商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告終稿ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-15 21:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 鋪很難管理；而出租型商鋪則可以根據(jù)物業(yè)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。對于一個(gè)運(yùn)營成功的 SHOPPINGMALL而言，每年都會有 10％左右的調(diào)整空間。 成功原因： ?資金壓力 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高投入性 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要 一次投資建成 ，才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累。而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不 采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式 ，這必然又減少了前期回報(bào)。 商業(yè)地產(chǎn)采取不同運(yùn)作模式的原因 ? 融資渠道有限，融資產(chǎn)品單一 開發(fā)商自有資金有限，商業(yè)貸款比重大。現(xiàn)在國內(nèi)沒有專門用于商業(yè)地產(chǎn)的基金，全國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在 70%80%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過 90%。 ?資金壓力 ? 融資審批嚴(yán)格 ? 03年 6月 13日 央行 121號文件 借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。 ? 04年 4月 嚴(yán)格控制向高檔住房和商業(yè)用房建設(shè)發(fā)放貸款。要求開發(fā)商擁有較高比例的自有資金，一般不低于 40％ ? 04年 10月提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款基準(zhǔn)利率 ％ ?開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律的理解及操作水平的不同 ? 住宅操作模式直接套用到商業(yè)地產(chǎn)上 — 只售不租； ? 寫字樓經(jīng)營開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開發(fā)傾向于租售結(jié)合； ? 對商業(yè)流通規(guī)律不理解，不關(guān)注零售商的需求； ? 專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有相對較成熟的資金、管理、操作方式 。 ? “地產(chǎn)大鱷＋商業(yè)巨頭”的運(yùn)作模式 房地產(chǎn)商在取得土地開發(fā)權(quán)后，需對項(xiàng)目進(jìn)行商圈分析，從而確定市場定位和業(yè)態(tài)組合； 按業(yè)態(tài)組合方案與符合條件的商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ；在項(xiàng)目建成之前，完成非主力店的招商或鋪位預(yù)售。 這種戰(zhàn)略聯(lián)盟一般設(shè)定為具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)固性和排他性。 緩解資金及壓力的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 地產(chǎn)商與商家的合作關(guān)系類型 : ? 購買關(guān)系：指商業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)商提前訂購所需要的商業(yè)物業(yè)； ? 租賃關(guān)系：指商業(yè)企業(yè)以相對固定租金的形式向房地產(chǎn)商租用商 業(yè)物業(yè)； ? 營業(yè)額或利潤分成：指房地產(chǎn)商從商業(yè)企業(yè)經(jīng)營的銷售額或保底 利潤中提取一定的比例作為收益。 優(yōu)點(diǎn)： ? 可減少各種資源的浪費(fèi)，使企業(yè)的資源效用最大化； ? 商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了項(xiàng)目經(jīng)營的穩(wěn)定性； ? 房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價(jià)和加快非主力店的招商進(jìn)度； ? 新模式使對項(xiàng)目建設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素減少，使投資估算更準(zhǔn)確、資金統(tǒng)籌更順利； 缺點(diǎn)： ? 容易受市場或企業(yè)情況變化影響； ? 要求房地產(chǎn)商具備雄厚的資金實(shí)力和較強(qiáng)的融資能力。 ?商業(yè)地產(chǎn)的租賃信托模式 隨著我國信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，主力店信托化將取代 “ 產(chǎn)權(quán)式商鋪 ” ，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。 ? 主力店租賃收益轉(zhuǎn)讓模式 一般由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權(quán)委托信托公司 由信托公司按照開發(fā)商的意愿和市場的實(shí)際情況，將收益權(quán)分割成 若干份 轉(zhuǎn)讓 給中小投資者。 在一定期限后，委托方再回購收益權(quán) 。 ? 購入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式 中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的 名義向開發(fā)商購入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型 商家，收取的租金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自 行向所有委托人回購商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 ? 大連萬達(dá) ——訂單式地產(chǎn) ? 銅鑼灣 ——百貨聯(lián)手商業(yè)地產(chǎn) 品牌經(jīng)營輸出 商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的成功案例 萬達(dá)集團(tuán)目前已成為以住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、大型百貨連鎖店為三大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。 2022年大連萬達(dá)集團(tuán)著手開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，并在全國首創(chuàng)了商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的全新模式 — 訂單式地產(chǎn)。目前，萬達(dá)集團(tuán)已和多家世界 500強(qiáng)及世界知名商業(yè)企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設(shè) “ 萬達(dá)商業(yè)廣場 ” 項(xiàng)目。計(jì)劃到 2022年建設(shè) 30個(gè)商業(yè)廣場 ,2022年建設(shè)70個(gè)購物中心。 大連萬達(dá) —— 訂單式地產(chǎn) “ 訂單地產(chǎn)”的核心理念： 與世界大型商業(yè)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。根據(jù)戰(zhàn)略合作方的要求為其定做符合自身要求的物業(yè)形式，最大限度上滿足戰(zhàn)略合作方的個(gè)性化需求，保證了商業(yè)物業(yè)的供需平衡。同時(shí)知名商業(yè)的薈萃使得萬達(dá)廣場在商業(yè)地產(chǎn)市場
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