【文章內容簡介】 市政配套：交通：1121129路；教育：中小學、盤龍城一中、光華國際學?？偛俊⑦€將規(guī)劃建設1所省內一流高中、2所初中和3所小學；商場：綜合商場、盤龍城與楚天大道交匯處有商貿市場；醫(yī)院：武漢市第一醫(yī)院分院（盤龍健康中心）、武漢市急救中心、武漢市衛(wèi)生局將在盤龍城建設一座大型醫(yī)院，該醫(yī)院的規(guī)模將遠超過現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)醫(yī)院。二、 項目基本情況分析2．1項目基本情況區(qū)位及總體布局項目位于武漢市青山區(qū)友誼大道與工業(yè)大道匯交處（和平鄉(xiāng)大洲村），西臨青山區(qū)人民法院用地，北臨友誼大道（武青三干道）。該用地呈四邊形，遠離城市道路的干擾，裙樓房后退城市道路紅線15米。兩棟均為28層的商住樓。規(guī)劃總用地面積：12000㎡，規(guī)劃總用地凈面積：9020㎡，總建筑面積：㎡，其中：住宅建筑面積：㎡，商業(yè)建筑面積：㎡，建筑物占地面積：㎡。技術經濟指標建筑面積：㎡容 積 率：建筑密度：%綠 化 率：%戶 數：248戶地下室面積：㎡停車位：170個2．2項目SWOT分析2．2．1優(yōu)勢1．項目作為高層，28樓高度可以作為青山地標2．項目外立面比較現(xiàn)代，具有吸引力3．青山商住樓較為稀缺本項目具有競爭力4．由于周圍房屋較老，本項目節(jié)能建材可以作為賣點5．周邊配套較好，商業(yè)、醫(yī)療、生活設施都比較發(fā)達6．臨友誼大道主干道，交通便利7．離徐東商圈和紅鋼城商圈都比較近8．車位較多，這也是青山區(qū)域樓盤比較稀缺的9．周邊新建小區(qū)較多，生活氛圍優(yōu)良10．屬于區(qū)域內核心地段，升值潛力大2．2．2劣勢1．周邊多為多層，可能會導致購房者持幣觀望2．小區(qū)外比較凌亂，特別是小區(qū)以南，影響本項目檔次3．項目附近無景觀，項目內景觀較少4．青山商住樓較少，也會造成消費者對本項目的關注程度2．2．3機會1．地鐵四號線經過青山，而且離本項目不遠2．武漢火車站的建成可極大的提升本項目的價值3．天興洲大橋的建成對本項目也有利好作用2．2．4威脅1．青山大面積拆遷，未來會產生較多競爭者2．萬科的強勢進駐會引領部分開發(fā)商選擇青山3．購房者日趨理性，而且資訊通道日趨透明，消費者選擇住宅會更加理性?？偨Y：本項目優(yōu)勢眾多，但是劣勢也較為明顯，而機會都是幾年以后才能體現(xiàn)出來，在項目操作上，更多的應該將地塊附近不利的環(huán)境、無景觀等比較大的劣勢考慮進去，如何將它們轉化或者隱藏起來。三、項目對手動態(tài)跟蹤（1）江南春城 開 發(fā) 商：湖北中馳房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃設計：中國輕工業(yè)武漢設計工程有限責任公司物業(yè)管理：戴德梁行占地面積：㎡建筑面積：30萬㎡容 積 率：綠 化 率：%物業(yè)形態(tài)：小高層、高層。（分二期開發(fā)， 主要為高層、小高層產品）主力戶型：22 面積：92㎡—96㎡；32 面積：116㎡—137㎡；42 面積：152㎡總 戶 數：628戶均 價：均價：4800元/㎡停 車 位：主要為地下停車位，少量地面停車位。車位配比：2：1物 業(yè) 費：㎡月交房標準：毛坯項目地址：青山和平大道與建三路交匯處配套設施：商貿：武商建二商場、青山商場、 國美電器、華聯(lián)超市、中百超市、中商超市銀行：中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行教育：小區(qū)內配備幼兒園；周邊：武鋼四中、武鋼三中、武漢第四十八中學、武漢理工大學、武漢科技大學、一冶職工大學醫(yī)院：普仁醫(yī)院、武漢第九醫(yī)院其它：游泳池、菜市場、項目離長江邊僅需15分鐘。售 樓 部：售樓部較大氣，裝修精致，客戶較多，售樓員較有親和力、熱情廣 告：戶外、樓書、項目現(xiàn)場圍墻銷售策略：一次性付款、銀行按揭客 戶 群：附近高校教師、企事業(yè)單位中高層管理人員、個體、部分武昌客戶客戶共性：注重生活環(huán)境及品質購買動機：居住為主優(yōu) 勢：①項目業(yè)態(tài)豐富，有高層、小高層，戶型多樣精致、可滿足不同客戶需求 ②項目整體規(guī)劃合理，設計新穎 ③項目及周邊綠化率高，環(huán)境優(yōu)美 ④規(guī)模較大，設施配備齊全⑤項目地段條件優(yōu)越，升值潛力大劣 勢：①周邊缺乏大型配套 ②緊鄰和平大道，存在噪音污染及灰塵污染點 評：江南春城作為目前青山區(qū)最大的在建樓盤，擁有交通條件、市政設施、商業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療設施、公園水景等諸多有利因素，最關鍵的是現(xiàn)在青山區(qū)房地產市場樓盤供應量較少，在人均可支配收入較高的旺盛需求下，樓盤價格再創(chuàng)新高自然不足為奇。（2）園林星城 開 發(fā) 商: 湖北天人房地產綜合開發(fā)有限公司整合推廣：武漢波華廣告?zhèn)鞑ビ邢挢熑喂疚飿I(yè)類別: 普通住宅物業(yè)地址: 青山區(qū)三弓路婦幼對面建筑類別: 多層 小高層（多層3棟，已售完，小高層1棟，可售。）用地面積: 建筑面積: 16370平方米容 積 率: 綠 化 率: 30%房屋套數：166主力戶型：3221 面積：133㎡150㎡物業(yè)管理: 1元/平方米月售樓地址: 青山區(qū)武鋼黨校均 價: 5350元/平方米戶 型: 4221 3221 2211 點 評：園林星城整體質量不錯，但是房價偏高，性價比一般，現(xiàn)在對外主推大戶型，應該有部分小戶型雪藏，未來這部分小戶型極有可能價格更高并且與本項目形成競爭。（3）萬科潤園 開 發(fā) 商: 武漢萬科天誠房地產開發(fā)有限公司整合推廣：上海新聯(lián)康物業(yè)類別: 高尚住宅物業(yè)地址: 武昌區(qū)徐東潤園路8號建筑類別: 8棟多層、2棟小高層和4棟高層用地面積: 36390平方米建筑面積: 87336平方米容 積 率: 綠 化 率: 35%房屋套數：872主力戶型：復式 面積：152㎡195㎡物業(yè)管理: 3元/平方米月售樓地址: 武昌區(qū)徐東潤園路8號均 價: 11000元/平方米點 評：就目前而言武漢房地產市場一線濱江品牌樓盤，較好房屋均價僅僅只在10000元/平方米左右。如果萬科潤園所處地段是普通開發(fā)商投資興建的多層結構住宅樓，估計在同等質量和規(guī)劃條件下，房屋均價應該在5000元/平方米左右，然而萬科的品牌效應就可以將房價炒到比較高。而且現(xiàn)在萬科只拿出一部分多層在銷售，未來其小高層和高層有可能以高開低走的戰(zhàn)略銷售，與本項目競爭也比較激烈。