【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：江漢長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路28號(hào)〔圖書(shū)大世界旁〕交通狀況：交通方便開(kāi) 發(fā) 商：武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司 銷(xiāo) 售 證：武開(kāi)管預(yù)售[2004]196號(hào)起　　價(jià)：2858元/平方米均　　價(jià)：3100元/平方米最 高 價(jià)：3638元/平方米售樓處地址：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路28號(hào)〔圖書(shū)大世界旁〕售樓電話(huà)：02765651537，65657005付款方式：一次性付款,銀行按揭，八成三十年按揭主力戶(hù)型：3室2廳（㎡）、1室1廳（㎡）、3室2廳（㎡ ）、2室2廳（㎡）占地面積：4333平方米建筑面積：28000平方米內(nèi)部配套：保安系統(tǒng), 水電, 棋牌室，美容院，咖啡廳，健身房，網(wǎng)吧周邊配套：中、小學(xué)：天門(mén)墩中學(xué)，水湖小學(xué)，育才　　　　　商場(chǎng)：新世界百貨　　　　　醫(yī)院：新華醫(yī)院，兒童醫(yī)院，六醫(yī)院　　　　　其他：圖書(shū)大世界，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)社，圖書(shū)館，轉(zhuǎn)換層設(shè)大型空中花園［城市之光］城市之光位于漢口西北湖畔北湖西路，用地面積約21畝，總建筑面積44000余平方米。該樓盤(pán)地處金融中心，市政配套完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是武漢市民購(gòu)房首選之處。基本信息物業(yè)類(lèi)別：普通住宅裝修狀況：毛坯建筑類(lèi)別：小高層物業(yè)地址：江漢西北湖畔北湖西路開(kāi) 發(fā) 商：武漢市橋口城建開(kāi)發(fā)公司 銷(xiāo) 售 證：武開(kāi)管內(nèi)銷(xiāo)[2003]270號(hào)起　　價(jià)：2830元/平方米均　　價(jià)：3100元/平方米最 高 價(jià)：3600元/平方米銷(xiāo)售率情況：70%售樓處地址：馬角場(chǎng)側(cè)路本案現(xiàn)場(chǎng)售樓電話(huà)：02785888818付款方式：一次性付款,銀行按揭主力戶(hù)型：6室2廳 、2室2廳 占地面積：14007平方米建筑面積：44000平方米容 積 率：總 戶(hù) 數(shù)：308物業(yè)管理費(fèi)：內(nèi)部配套：會(huì)所, 花園, 游泳池, 網(wǎng)球場(chǎng), 停車(chē)場(chǎng), 保安系統(tǒng), 健身中心, 洗衣店, 水電［華氏儒商花園］華氏儒商花園位于武漢市香港路中段與建設(shè)大道金融街交匯處，地處武漢市金融中心黃金地段，總占地17畝，建筑面積8萬(wàn)平方米；由知名地產(chǎn)商華氏集團(tuán)投資，由武漢華氏置業(yè)發(fā)展公司分兩期開(kāi)發(fā)，一期由四棟多層組成，現(xiàn)銷(xiāo)售已達(dá)80%，5分鐘生活半徑內(nèi)，周邊有體育中心、金融中心、文化中心、購(gòu)物中心，生活不遐外求。交通便利，離漢口火車(chē)站僅四站路，距天河機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程。置身華庭，放眼窗外，縱目連綿櫛比，兼享生活便利。由香格里拉、瑞通廣場(chǎng)、信合大廈、建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、高雄大酒店……組成的武漢金融街，將令您更添豪情?；拘畔⑽飿I(yè)類(lèi)別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類(lèi)別：高層物業(yè)地址：江漢香港路218號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：武漢華氏置業(yè)發(fā)展有限公司銷(xiāo) 售 證：武開(kāi)管內(nèi)銷(xiāo)[2003]306號(hào)起　　價(jià)：3000元/平方米均　　價(jià)：3600元/平方米最 高 價(jià)：4200元/平方米銷(xiāo)售率情況：75%售樓處地址：香港路218號(hào)售樓電話(huà)：85777726，85779916付款方式：八成三十年主力戶(hù)型：4室2廳（㎡）、4室2廳（㎡）、3室2廳（㎡） 占地面積：6000平方米建筑面積：70000平方米容 積 率：總 戶(hù) 數(shù)：256停 車(chē) 位：120多個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：樓層狀況：22層內(nèi)部配套：花園, 停車(chē)場(chǎng), 保安系統(tǒng), 水電周邊配套：中、小學(xué)：育才一小、二小，市六中等　　　　　幼兒園：育才幼兒園　　　　　商場(chǎng)：新世界百貨，華氏百貨，綠色春天超市，中百倉(cāng)儲(chǔ)　　　　　銀行：商業(yè)銀行，建設(shè)銀行，中國(guó)信合，農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，招商銀行　　　　　醫(yī)院：兒童醫(yī)院，六醫(yī)院，十一醫(yī)院，長(zhǎng)航醫(yī)院江漢區(qū)部分住宅樓盤(pán)價(jià)格對(duì)照表（加權(quán)均價(jià)：3045元/平方米）項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑形態(tài) 均價(jià)（元/平方米）穗豐花園二期 小高層 2658城市星座 高層 3300沁園春二期 小（高）層 3100華氏儒商花園二期 高層 3800福星城市花園 高層 3850新華家園 高層 2900元辰國(guó)際 高層 3600金色雅園二期 多（小高）層 2500東方帝園 小高層 2700錦繡人家 小高層 2680時(shí)尚公寓 小高層 3300萬(wàn)松名門(mén) 高層 3900萬(wàn)豪國(guó)際 高層 5000 東一時(shí)區(qū) 高層 3300藍(lán)色天際 多（小高）層 2700周邊樓盤(pán)調(diào)查總結(jié)? 周邊在售住宅項(xiàng)目基本都是高層（小高層）住宅；? 規(guī)模相對(duì)較大，品質(zhì)較高；? 各個(gè)項(xiàng)目的定位明顯不同，定位準(zhǔn)確的項(xiàng)目銷(xiāo)售率較高，銷(xiāo)售情況較好；其主力戶(hù)型均為三房，面積為120135平米之間；? 周邊項(xiàng)目均價(jià)都在2800元/平米左右，但大環(huán)境內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格多在3400左右，銷(xiāo)售情況較好；? CBD一級(jí)輻射與地鐵概念成為周邊項(xiàng)目推廣主方向。片區(qū)消費(fèi)者研究根據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)客觀情況，可以將其分為如下常規(guī)三類(lèi)：（1）、低端（偏低檔次物業(yè)）市場(chǎng)：此類(lèi)市場(chǎng)消費(fèi)者主要是首次置業(yè)者或者是拆遷換房的，購(gòu)房主要為了自住。他們的身份主要是企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占60%）、城區(qū)原居民（約占20%）、小工商個(gè)體戶(hù)（約占20%）。年齡區(qū)間：一般是成家時(shí)期的年輕人，少數(shù)年齡較大中年人；20—45歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，個(gè)人月收入都在1000元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬(wàn)元左右；購(gòu)房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；意向單價(jià)：15002000 元/平方米以?xún)?nèi)意向戶(hù)型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價(jià)9—18萬(wàn)。購(gòu)房心理：講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶(hù)型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對(duì)環(huán)境無(wú)特別要求，要求有安全保障；（2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場(chǎng)此類(lèi)市場(chǎng)消費(fèi)者主要是第二次置業(yè)者，主要用來(lái)自住，但有極少數(shù)用來(lái)投資。他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級(jí)員工（約占30%）、小私營(yíng)企業(yè)主和工商個(gè)體戶(hù)（約占25%）、城區(qū)原居民（約占5%）。年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆?，少?shù)已成家的年輕人；25—55歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個(gè)人月收入都在1500元左右，家庭月收入3000元以上，首期（加裝修）能拿出10萬(wàn)元左右；購(gòu)房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開(kāi)發(fā)地域；意向單價(jià)：20002500元/平方米左右意向戶(hù)型：三房為主，少數(shù)四房與兩房；面積100—130㎡；總價(jià)20萬(wàn)—30萬(wàn)。購(gòu)房心理：講究實(shí)用且較為大氣戶(hù)型；便利交通；配套完全，對(duì)檔次有一定的要求；對(duì)環(huán)境無(wú)特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無(wú)明確概念；對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)敏感等。（3）、高端（高尚物業(yè)）市場(chǎng)此類(lèi)市場(chǎng)消費(fèi)者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來(lái)自住，有極少數(shù)用來(lái)投資。他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的高級(jí)干部和管理人員（約占40%）、私營(yíng)企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個(gè)體戶(hù)（約占10%）。年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個(gè)人月收入（包括灰色收入）都在3000元左右，家庭月收入5000元以上，首期（加裝修）至少能拿出20萬(wàn)元；購(gòu)房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開(kāi)發(fā)地域；意向單價(jià)：2500元/平方米以上；意向戶(hù)型：三房為主，少數(shù)四房與復(fù)式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價(jià)主要在30—45萬(wàn)，少數(shù)可支付45萬(wàn)以上；購(gòu)房心理：講究實(shí)用且大氣戶(hù)型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務(wù)。三、片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商鋪市場(chǎng)分析武漢市的商鋪發(fā)展至今可分為三代。第一代商鋪賣(mài)的是柜臺(tái)，第二代商鋪賣(mài)的是只有前門(mén)的“鋪面”，即店面，而第三代商鋪賣(mài)的卻是有前門(mén)也有后門(mén)的“精品店”。這些精品店成為今年主流的原因有三點(diǎn)：1）、市場(chǎng)商鋪資源缺乏。隨著居住區(qū)、寫(xiě)字樓等的新建，除CBD、商業(yè)圈等商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域外，許多區(qū)域已經(jīng)日漸成熟，但與寫(xiě)字、住宅相比，配套的商業(yè)區(qū)卻供應(yīng)量極小，與市場(chǎng)的需求量成反比。2）、隨著新建社區(qū)生活水平的提高，很多區(qū)域急需有文化特色的餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身、服裝等精品店出現(xiàn)。3）、新興餐飲、文化休閑行業(yè)的興起和世界知名品牌店、連鎖機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。商業(yè)投資群體分析目前投資商鋪有三類(lèi)人。一類(lèi)是商鋪經(jīng)營(yíng)者。隨著生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝、休閑行業(yè)等精品店的人越來(lái)越多。這批人是最關(guān)注商鋪的人。第二類(lèi)是投資人。像投資住宅一樣，哪兒的商鋪要開(kāi)始銷(xiāo)售，這批人消息最靈。第三類(lèi)是外地人。由于較早地接受投資觀念，外地人對(duì)投資武漢商鋪的熱情表現(xiàn)得更高。片區(qū)市場(chǎng)形式概述本項(xiàng)目周邊集中分布著眾多大型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，如竹葉山汽車(chē)交易市場(chǎng)、工貿(mào)家電、國(guó)美家電、中百家電、歐亞達(dá)家具、海鮮城等，他們依仗著自身的品牌效應(yīng)充分發(fā)揮其向心力的作用，吸引著武漢三鎮(zhèn)的消費(fèi)者匯集于此，積極的提升了片區(qū)的知名度；另外還有許多服務(wù)于大眾生活的超市、酒樓、國(guó)際品牌連鎖美食店等，例如易初蓮花超市、正大超市、麥當(dāng)勞、肯德基等已成為片區(qū)居民離不開(kāi)的消費(fèi)場(chǎng)所。片區(qū)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)1）餐飲娛樂(lè)業(yè)依然為高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)。西式快餐——麥當(dāng)勞、肯德雞等中式小吃——老通城、五芳齋等老字號(hào)中式快餐——永和豆?jié){、蔡林記、居風(fēng)子等中式餐飲——小藍(lán)鯨、太子等2）購(gòu)物休閑是當(dāng)代生活的重要一環(huán)。大賣(mài)場(chǎng)——至少提供20個(gè)類(lèi)別及2000個(gè)規(guī)格以上的產(chǎn)品。營(yíng)業(yè)面積在2500平方米以上，其主要顧客為半徑在25分鐘路程以?xún)?nèi)的家庭消費(fèi)者，其平均每次購(gòu)物花費(fèi)為200元以?xún)?nèi)。為吸引家庭購(gòu)物，大賣(mài)場(chǎng)通常會(huì)提供部分增值服務(wù)或售后服務(wù)。大賣(mài)場(chǎng)這一業(yè)態(tài)代表：有來(lái)自美國(guó)的沃爾瑪，來(lái)自法國(guó)的家樂(lè)福，來(lái)自泰國(guó)的易初蓮花。倉(cāng)儲(chǔ)式及會(huì)員制商店——這是在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體，以提供服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)。其通常提供市場(chǎng)流通最快的有限商品。營(yíng)業(yè)面積在40005000平方米以上，經(jīng)營(yíng)品種在5000—1萬(wàn)種之間。其主要客戶(hù)對(duì)象為小型零售商、批發(fā)商或職業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，如公司、工廠(chǎng)和服務(wù)等再銷(xiāo)售或自身批量使用與發(fā)放。這一業(yè)態(tài)代表：來(lái)自德國(guó)的麥德龍。超級(jí)市場(chǎng)——采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客捉拱日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。通常提供10個(gè)類(lèi)別及5000個(gè)規(guī)格以上的商品。營(yíng)業(yè)面積在1002500平方來(lái)不等。主要顧客群為半徑15分鐘行走路程以?xún)?nèi)的家庭消費(fèi)者。業(yè)內(nèi)代表為聯(lián)華、中百。商業(yè)利潤(rùn)參考 主要商業(yè)物業(yè)價(jià)格對(duì)照表名目名稱(chēng) 價(jià)格（元/平方米）福星城市花園 16000城市星座 500015800德潤(rùn)大廈 13000萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 2700060000興城大廈 1000016000天梨豪園 9800萬(wàn)松名門(mén) 20000東方帝園 1200013000安順佳園 700028000商業(yè)調(diào)查總結(jié)1）、本項(xiàng)目地處漢口火車(chē)站、竹葉山汽車(chē)城之間，北依發(fā)展大道，中貫以新華西路，交通便利，人流量大，具有區(qū)域商業(yè)中心的基本條件：交通、人流量、區(qū)域地段中心位置等。2）、海鮮市場(chǎng)、易初蓮花超市、正大超市、武漢博覽中心、麥當(dāng)勞、肯德雞、工貿(mào)家電、國(guó)美家電、中百家電、歐亞達(dá)家具、今人裝飾 、中百倉(cāng)儲(chǔ)等密集在周邊，本項(xiàng)目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)氛圍。3）、截止目前，江漢全區(qū)各類(lèi)市場(chǎng)總數(shù)達(dá)80多家，商業(yè)街20多條，年銷(xiāo)售額50多個(gè)億，個(gè)體工商戶(hù)近3萬(wàn)戶(hù)，私營(yíng)企業(yè)1200多家，從業(yè)人員近20萬(wàn)人，三產(chǎn)年稅收占區(qū)財(cái)政收入的比重達(dá)70%以上，本項(xiàng)目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的市場(chǎng)潛力。4）、從整體商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，漢口為江城商業(yè)繁華重鎮(zhèn)，也是華中商業(yè)中心地帶。漢口商業(yè)中心地帶集中在建設(shè)大道——解放大道的國(guó)貿(mào)、武廣為代表區(qū)域，低端市場(chǎng)以漢正街為代表，電腦市場(chǎng)以前進(jìn)電腦城為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)代表，精品街代表為萬(wàn)松園國(guó)際品牌街，竹葉山的汽車(chē)交易市場(chǎng)，唐家墩的國(guó)美電器、工貿(mào)電器等電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)……整體商業(yè)市場(chǎng)中心集聚在一起，而整個(gè)漢口商業(yè)中心往北、往西發(fā)展的第一站（目前的斷層線(xiàn)）就是本項(xiàng)目所處地段；漢口商業(yè)往該處滲透是發(fā)展的必然；本項(xiàng)目具備發(fā)展區(qū)域中心的契機(jī)。四、片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)概述1）、分布：武漢三鎮(zhèn)中，寫(xiě)字樓主要分布于漢口和武昌。業(yè)內(nèi)把寫(xiě)字樓集中區(qū)域分為商業(yè)區(qū)，以及一般位于商業(yè)區(qū)附近的商務(wù)區(qū)。漢口的中心商業(yè)區(qū)是，解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、泰合大廈、良友大廈等寫(xiě)字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫(xiě)字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來(lái)，這種領(lǐng)先地位被商務(wù)區(qū)所取代。江北商務(wù)區(qū)位于建設(shè)大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫(xiě)字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多高檔寫(xiě)字樓。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場(chǎng)到亞貿(mào)廣場(chǎng)段，商務(wù)區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端———洪山廣場(chǎng)之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。這些地區(qū)寫(xiě)字樓主要分布有中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫(xiě)字樓，如洪山創(chuàng)業(yè)中心等。江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)也表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：寫(xiě)字樓類(lèi)型不同，客戶(hù)群也不一樣。從客戶(hù)特點(diǎn)看，江北寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要由大企業(yè)驅(qū)動(dòng)，而江南寫(xiě)字樓市場(chǎng)則主要是由中小企業(yè)以及個(gè)人驅(qū)動(dòng)。江北寫(xiě)字樓為金融區(qū)匯集地，客戶(hù)多為集團(tuán)客戶(hù)；而江南寫(xiě)字樓客戶(hù)多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶(hù)。江南區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)增長(zhǎng)空間巨大。大客戶(hù)的數(shù)量有限，而中小企業(yè)數(shù)量眾多，這正是江南地區(qū)寫(xiě)字樓的主要服務(wù)對(duì)象。從寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，江北板塊價(jià)格高于江南板塊。建設(shè)大道商務(wù)區(qū)價(jià)位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價(jià)格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和