【文章內(nèi)容簡介】 管理是個復雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實行的房管制度有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個新的模式也不過是個空架子。而針對x城物業(yè)管理的量大、復雜多樣、細化、長期性等特點，實行管理現(xiàn)代化是十分重要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。其管理與服務職能的發(fā)揮必須以實現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件（如房屋、設備與設施等）和軟件（如產(chǎn)權、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學管理。要對x城實施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標準規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡化，管理手段自動化。（1） 理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于：① 信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運行情況，面對一個不斷變化的系統(tǒng)，隨時隨地對其進行調(diào)整，使其達到最佳的工作狀態(tài)。業(yè)主對物業(yè)的意見建議等信息是管理人員進行下一步工作的基礎。因此物業(yè)管理必須充分運用信息，加強信息傳遞，促進信息循環(huán)，及時組織反饋，達到與客觀實際的相對一致，從而為科學的決策提供依據(jù)。② 系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標不只是單一的建筑物，應該將建筑物與其周圍環(huán)境總和起來作為一個系統(tǒng)來管理，這個系統(tǒng)不僅包括有形的物質，還包含了無形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。③ 經(jīng)營觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟手段來管理，通過有償經(jīng)營服務，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。（2） 管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營活動來實現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接影響到管理和服務的質量和效果。我們無法要求每一位工作人員都具有較高的工作能力。那么，要保證公司的水準就必須建立起一套完整的制度。每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運行。（3） 管理標準規(guī)范化。物業(yè)管理是服務行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務的行為。公司為了保證“產(chǎn)品”的質量也應建立一套規(guī)范化的管理標準，它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用TQC，對管理服務行為實施的整個過程實行全面考核。所制定的管理標準要求細化、量化，具有可操作性。此外，在這些管理標準中人員培訓考核標準是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴格的考核制度來保證員工的素質，畢竟人員是管理行為的實施者。只有一流的職工隊伍才能提供一流的管理服務，企業(yè)才能達到一流的水平。（4） 管理組織的網(wǎng)絡化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許多政府部門、行業(yè)單位都有著千絲萬縷的關系。我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門作為一張“網(wǎng)”上的點，它們之間的關系就是“網(wǎng)”上的“線”。這樣我們就可以建立一張簡單的“網(wǎng)”。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。（5） 管理手段自動化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長期保存，經(jīng)常調(diào)用，只有采用計算機技術，將信息分類、聯(lián)網(wǎng)運行，才能方便物業(yè)公司和各部門共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計的效率和質量，也可在企業(yè)遠期預測上進行輔助設計。x城作為一個超現(xiàn)代的城區(qū)，它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的，具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一化、強化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實現(xiàn)智能化社區(qū)管理。同時，x城還非常重視社區(qū)的文化建設，將社區(qū)精神文明建設放在社區(qū)文化的首要位置。這種管理理念在x城的社會事業(yè)投資上尤為凸現(xiàn)。第三部分：項目開發(fā)方案：擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l 合理的市政設施配套l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。：以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率?！　　　?. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是當?shù)丶皒其他地區(qū)客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 本報告前面部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于x區(qū)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關的經(jīng)濟大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①自然環(huán)境得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ②可作為xx區(qū)鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。 （3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。 ①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制， ②項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為x市人民和政府作出貢獻。 ③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。 （1）整個x區(qū)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之大規(guī)模建設活動，使得整個房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，x區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內(nèi)的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個x的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建道路將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么x城銷售將適逢其時。 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在30－45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是：，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 。 ,各項基礎設施和市政設施都快更上。 216。 總建筑面積：約400萬平方米216。 其中：住宅：2080000平方米 會所：420000平方米 商業(yè)：600000平方米 其他：220000平方米216。 開發(fā)時間：分四期開發(fā)216。 單位總數(shù)：一期：1340戶；二期：1990戶；三期：1900戶；四期：2000戶第四部分：投資估算與融資方案在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。．1投資估算相關說明①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。A土地費用：① 土地出讓金政府一次性收取的標準地價② 拆遷成本③ 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目三期占地650畝，每畝135萬元，土地總價值為87750萬元建筑成本估算1. 建筑安裝工程費用結合本項目實際情況按小高層建筑面積單位成本1300元/㎡, 高層建筑面積單位成本1500元/㎡24萬平方米*1500+36萬平方米*1300=360000+468000=82800萬元2工程前期費按建安成本的2%取費828000*2%=16560萬3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算室外水電氣工程：按50元/㎡計算175**(119%)*(50+50)=945萬4建設配套費用按建安成本的10%取費24120*10%=2412萬5工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算24120*1%=6建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提(24120++945+2412+)*2%=7預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提24120*6%=8銷售費用按銷售收入的2%估算(14*7000+*5500)*2%=2224萬按開發(fā)項目總投資的30%,建設期為兩年30000*%*2=3108萬10. 各種稅金支出(14*7000+*5500)*4%=4448萬總成本=20125+24120++945+2412++++2224+ 3108 +4448 =籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源。可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。第五部分：財務評價（簡略）總投資估算表 單位：萬元序號項 目合計1建設投資30,土地費用15,前期工程費基礎設施建設費園林景觀建設費建筑安裝工程費6,管理費用不可預見費其他費用銷售費用2,2財務費用1,3項目總投資31,銷售收入、稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計1銷售收入44,2經(jīng)營稅金及附加2,營業(yè)稅2,城市維護建設稅教育費附加損 益 表 單位：萬元序號項目名稱合計1銷售收入44, 2建設期投資30, 3財務費用1, 4經(jīng)營稅金及附加2, 5利潤總額10, 6所得稅3, 7稅后利潤7, 投資利潤率（稅前）%投資利潤率（稅后）%資本金利潤率%資本金凈利潤率%從各財務評價指標看，本項目有可以接受的靜態(tài)與動態(tài)盈利能力。從數(shù)學模型的設定計算得知，影響本項目開發(fā)效益的主要變動因素分別是建安成本與物業(yè)的銷售價格。建安成本是影響項目首期盈利能力的主要因素之一，在成本計算中盡量按實際情況進行設定，在實際操作中對成本的控制對改善指標的作用是明顯的。本項目的計算模型中，所有住宅物業(yè)的銷售率均確定味100％，目的是為了體現(xiàn)投入首期資金在確定的計算期內(nèi)的盈利能力。當假定本項目的宗投資不變，住宅銷售進度不變時，住宅平均售價變化對各財務指標的影響較大。出于計算中設定項目銷售的收入不作提前償還貸款所用，而只轉作下季度的投資資金，因而會造成一定的利息損失。第六部分：不確定性分析在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側重面不同，不確定性分析可分