地產(chǎn)行業(yè)某海岸花園全程營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)案例全錄(編輯修改稿)
2025-06-08 01:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高、美化和利用。（七） 河堤外不設(shè)住宅，故原則上將會(huì)所等公共設(shè)施放在河堤外。需設(shè)小堤對(duì)堤外設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，并對(duì)河邊進(jìn)行美化。九、整體項(xiàng)目策劃（一） 策劃包裝的重要性自1994年上半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，擺脫了1991993年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢(shì)發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場(chǎng)的形勢(shì)也變得嚴(yán)峻起來(lái)，已再不是“有貨便能賣出去”的形勢(shì)，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因而策劃包裝在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了舉足輕重的地位。策劃包裝是針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過(guò)整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹(shù)立起良好的形象，在市場(chǎng)中的同類型產(chǎn)品中脫穎而出，同時(shí)利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。另外，良好的策劃還能為大型項(xiàng)目的分期推出作預(yù)先的部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售?，F(xiàn)時(shí)珠三角房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場(chǎng)回報(bào)。（二） 項(xiàng)目色調(diào)以淡黃色為主，瓦面為淡黃色稍偏紅，墻體淡黃，路邊綠草要寬，圍墻周邊要綠樹(shù)圍繞。（三） 廣告牌 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)如三洪奇橋頭，利于過(guò)往人流加深印象；二是顯要的路口，如廣州大橋下橋處等顯眼位置，務(wù)求將接觸面拓寬，吸引往來(lái)的人流注意，以提高項(xiàng)目前期的知名度。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點(diǎn)指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。（四） 售樓部售樓部應(yīng)設(shè)置在105國(guó)道旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓部門前設(shè)置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。（五） 樣板房及樣板樓可參考祈福新村、碧桂園、新世界花園等樣板房?jī)?nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時(shí)代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購(gòu)買欲望。一方面可以展示別致的外型設(shè)計(jì)，另一方面又可以給買家一個(gè)“定心丸”，讓買家看得到摸得著。（六） 項(xiàng)目功能的策劃１、 住客會(huì)所縱觀現(xiàn)時(shí)成功的度假小區(qū)項(xiàng)目，其住客會(huì)所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說(shuō)是其成功的一大決定因素，如祈福新村、碧桂園等均極為標(biāo)榜其會(huì)所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會(huì)所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會(huì)所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動(dòng)場(chǎng)所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢及以下項(xiàng)目?jī)?nèi)容：（1）文化藝術(shù)區(qū) （3）寵物酒店（2）模型館 （4）親子植物園２、 綠化設(shè)計(jì)園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時(shí)一般較為標(biāo)榜“歐陸式園林風(fēng)格”、“地中海風(fēng)情”、“凡爾賽風(fēng)格”等，其代表作有嘉仕花園。“凡爾賽風(fēng)格”的街心花園絕對(duì)令人耳目一新。由于西式園林相對(duì)獨(dú)立，可塑性大，見(jiàn)效快且明顯，所以本項(xiàng)目早期可采用西式園林設(shè)計(jì)，而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風(fēng)格關(guān)聯(lián)不強(qiáng)，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分為以下兩方面：（1） 歐陸風(fēng)格花園前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計(jì)可與街心花園風(fēng)格相呼應(yīng)，融合時(shí)尚美感渾然一體。（2）堤邊綠化項(xiàng)目的南邊為北江河堤，堤岸筑高后可修建一列花圃，主要亦是以歐陸風(fēng)格為主，注重花藝的造型及修剪，另外可間插一列“花籃路燈”（可參照廣州環(huán)市路、東風(fēng)路沿途路燈）令景致此起彼落，富于變化。在區(qū)內(nèi)的幾段水道兩邊栽上極富江南氣息的垂柳，鐵鑄雕花的休閑座椅，兩邊再栽上月季、杜鵑，點(diǎn)綴鄰近建成的花棚式長(zhǎng)廊，翠荷綠柳，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，一派南國(guó)好景色。 （3）增設(shè)多種家居服務(wù) 針對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務(wù)，如：鐘點(diǎn)清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，方便住客在區(qū)內(nèi)及家中使用，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理令住客度假無(wú)憂，同時(shí)又可提高本項(xiàng)目的服務(wù)檔次。（七） 項(xiàng)目后期策劃１、 裝修套餐鑒于本項(xiàng)目是度假式小區(qū)，住客難以在當(dāng)?shù)卦倩〞r(shí)間花力氣去搞裝修等問(wèn)題，他們當(dāng)然希望可以在收樓后稍加裝飾即可入住，所以在裝修方面可提供二至三種不同裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足買家的選擇，另外可以配置一些廚具用品、浴室設(shè)備及一些必要的家電，買家可以視自己需要作選擇。這種方式只須付款后便可享用，無(wú)須為裝修、購(gòu)買而費(fèi)神，買家可以輕輕松松入住新居。２、 付款方式多種付款方式的選擇可以減輕買家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”、“優(yōu)惠免息分期”這幾種，亦有部分發(fā)展商為減輕買家負(fù)擔(dān)，將原來(lái)的七成按揭，改為九成按揭（即除銀行提供的七成按揭外，再由發(fā)展商提供二成按揭）。此舉實(shí)乃高招，一方面從實(shí)際上令買家受惠；另一方面又可以減輕買家對(duì)供樓的憂慮。３、 累積折扣優(yōu)惠此方法目的是為了讓業(yè)主可自動(dòng)成為本累積折扣計(jì)劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購(gòu)買項(xiàng)目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目標(biāo)當(dāng)然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買家，此等計(jì)劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動(dòng)性的銷售效應(yīng)，惠及項(xiàng)目后期銷售。（八） 促銷推廣策劃１、 擴(kuò)大軟性宣傳的影響力現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無(wú)論是電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙、雜志都有?？?、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動(dòng)向。通過(guò)早期的軟性宣傳，先建立其市場(chǎng)形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。２、 安排適當(dāng)?shù)墓P(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳達(dá)到一定成效，施工現(xiàn)場(chǎng)漸成氣候后，便可適當(dāng)安排一些現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，如一些電臺(tái)的現(xiàn)場(chǎng)“歡樂(lè)SHOW”，由電臺(tái)著名主持人親臨主持節(jié)目，組游藝和抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引買家前來(lái)參觀。此外也可搞一些類似菊展、中秋晚會(huì)的節(jié)目，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達(dá)到宣傳之效，又可帶動(dòng)銷售。十、銷售形式部署及調(diào)整因素 軟性宣傳 預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 公關(guān)展銷跟進(jìn)促銷售樓書(shū)、透視圖及項(xiàng)目模型錄影帶及相片銀行及付款策略廣告運(yùn)作安排電視及電臺(tái)廣告地盤/路牌廣告報(bào)章廣告廣告詞十一、結(jié)論總之，在本基礎(chǔ)上隨著強(qiáng)勁的市場(chǎng)促銷活動(dòng)，雖然機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，但前景還是樂(lè)觀的。第二節(jié) 美的海岸花園工程可行性報(bào)告一、建設(shè)的目標(biāo)與土地的基本使用計(jì)劃（一）商品別墅區(qū)143692平方米（） 每套占地：225平方米，共208套，合計(jì)46800平方米 每套占地：250平方米，共67套，合計(jì)16750平方米３、 每套占地：300平方米，共181套，合計(jì)5430
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