【文章內(nèi)容簡介】 能力相對較弱；對惠州而言，城市輻射能力的強弱主要體現(xiàn)在城市服務功能的強弱。隨著惠州交通規(guī)劃的日趨完善，惠、莞、深經(jīng)濟一體化趨勢格局的形成，將會極大地促進惠州與莞深的溝通與交流，實現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。四、惠州房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究2006年和2007年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷持續(xù)和加強的時期，2006年從05月到09月共出臺了13個房地產(chǎn)政策文件，2007年雖然沒有像2005年“國八條”和2006年“國六條”那樣全面性、重大性、高度性的地產(chǎn)新政出臺，但仍有為數(shù)不少的政策陸陸續(xù)續(xù)露面，它們在一定程度上改變著、優(yōu)化著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展節(jié)奏。2007 年，土地方面的調(diào)控政策主要有三個文件，一是啟動第二次全國土地調(diào)查，二是出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，三是頒布《土地儲備管理辦法》。建設(shè)用地的利用、出讓、管理，一直是近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域，2007年依然如此，且有進一步加強之勢。距1996年第一次全國土地調(diào)查完成，已逾10年，全國土地利用狀況變化巨大，因此第二次全國土地調(diào)查意義重大。《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，將提高開發(fā)商拿地的資金門檻，抑制地方政府出讓大幅土地的熱情，有助于進一步完善我國土地招拍掛制度。相對于協(xié)議出讓制度，招拍掛制度是我國房地產(chǎn)市場化的重要環(huán)節(jié)，也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大政策。《土地儲備管理辦法》是我國土地儲備方面的首個全國性法規(guī)，國家期望從根源上進一步完善土地制度，而且由三個國家部委聯(lián)合出臺，顯示出增加部門之間協(xié)調(diào)水平，提高執(zhí)行績效的決心?！锻恋貎涔芾磙k法》明確、全面規(guī)范了土地儲備的計劃與管理、范圍與程序、開發(fā)與利用、土地供應、資金管理等。2007 年，住房保障依然是住宅產(chǎn)業(yè)的主旋律，經(jīng)過前幾年醞釀與探索，終于出臺重大政策，對住房保障問題進行了明確界定。主要包括“國24號文”，以及新修定的《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》?！皣?4號文”以重點解決城市低收入家庭住房困難為目標，主要通過廉租房和經(jīng)濟適用房兩個產(chǎn)品來達到目的。廉租房方面，最重要的是擴大保障范圍；經(jīng)濟適用房方面，重點是改進和規(guī)范制度，實行動態(tài)管理、有限產(chǎn)權(quán)，住房保障的落實情況納入對城市政府的政績考核之中。為了更好的落實“國24號文”，重新修訂了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。綜之，這三個文件重新調(diào)整了我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。就房地產(chǎn)業(yè)而言，2007 年的金融政策可分為兩類，一類是直接針對房地產(chǎn)市場緊縮個人房貸，主要是由《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》；另一類是貨幣政策，主要是針對偏熱的宏觀經(jīng)濟，尤其是CPI增幅過高，如加息、提高存款準備金率、加快人民幣升值等，這類政策也在一定程度上影響到房地產(chǎn)業(yè)。央行和銀監(jiān)會出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，最主要的是“嚴格住房消費貸款管理”，規(guī)定“對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，”。補丁文件《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，則全方位地進行了嚴格化。2007年，加息共有6次，年度加息頻率創(chuàng)造歷史新高，%，%；全年提高存款準備金率共計10次，%，創(chuàng)1985年以來的歷史新高。%左右，%高出許多。包括加息在內(nèi)的貨幣政策對于房地產(chǎn)業(yè)只有間接影響，而且就單次加息而言，對樓市的影響微乎其微，但其多次加息之后的累積效應不容忽視。另外，人民幣加速升值，會促使更多外資進入中國，投資不動產(chǎn)持續(xù)看好，從而增加了市場需求。2007 年，基本上沒有重大的房地產(chǎn)稅收政策出臺，但值得關(guān)注的是2006年出臺的《關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》和《國務院關(guān)于修改（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定》，這兩個稅收新政都是2007年開始細化和落實，對業(yè)界影響較大?！蛾P(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》，使原本一直“立而未征”的二手住宅交易土地增值稅明確化?！秶鴦赵宏P(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，把外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?！秶叶悇湛偩株P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》則以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；按30%60%四級累進稅實施；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。2007年3月29日，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務總局、國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局等八部委聯(lián)合出臺《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ贰Ｒ越鉀Q關(guān)系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。此次八部委整治行動，是2005 年7月份三部委《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的通知》的“升級版”。大規(guī)模地展開嚴厲的整治行動，反映出中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的方式和手段正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)業(yè)對外資設(shè)限，開始于2006年7月出臺的“171號文”，后來陸續(xù)又有補充文件，比如2006年9月國家外管局出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》。因此，2007年的《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》和《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中的房地產(chǎn)部分，都是延續(xù)了2006年政策的走勢，而且進一步嚴格化?！蛾P(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》規(guī)定：“獲得土地使用權(quán)或物業(yè)權(quán)是外資在國內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)實體的先決條件，力求對外商投資高端物業(yè)進行更加嚴格的控制?！边@些政策重點是打擊外資炒樓，不管投資機構(gòu)還是散戶投資者?；葜軽國際旅游高尚住宅社區(qū)項目屬于高端休閑復合型地產(chǎn)項目，受房地產(chǎn)政策的影響較小。n 本項目的會議商務區(qū)、商業(yè)度假區(qū)及休閑娛樂區(qū)與房地產(chǎn)政策的關(guān)系不大，受其影響很?。籲 本項目在土地取得方面，方式靈活多樣，包括征地、租地，以及與政府合作用地，相應比例約為24：61：15，從而最大程度上避免了土地政策方面的風險；n 本項目為高尚住宅社區(qū)項目，不受“90/70”政策限制，也不受“國24號文”等房地產(chǎn)住宅保障政策的影響；n 本項目的目標客戶均為都市高端消費群體，消費能力強、私密性要求高是這一群體的最顯著特征。因此，國家金融政策對本項目的影響也不大；n 本項目尚處前期準備工作中，土地增值稅等稅收政策以及市場整治政策對本項目的影響不大；n 限外政策方面，香港客戶屬于本項目的目標客戶，但并非主要客戶。因此，限外政策對本項目的影響也是有限的。第三部分 項目初步發(fā)展意向一、項目介紹復合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，也是一種創(chuàng)新的力作，正因為它是創(chuàng)新力作，所以它的引爆能力之強、覆蓋面之廣令人難以想象。它將房地產(chǎn)業(yè)和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中。 復合地產(chǎn)以發(fā)散的思維方式與創(chuàng)新的開拓理念，將狹義的房地產(chǎn)與商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)有機融合起來，營造新的產(chǎn)品元素甚至新的文化與生活方式，強化了樓盤獨特的個性。復合地產(chǎn)在教育、體育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的行業(yè)進行嫁接整合，通過跨行業(yè)的復合與嫁接，營造新的市場熱點，突顯樓盤獨特個性，在激烈的市場競爭中營造新優(yōu)勢，創(chuàng)造新奇跡。主題化、特色化、規(guī)?；⑴涮棕S富化等是高端休閑目的地的共同基本特征。只有如此，才能形成“場”效應，吸引大量的高端消費者。惠州X國際旅游高尚住宅社區(qū)項目屬于高端休閑復合型地產(chǎn)項目。本項目將打造成惠州地區(qū)乃至珠三角區(qū)域未來的融旅游、度假、休閑、會議于一體的重要高尚住宅社區(qū)，著力發(fā)展會議商務、國際旅游、休閑度假等功能。二、休閑復合型地產(chǎn)典型案例研究觀瀾高爾夫長堤項目概要發(fā)展商：駿豪地產(chǎn)代理商：中原地產(chǎn)項目地理位置：寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道物業(yè)管理：深圳駿高物業(yè)管理有限公司項目數(shù)據(jù)占地面積：㎡容積率：總建筑面積：17122㎡綠化率：40%車 位：1個/套總戶數(shù)：222套物業(yè)類型雙拼別墅物業(yè)配套216洞觀瀾高爾夫球會、大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、十萬平方米商業(yè)、觀瀾湖鄉(xiāng)村俱樂部、駿豪五星級酒店等物業(yè)類型面積區(qū)間（平方米）所占比例銷售價格（元/平方米）雙拼別墅A22254%均價：33000元/㎡開盤價：32000元/㎡最高價：36000元/㎡雙拼別墅B18846%整個觀瀾湖別墅群共分三期開發(fā)，一期為觀瀾湖大宅，二期為觀瀾湖翡翠灣，三期為觀瀾湖長堤。觀瀾湖長堤共分為兩批，第一批168套別墅單位于2006年12月3日開盤兩小時即售磬；第二批54套別墅單位于2007年3月推出并售罄。主要為南山、福田企業(yè)主，年齡集中在3555歲；私營企業(yè)老板、企事業(yè)高管、混合性客戶（企業(yè)+公務員），部分外籍客戶，香港、臺灣客戶多為周邊制造業(yè)企業(yè)老板。n 規(guī)劃特點單線形規(guī)劃，以獲取最大的高爾夫景觀，且為雙首層別墅，贈送大量面積。n 建筑特點源自加州的美式建筑，結(jié)合現(xiàn)代建筑人體工程學與美學精神，充滿豪華貴族氣質(zhì)。n 配套特點擁有世界第一大球會觀瀾高爾夫球會，小大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、十萬平方米商業(yè)、觀瀾湖鄉(xiāng)村俱樂部、駿豪五星級酒店等，特點鮮明，圍繞“高爾夫文化”作最大的文章。n 戶型特點追求品位與享受的加州豪華格調(diào)，大氣磅礴。A型雙拼別墅別墅之間間距6米；216。 空間高闊，，地下架空層高4米；216。 65平米超大硬地露臺；216。 超大私家花園，面積達448平米；216。 空間方正對稱，簡約實用。AA型雙拼別墅216。 雙拼布局，獨棟使用，大小隨心；216。 空間高闊，，地下架空層高4米；216。 超乎想象的空間尺度，1平米建筑匹配2平米花園1平米架空層；216。 創(chuàng)新南加州坡地建筑，居高一覽社區(qū)風光，球場，坡地盡入懷中。獨有豪門氣魄，獨享空間優(yōu)裕。B型雙拼別墅216。 別墅之間間距6米；216。 ；216。 空間高闊，，地下架空層高4米；216。 65平米超大硬地露臺；216。 超大私家花園，面積達360平米；216。 空間布局巧妙精致，具靈活性。BB型雙拼別墅216。 雙拼布局，獨棟使用，大小隨心。216。 別墅之間間距6米；216。 空間高闊，，地下架空層高4米；216。 超乎想象的空間尺度，1平米建筑匹配2平米花園1平米架空層；216。 110平米闊硬地露臺，獨到觀景臺。二合一別墅，形態(tài)完美，布局靈活AB型雙拼別墅216。 獨院別墅，享有面積達800平米以上的私家花園；216。 建筑外形高低起伏，形態(tài)獨特；216。 空間高闊，，地下架空層高4米；216。 創(chuàng)新南加州坡地建筑，層高一覽社區(qū)風光，球場，坡地盡入懷中；216。 ，別具風情的自然美景，盡收眼底。n 營銷方式u 總體推廣策略：稀缺性景觀占有u 各階段推廣策略：主要依靠觀瀾湖高爾夫球會內(nèi)部配套的優(yōu)勢進行推廣u 宣傳的訴求點：主要利用高爾夫稀缺景觀資源；1：4的高贈送率u 媒體：特區(qū)報、南方都市報以及香港鳳凰衛(wèi)視等u 活動：郎朗見面會（業(yè)主聯(lián)誼會）；香港國慶煙花匯演n 規(guī)劃上，規(guī)劃以創(chuàng)新單線型規(guī)劃布局設(shè)計， 以獲取最大的高爾夫景觀面；n 建筑特點上，利用自然的坡度落差，首創(chuàng)雙首層，不僅提升首層通風采光效果，而且大大提高實用率，做到1：4高贈送，性價比超高；n 配套上，特點鮮明，全力打造世界頂級“高爾夫文化”；n 營銷上，憑借駿豪地產(chǎn)在香港和深圳的影響力，在香港和深圳長期宣傳觀瀾高爾夫地產(chǎn)；同時利用承辦12年高爾夫世界杯的優(yōu)勢，大力宣傳其地產(chǎn)。棕櫚島項目概要開發(fā)商：新世界地產(chǎn)所處區(qū)位：惠陽區(qū)高爾夫路代理商：中原地產(chǎn)物業(yè)公司：僑鑫物業(yè)項目數(shù)據(jù)建筑面積：65萬平方米占地面積：140萬平方米容積率：物業(yè)類型公寓洋房、疊加別墅物業(yè)配套27洞高爾夫球場、度假酒店、野戰(zhàn)場、天文館~，~。前期開發(fā)的疊拼別墅已售完，洋房還有30多套未售。后期將于2008年10月推出1萬平米占地的雙拼、疊拼別墅。臺灣、香港、深圳和惠陽本地的投資客戶均有。比例約深圳客戶90%，本地8%，其他2%。n 集合了大師級設(shè)計的國際比賽標準高爾夫球場n 純粹東南亞風情建筑，強調(diào)一種“隱世桃園”的貴族生活方式n 以休閑度假展開配套設(shè)置n 營銷手段u 借助中海殼牌集團租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶有穩(wěn)定長租期回報的形式發(fā)售，拉動投資客戶；u 以純粹東南亞風情的建筑和園林帶來全新貴族生活，100%的體驗式營銷；u 老業(yè)主重復購買及老帶新情況在棕櫚島表現(xiàn)明顯，優(yōu)越的環(huán)境、一流的物管以及圈層營銷是主要因素。n 核心驅(qū)動力：穩(wěn)定的投資回報+純粹的風情生活+GOLF；n 產(chǎn)品