房產(chǎn)項(xiàng)目用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-20 02:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓盤(pán)，由于他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、外觀、戶型、小區(qū)景觀、配套設(shè)施的建設(shè)，目前銷售形勢(shì)看好。住宅銷售均價(jià)為5000元/m2左右，公寓樓為7000元/ m2左右，別墅10000元/ m2左右。海南受93年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價(jià)格在全國(guó)省會(huì)城市特別是濱海城市一直處于低谷。近年來(lái)，省委、省政府提出了“重塑海南，建設(shè)大特區(qū)”的戰(zhàn)略方針，各行各業(yè)積極響應(yīng)，便捷、快速、高效的政府服務(wù)體系已經(jīng)形成。“開(kāi)發(fā)沿江，提升中心”的格局得以顯現(xiàn)。近年來(lái)，島外人士選擇海南購(gòu)房養(yǎng)老、休閑的比例逐年遞增，據(jù)權(quán)威部門(mén)公布，今年上半年大陸來(lái)海南購(gòu)房群體占全部購(gòu)房人的68%。%。房市價(jià)格上升，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)指日可待，一個(gè)真正的、切合實(shí)際的濱海城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)自去年下半年以來(lái)，?？谑蟹康禺a(chǎn)投資一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力趨勢(shì)，房屋施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積都有不同程度的下降。今年１－５月，海口全市房地產(chǎn)施工面積只有５２１萬(wàn)平方米，同比減少１０％。其中住宅施工面積３７７萬(wàn)平方米，同比減少１６．３％。與此同時(shí)，?？谌械姆课菪麻_(kāi)工面積也只有５４萬(wàn)平方米，同比也略有減少。 據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，特別是銀行放貸利率上調(diào)和貸款條件提高，以及土地成本的增加，是造成?？诜康禺a(chǎn)投資規(guī)?？傮w上趨于緊縮的主要原因，這些因素促使房地產(chǎn)企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎，非住宅投資迅速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。 與投資規(guī)模緊縮不同，今年以來(lái)，?？谏唐贩夸N售形勢(shì)依然良好。今年1－5月，同比增長(zhǎng)76．53％。此外，存量房市場(chǎng)交易日益活躍，替代作用明顯增強(qiáng)，反映出?？诙址渴袌?chǎng)日漸成熟的趨勢(shì)。 據(jù)悉，今年１－５月，?？谏唐贩科骄N售價(jià)格為2975．26元／平方米，同比增長(zhǎng)2．61％。其中商品住房平均銷售價(jià)格為2959．1元／平方米，同比增長(zhǎng)9．9％，且大盤(pán)高品位住宅的銷售上升較快。二手房住房平均銷售價(jià)格1354元／平方米，同比增長(zhǎng)20．14％。據(jù)房產(chǎn)局分析認(rèn)為，二手房交易的迅速增長(zhǎng)，表明了?？谑凶灾餍宰》啃枨笸ⅲ藗兊馁?gòu)房觀念更加理性。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年?？谑羞€將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2006年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)海口市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年海口市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年海口市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，從原因上看，主要有以下因素：，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供、銷兩旺。內(nèi)地省會(huì)城市房?jī)r(jià)攀高，濱海城市的房?jī)r(jià)使一般工薪階層望樓興嘆。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米4800元。第三部分、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)響水花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一．定性分析為保證項(xiàng)目收益，我們有必要對(duì)項(xiàng)目操作過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題予以關(guān)注，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)固定資產(chǎn)領(lǐng)域投資出現(xiàn)過(guò)熱的特征，國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)領(lǐng)域，特別是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策的大量出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)、盈利水平產(chǎn)生了重要影響，并且這個(gè)影響在將來(lái)還有加強(qiáng)的趨勢(shì)。2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：1）對(duì)比國(guó)內(nèi)其它省市，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小，內(nèi)需不足、競(jìng)爭(zhēng)激烈；2）20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一定的負(fù)面影響。3．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)近十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是海南前幾年出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。由于市場(chǎng)具有盲目性和滯后性特征，行業(yè)高額利潤(rùn)會(huì)導(dǎo)致更多的參與者，增加行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，降低行業(yè)平均利潤(rùn)水平?，F(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸步出低潮，但是出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。項(xiàng)目在操作過(guò)程中，會(huì)面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷售、廣告促銷等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，其中市場(chǎng)推廣尤為重要。銷售水平、銷售速度直接影響項(xiàng)目的盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入?？凇Ｓ捎诤？谑惺菄?guó)際著名的旅游城市、幸福城市，是不可多得的度假、休閑、養(yǎng)老、避寒圣地，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐?？谝誀?zhēng)奪市場(chǎng)。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在海口市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同買(mǎi)受人的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于環(huán)境優(yōu)美的“南渡江”畔，是?？谑姓?guī)劃的發(fā)展軸、生態(tài)軸、景觀軸，為此項(xiàng)
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