【正文】 665280武侯區(qū)5591018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽(yáng)光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；四川成都龍泉項(xiàng)目策劃案之三城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。外來大象的足音：深圳萬科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣?！谧罱K確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。另外尚有一些待開發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會(huì)議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。◆支撐原由：1.成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)——尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。所以，如果本項(xiàng)目再配上購(gòu)房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。旅游物業(yè)：本項(xiàng)目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。第三圈層客戶：即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。開會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層小區(qū)141畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部` 經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述——成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明。特別是九五 計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。有國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形成規(guī)模。 　 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%左右。該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨成都火車南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積 166萬平方米，竣工面積78萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉(cāng)庫(kù)，為投資者提供全方位服務(wù)。有年產(chǎn)值過10億元的企業(yè)5家，過億元的企業(yè)34家，過千萬元的企業(yè)80家。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū),處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。新建的郵政大樓和15萬門程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用,開辦了國(guó)際國(guó)內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。目前,開發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽(摩托)車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè)120多家。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為1245米。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。2000年,出口981萬美元?，F(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū)(市)縣中開通了程控電話,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)38000線,可與180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)400多個(gè)城市直撥電話,并已建成移動(dòng)電話基站3座。成都高新西開發(fā)區(qū)2001年7月16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會(huì)。同時(shí)，投資5億元，建成成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南洋國(guó)際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營(yíng)造綠地9萬多平方米。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩區(qū)合一，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對(duì)各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析——amp。第一、::::。社會(huì)消費(fèi)品零售總額成都作為西南部的商品集散地，市場(chǎng)規(guī)模和容量位居西部城市之首。因此成都市對(duì)外開放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū)2個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目172個(gè)，比上年增長(zhǎng)16%，年末全市外商投資企業(yè)達(dá)到2562家。龍泉驛區(qū)還是全國(guó)聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以“四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香”著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等20余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達(dá)2億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會(huì)”以來，1997年，龍泉又以嶄新的旅游方式——農(nóng)家樂旅游，將“桃花節(jié)”活動(dòng)推向高潮。 房地產(chǎn)投資情況——隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來日趨活躍。39 / 39