【文章內(nèi)容簡介】 2.離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利用3.城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4.成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ)——尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。5.開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6.別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7.觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設(shè)項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。為項目帶來更多人流，促進銷售。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼椖康谝黄陂_發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費特征等有待進一步調(diào)研）。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。當然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質(zhì)打動客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶：指第二階段擴展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。第三圈層客戶：即第三階段擴展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。會議中心客戶：經(jīng)濟效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。這些企業(yè)、團體開會及培訓機會多——希望為員工謀福利。開會的同時也是度假、放松的時機。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大?？蛻粝M特征：客戶消費特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質(zhì)、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。增加項目利潤空間。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點處理。高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學、高檔會所等的建設(shè)。四川成都龍泉項目策劃案調(diào)查目的：針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部`1