資人員，所以本項(xiàng)目銷售情況很大部分因素決定于項(xiàng)目推廣的程度，因此本項(xiàng)目的市場供需情況實(shí)際是多變的，與預(yù)測值可能發(fā)生偏離。項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭力或者對手情況發(fā)生重大變化，新的競爭對手是項(xiàng)目暫未考慮的因素。出售價(jià)格與預(yù)測值的差別，財(cái)務(wù)分析中假設(shè)的銷售價(jià)格是以目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)具有相似性的樓盤的銷售價(jià)格修正而來，這可能與現(xiàn)實(shí)不符。l 工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件、天氣變化情況與預(yù)測發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加，投資增加、工期延長。l 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。l 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給房地產(chǎn)市場帶來一定的影響。216。 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：l 通過與銀行協(xié)商，盡早落實(shí)貸款事宜此項(xiàng)目所需資金巨大，為防止國家進(jìn)一步對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控而增加融資難度，應(yīng)盡早與銀行協(xié)商并落實(shí)貸款事宜；以保證項(xiàng)目能夠按期、按時(shí)的完工。l 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。l 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營階段，良好的物業(yè)管理也可提高收益水平，進(jìn)而降低風(fēng)險(xiǎn)。 敏感
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