商業(yè)地產(chǎn)融資渠道ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 12:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 REITS） 信托投資公司 開發(fā)商 投資者 投資資金 投資憑證 ① 抵押貸款 ①擔(dān)保 第三方 ② 前期投入 ④ 償還抵押貸款 房地產(chǎn)項目 銀行 ③ 抵押貸款 ⑤ 后期投入 我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的股權(quán)投資信托模式 投資于房地產(chǎn)企業(yè) 投資于房地產(chǎn)項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 由房地產(chǎn)開發(fā)商自己充當(dāng)了投資管理機構(gòu)角色的股權(quán)信托融資 ?案例： 2022 年 9 月，中信國安集團(tuán)所屬大通房地產(chǎn)對“第一城”中的高檔高爾夫公寓現(xiàn)房進(jìn)行公開發(fā)售，在銷售方案中將投資門檻降低為 15萬元，業(yè)主在認(rèn)購之后可以用于自住，也可以委托經(jīng)營公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，收取租金回報。對于選擇委托出租的業(yè)主，年回報收益率為 ％，其中６％為凈現(xiàn)金收益， ％ 的消費代金卡和終身的 VIP待遇。投資者完全擁有臵業(yè)的所有權(quán)，可以在一定期限之后選擇繼續(xù)委托經(jīng)營或?qū)a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售以收回投資。中信國安集團(tuán)對業(yè)主的收益和轉(zhuǎn)售機制進(jìn)行第三方連帶責(zé)任擔(dān)保。 ?適用條件： ?開發(fā)商的實力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，能夠取得投資者信任 ?項目質(zhì)量高 中信國安集團(tuán)下屬的大通房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資者 “ 第一城 ” 項目中的高檔 高爾夫公寓 案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性）操作步驟 ?信托投資公司不經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關(guān)當(dāng)事人按照約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán)。 ?運用范圍 開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項目總投資的 30％，無法申請銀行貸款。 ?優(yōu)點：除了實現(xiàn)融資外，通過增資擴股還能提高企業(yè)的信用等級 ⑦投資收益 ③ 抵押貸款 房地產(chǎn)項目 ④ 開發(fā)建設(shè) ⑤ 開發(fā)利潤 銀行 開發(fā)商 ①投資資金 投資者（委托人兼受益人） ① 集合資金信托計劃 ②股權(quán)投資 ⑥投資收益 ⑦股權(quán)回購 投資管理機構(gòu) （受托人） ?由于這種股權(quán)在退出時附固定比的投資收益，在性質(zhì)上類似于優(yōu)先股，故稱其為優(yōu)先股融資模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)融資模式操作的關(guān)鍵 信托投資公司關(guān)注點： 信托計劃到期時股權(quán)回購資金是否有保障 1. 信托投資機構(gòu)要求處于控股地位，從而對信托資金及銀行后繼貸款資金的使用和其他重要事項具有決定權(quán)，以確保資金的合理使用和項目的按期完成。 2. 房地產(chǎn)項目必須有良好的銷售前景，以便在股權(quán)回購承諾無法兌現(xiàn)時通過拍賣項目資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)變現(xiàn)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 北京世紀(jì)星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃運作案例 ?項目背景： 世紀(jì)星城住宅項目預(yù)計總投資達(dá) ，前期已投入，開發(fā)商注冊資本只有 億元，不滿足 30％ 的要求，無法獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸款，從而面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。 ?認(rèn)購本信托的投資者在購買世紀(jì)星城住宅時將享受一定的優(yōu)惠。 ⑦投資收益 ③ 抵押貸款 世紀(jì)星城住宅項目 ④ 開發(fā)建設(shè) ⑤ 開發(fā)利潤 ② 股權(quán)投資 ?北京順華的現(xiàn)有股東以其在該公司的全部股份質(zhì)押給重慶國投，重慶國擁有了 100％ 股權(quán) 銀行 ⑥ 信托收益 ?信托計劃滿一年和期滿后對可分配收益進(jìn)行分配 ?信托第一年采取按信托資金的 9%預(yù)付部分溢價收購款方式支付信托收益和信托費用 股權(quán)回購 ?北京順華第一大股東福建順華按信托資金的 %溢價收購重慶國信所持股權(quán) ① 集合資金信托計劃 ?規(guī)模不超過人民幣 2億元 ?單筆資金最低為人民幣 60萬元 ?期限 2年 ?預(yù)計年收益率不低于 6％ 北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶國際信托投資有限公司 ①投資資金 投資者（委托人兼受益人） 案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 房地產(chǎn)信托融資模式的分類 債務(wù)融資 權(quán)益融資 直接融資 間接融資 房地產(chǎn)信托融資 資金信托融資 財產(chǎn)信托融資 混合融資 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性） 優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性） 定義 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 房地產(chǎn)信托融資模式的分類 債務(wù)融資 權(quán)益融資 直接融資 間接融資 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性） 優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性） 房地產(chǎn)信托融資 資金信托融資 財產(chǎn)信托融資 混合融資 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 財產(chǎn)信托融資 定義 開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權(quán)，然后再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（或抵押）給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資。 適用范圍 ?已完成或即將完成的房地產(chǎn)項目融資 ?物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力 特點 ?較好地回避了資金信托計劃 “ 200份 ” 限制，可現(xiàn)實大規(guī)模融資。 ?信托標(biāo)的可以為房地產(chǎn)建筑實物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 財產(chǎn)信托融資操作過程 存在問題 ?信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。但目前國內(nèi)已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)通過此種方式進(jìn)行融資，也未被監(jiān)管部門叫停。 投資管理機構(gòu) （受托人兼代理人） 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利信托 房地產(chǎn)開發(fā)公司 （委托人） 信用提升措施 投資資金 投資者 （受益人） 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 北京國投“盛鴻大廈”信托項目 運作流程： 1. 元鴻公司將其開發(fā)建設(shè)的北京盛鴻大廈（市場價值人民幣約 ）委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權(quán)。 2. 元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，北京國投代理其中優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約 ）的轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押行為。 3. 北
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