湖西路農(nóng)貿(mào)市場推售方案(編輯修改稿)
2025-04-04 17:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 食 )定位詮釋 : —— 表明購置中心商品的種類豐富及數(shù)量充足 —— 以 豐衣足食 的美好聯(lián)想預(yù)示本中心的投資前景 2,目標市場定位 投資客群 : ① 有實力的市場經(jīng)營業(yè)主 ② 有一定閑散資金 ,卻缺乏投資渠道與方向 ③ 對本案 農(nóng)貿(mào)市場 經(jīng)營前景相當看好的 經(jīng)營客群 : ① 現(xiàn)有各 農(nóng)貿(mào)市場 經(jīng)營戶 ② 原先 農(nóng)貿(mào)市場 經(jīng)營戶 (回遷型經(jīng)營者 ) ③ 日 雜 ,日用等小商品經(jīng)營者 ④ 下崗工人或者無業(yè)人員 消費客群 : ① 周邊居民 (農(nóng)貿(mào)市場 輻射半徑在 1公里左右 ) ② 各類賓館 ,飯店 ,企業(yè)食堂 五 ,農(nóng)貿(mào)市場 經(jīng)營運作模式及投資分析 : 1,先租后售的運作模式 (營業(yè)房及三樓業(yè)態(tài)均為產(chǎn)權(quán)出售 ,不做分析 ): 先租 :一 ,二層所有攤位均對外出租 ,租期定一年 ,預(yù)交半年租金 .租金主要按業(yè)態(tài)收取 ,結(jié)合樓層 ,位置因素 ,業(yè)態(tài)由工商局按照 劃行歸市 的管理要求確定 ,不得隨意更改 ,即經(jīng)營戶只能在指定的區(qū)域從事指定的業(yè)態(tài)經(jīng)營 . 參考馬鞍山桃源 ,大治村 ,香源 ,雨山五區(qū)等市場現(xiàn)租金水平 ,結(jié)合本市場具體 情況 ,考慮吸引人氣 ,帶動周邊等因素 ,確定租金為 : 農(nóng)貿(mào)市場 主要業(yè)種【租金 收益】表 業(yè)種 平均租金 調(diào)整租金 攤位數(shù)量 年收益 ( ) (元 /攤 /天 ) (元 /攤 /天 ) (個 ) (元 ) 水產(chǎn)品 8 50 144000 肉類 9 82 265680 活禽 7 21 52920 冷凍品 8 18 51840 光禽 7 9 22680 禽蛋 7 12 30240 豆制品 3 24 25920 其他 競租 15 5 27000 小計 221 620280 蔬菜 2 190 136800 調(diào)味品 2 10 7200 生面食 2 10 7200 干貨 2 10 7200 小計 220 158400 合計 441 778680 水電費按表計量收取 ,水費 /噸 ,電費 /度 (包括損耗 ),無獨立水電表攤位免收 . 一層營業(yè)房售價以 10000元起拍 ,每次舉牌 500元 ,價高者得 ,按保守估計平均 12021元 /平方米計算 ,銷售金額 12021=916 萬 .按樂觀估計 ,農(nóng)貿(mào)市場 攤位出租率 70%計算 ,年收 益為 55 萬元 .(二層超市區(qū)及三層除外 ),合計一年收益 916+55=971 萬元 .一年后銷售攤位收入 872萬元 (見后測算 ). 總收入 :971+= . 后售 :出租一年時間 ,是動態(tài)考察各業(yè)態(tài)面積 ,布局 ,租金是否合理 ,經(jīng)營戶是否有實力和長遠經(jīng)營愿望 ,投資者究竟對多大回報感興趣 ,經(jīng)營者和投資者能承受怎樣的價位 ,我們的管理投入究竟在怎樣的成本水平才可收支平衡等問題必經(jīng)的階段 .通過一年的精心培育 ,階段調(diào)整 (如業(yè)態(tài)已定產(chǎn)權(quán)已售則無我們調(diào)整的余地了 ),農(nóng)貿(mào)市場 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ,布局日趨合理 ,市場繁榮 ,人氣旺盛 ,可著手確定業(yè)態(tài) (二層還有很大調(diào)整余地 ),劃定四至 ,此時出售產(chǎn)權(quán)既不會擾亂市場 ,又可最大限度體現(xiàn)商業(yè)價值 ,將增值部分的利益留給投資者 ,對三層和 B區(qū)其它商業(yè)也是有力的帶動和促進 .所以在開頭的一年中 ,須全力投入 ,吸引人氣 ,完善環(huán)境 ,衛(wèi)生等管理 ,先造市 ,再出售 . 出售時 ,仍然將產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開 .投資者從管理公司買到產(chǎn)權(quán) ,享有管理公
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