【文章內(nèi)容簡介】 市政配套：交通：1121129路；教育：中小學(xué)、盤龍城一中、光華國際學(xué)?？偛?、還將規(guī)劃建設(shè)1所省內(nèi)一流高中、2所初中和3所小學(xué)；商場：綜合商場、盤龍城與楚天大道交匯處有商貿(mào)市場；醫(yī)院：武漢市第一醫(yī)院分院（盤龍健康中心）、武漢市急救中心、武漢市衛(wèi)生局將在盤龍城建設(shè)一座大型醫(yī)院，該醫(yī)院的規(guī)模將遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)醫(yī)院。二、 項(xiàng)目基本情況分析2．1項(xiàng)目基本情況區(qū)位及總體布局項(xiàng)目位于武漢市青山區(qū)友誼大道與工業(yè)大道匯交處（和平鄉(xiāng)大洲村），西臨青山區(qū)人民法院用地，北臨友誼大道（武青三干道）。該用地呈四邊形，遠(yuǎn)離城市道路的干擾，裙樓房后退城市道路紅線15米。兩棟均為28層的商住樓。規(guī)劃總用地面積：12000㎡，規(guī)劃總用地凈面積：9020㎡，總建筑面積：㎡，其中：住宅建筑面積：㎡，商業(yè)建筑面積：㎡，建筑物占地面積：㎡。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：㎡容 積 率：建筑密度：%綠 化 率：%戶 數(shù)：248戶地下室面積：㎡停車位：170個(gè)2．2項(xiàng)目SWOT分析2．2．1優(yōu)勢1．項(xiàng)目作為高層，28樓高度可以作為青山地標(biāo)2．項(xiàng)目外立面比較現(xiàn)代，具有吸引力3．青山商住樓較為稀缺本項(xiàng)目具有競爭力4．由于周圍房屋較老，本項(xiàng)目節(jié)能建材可以作為賣點(diǎn)5．周邊配套較好，商業(yè)、醫(yī)療、生活設(shè)施都比較發(fā)達(dá)6．臨友誼大道主干道，交通便利7．離徐東商圈和紅鋼城商圈都比較近8．車位較多，這也是青山區(qū)域樓盤比較稀缺的9．周邊新建小區(qū)較多，生活氛圍優(yōu)良10．屬于區(qū)域內(nèi)核心地段，升值潛力大2．2．2劣勢1．周邊多為多層，可能會導(dǎo)致購房者持幣觀望2．小區(qū)外比較凌亂，特別是小區(qū)以南，影響本項(xiàng)目檔次3．項(xiàng)目附近無景觀，項(xiàng)目內(nèi)景觀較少4．青山商住樓較少，也會造成消費(fèi)者對本項(xiàng)目的關(guān)注程度2．2．3機(jī)會1．地鐵四號線經(jīng)過青山，而且離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)2．武漢火車站的建成可極大的提升本項(xiàng)目的價(jià)值3．天興洲大橋的建成對本項(xiàng)目也有利好作用2．2．4威脅1．青山大面積拆遷，未來會產(chǎn)生較多競爭者2．萬科的強(qiáng)勢進(jìn)駐會引領(lǐng)部分開發(fā)商選擇青山3．購房者日趨理性，而且資訊通道日趨透明，消費(fèi)者選擇住宅會更加理性?？偨Y(jié)：本項(xiàng)目優(yōu)勢眾多，但是劣勢也較為明顯，而機(jī)會都是幾年以后才能體現(xiàn)出來，在項(xiàng)目操作上，更多的應(yīng)該將地塊附近不利的環(huán)境、無景觀等比較大的劣勢考慮進(jìn)去，如何將它們轉(zhuǎn)化或者隱藏起來。三、項(xiàng)目對手動態(tài)跟蹤（1）江南春城 開 發(fā) 商：湖北中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：中國輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)工程有限責(zé)任公司物業(yè)管理：戴德梁行占地面積：㎡建筑面積：30萬㎡容 積 率：綠 化 率：%物業(yè)形態(tài)：小高層、高層。（分二期開發(fā)， 主要為高層、小高層產(chǎn)品）主力戶型：22 面積：92㎡—96㎡；32 面積：116㎡—137㎡；42 面積：152㎡總 戶 數(shù)：628戶均 價(jià)：均價(jià)：4800元/㎡停 車 位：主要為地下停車位，少量地面停車位。車位配比：2：1物 業(yè) 費(fèi)：㎡月交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯項(xiàng)目地址：青山和平大道與建三路交匯處配套設(shè)施：商貿(mào)：武商建二商場、青山商場、 國美電器、華聯(lián)超市、中百超市、中商超市銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行教育：小區(qū)內(nèi)配備幼兒園；周邊：武鋼四中、武鋼三中、武漢第四十八中學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)、一冶職工大學(xué)醫(yī)院：普仁醫(yī)院、武漢第九醫(yī)院其它：游泳池、菜市場、項(xiàng)目離長江邊僅需15分鐘。售 樓 部：售樓部較大氣，裝修精致，客戶較多，售樓員較有親和力、熱情廣 告：戶外、樓書、項(xiàng)目現(xiàn)場圍墻銷售策略：一次性付款、銀行按揭客 戶 群：附近高校教師、企事業(yè)單位中高層管理人員、個(gè)體、部分武昌客戶客戶共性：注重生活環(huán)境及品質(zhì)購買動機(jī)：居住為主優(yōu) 勢：①項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，有高層、小高層，戶型多樣精致、可滿足不同客戶需求 ②項(xiàng)目整體規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)新穎 ③項(xiàng)目及周邊綠化率高，環(huán)境優(yōu)美 ④規(guī)模較大，設(shè)施配備齊全⑤項(xiàng)目地段條件優(yōu)越，升值潛力大劣 勢：①周邊缺乏大型配套 ②緊鄰和平大道，存在噪音污染及灰塵污染點(diǎn) 評：江南春城作為目前青山區(qū)最大的在建樓盤，擁有交通條件、市政設(shè)施、商業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療設(shè)施、公園水景等諸多有利因素，最關(guān)鍵的是現(xiàn)在青山區(qū)房地產(chǎn)市場樓盤供應(yīng)量較少，在人均可支配收入較高的旺盛需求下，樓盤價(jià)格再創(chuàng)新高自然不足為奇。（2）園林星城 開 發(fā) 商: 湖北天人房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司整合推廣：武漢波華廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司物業(yè)類別: 普通住宅物業(yè)地址: 青山區(qū)三弓路婦幼對面建筑類別: 多層 小高層（多層3棟，已售完，小高層1棟，可售。）用地面積: 建筑面積: 16370平方米容 積 率: 綠 化 率: 30%房屋套數(shù)：166主力戶型：3221 面積：133㎡150㎡物業(yè)管理: 1元/平方米月售樓地址: 青山區(qū)武鋼黨校均 價(jià): 5350元/平方米戶 型: 4221 3221 2211 點(diǎn) 評：園林星城整體質(zhì)量不錯(cuò)，但是房價(jià)偏高，性價(jià)比一般，現(xiàn)在對外主推大戶型，應(yīng)該有部分小戶型雪藏，未來這部分小戶型極有可能價(jià)格更高并且與本項(xiàng)目形成競爭。（3）萬科潤園 開 發(fā) 商: 武漢萬科天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整合推廣：上海新聯(lián)康物業(yè)類別: 高尚住宅物業(yè)地址: 武昌區(qū)徐東潤園路8號建筑類別: 8棟多層、2棟小高層和4棟高層用地面積: 36390平方米建筑面積: 87336平方米容 積 率: 綠 化 率: 35%房屋套數(shù)：872主力戶型：復(fù)式 面積：152㎡195㎡物業(yè)管理: 3元/平方米月售樓地址: 武昌區(qū)徐東潤園路8號均 價(jià): 11000元/平方米點(diǎn) 評：就目前而言武漢房地產(chǎn)市場一線濱江品牌樓盤，較好房屋均價(jià)僅僅只在10000元/平方米左右。如果萬科潤園所處地段是普通開發(fā)商投資興建的多層結(jié)構(gòu)住宅樓，估計(jì)在同等質(zhì)量和規(guī)劃條件下，房屋均價(jià)應(yīng)該在5000元/平方米左右，然而萬科的品牌效應(yīng)就可以將房價(jià)炒到比較高。而且現(xiàn)在萬科只拿出一部分多層在銷售，未來其小高層和高層有可能以高開低走的戰(zhàn)略銷售，與本項(xiàng)目競爭也比較激烈。