【文章內(nèi)容簡介】 表32 樓盤銷售價格情況表（2004年12月）序號名稱房屋類型地段最低價(元／平方米)最高價(元／平方米)1納帕溪谷聯(lián)排別墅新華區(qū)192026802原鄉(xiāng)聯(lián)排別墅新華區(qū)168023603花樣年華中檔住宅東開發(fā)區(qū)138018804都市晶華多層住宅橋西區(qū)15802580 從A市2004年12月樓盤銷售情況分析，于“盛水綠都”同地段中高檔住宅售價每平方米在1500～1800元之間；別墅式高級住宅每平方米18002300元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 2) “盛水綠都”價格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價格每平方米定在1400～1600元之間，小高層住宅每平方米定在1500～1800元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在1600～2200元之間，可研中分別取1400元、1500元1800元和2000元。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。三、項目選址及建設(shè)條件1．項目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿南水北調(diào)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得?！笆⑺G都”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “盛水綠都”項目建設(shè)地塊位于南水北調(diào)河?xùn)|岸，植物園路主干道西南側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，主干道和平路向前直通市中心區(qū)。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與南水北調(diào)片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托南水北調(diào)一流的自然環(huán)境，“盛水綠都”住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 交通方便 已建成的主干道和平西路和植物園路、西三環(huán)路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的中心火車站方向開往“盛水綠都”，坐車由“盛水綠都”至市中心只需15分鐘，到火車站30分鐘，到A市機場40分鐘。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與307國道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。供水；自備深水井。供電：市政供電。天然氣：具備接入。地質(zhì)勘探：地質(zhì)勘探。通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入場地：建設(shè)場地為B村用地，土地平整，需要拆遷。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設(shè)施小區(qū)新建幼兒園、小學(xué)、市十四中等初等教育園地，市物資學(xué)校、空軍飛行學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。2. 5 土地征用情況 ，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)，“盛水綠都”項目建設(shè)為高品質(zhì)住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積815080萬平方米，其中住宅建筑面積717880平方頭，商業(yè)建筑面積67200平方米，綜合配套30000平方米。2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2005年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進一步規(guī)劃中；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2005年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《河北省省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為涂料；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為涂料；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：高級塑鋼封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積90~150平方米。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積100~150平方米?；▓@洋房住宅戶型： 每戶建筑面積160~200平方米。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面積190~260平方米?？傆嫾s5214套各種戶型。以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按商務(wù)和居住兩用功能安排。 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“盛水綠都”主要工程項目見表33表33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積815080m2 1．1 1．21． 31． 41． 51．6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房小高層高檔住宅商業(yè)配套建筑面積269280m2建筑面積41280m2建筑面積59280m2建筑面積348040m2建筑面積67200m2建筑面積30000m2 2給排水工程水箱、水池、水泵機房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8閉路電視住宅區(qū) 9室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為B村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長，南北窄，地形平坦。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于A市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A市規(guī)劃局對沿南水北調(diào)沿岸B村控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 總平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“L形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團內(nèi)部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休