【文章內(nèi)容簡介】 代理權(quán)。同時，相對人對代理人無代理權(quán)的不知情，應(yīng)當不是其疏忽大意和懈怠造成的，也就是他在不知情上沒有過失。如果相對人明知行為人無代理權(quán)，或者應(yīng)當知道行為人無代理權(quán)，卻因過失而不知，則他對無權(quán)代理行為也負有責(zé)任，法律對他就沒有保護的必要。（3）相對人從外部現(xiàn)象上應(yīng)當有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)。這種外部現(xiàn)象可能是由于本人的言行所致，也可能是由于他人的言行所致。如本人知道他人以其名義進行活動，而不作反對表示；行為人過去一直是本人的委托代理人，現(xiàn)在并沒有被告知該代理人已經(jīng)喪失代理權(quán)；行為人所持的證件一直是被代理人發(fā)出的有效證件，現(xiàn)在被告知該證件已經(jīng)失效；行為人過去一直有多項代理權(quán)，現(xiàn)在沒有被告知該代理權(quán)已經(jīng)受到限制等表見代理與狹義代理都具有無權(quán)代理的一般特征，但也有明顯的區(qū)別：（1）狹義無權(quán)代理不僅實質(zhì)上不具備任何代理權(quán)，而且表面上也沒有令人（主要指第三人）相信其有代理權(quán)的理由；而就表見代理而言，行為人雖然實質(zhì)上沒有代理權(quán)，但表面上有足夠的理由使人相信他有代理權(quán)。第三人通常不知或無須知道他沒有代理權(quán)。（2）狹義無權(quán)代理與表見代理的法律后果（行為效力）不同。前者的后果往往處于“未定”狀態(tài)，可以經(jīng)被代理人追認而認定未有效代理，后者的后果則由被代理人承擔。法律規(guī)定由被代理人承擔表見代理的后果，并不要求被代理人主觀上有什么過錯，所適用的歸責(zé)原則是嚴格責(zé)任原則。但如果本人能證明第三人為惡意或者有過錯，則可免除本人的責(zé)任，以致追究行為人與第三人惡意通某的侵權(quán)責(zé)任。一般認為，被代理人在承擔表見代理的后果之后，可以依情節(jié)向有過錯的行為人追償。行為人擅自以被代理人名義為民事行為，造成被代理人損害，應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任。本案中，丁某曾是服裝貿(mào)易公司的業(yè)務(wù)員，他辭職后未經(jīng)原公司的授權(quán)，以公司名義簽訂合同，應(yīng)屬無權(quán)代理。但是應(yīng)當看到，作為與服裝貿(mào)易公司長期的業(yè)務(wù)關(guān)系戶香港某公司與之訂立合同時，不知丁某已經(jīng)辭職，沒有理由懷疑丁某的代理權(quán)，也就是說從外部現(xiàn)象看，有理由相信其有代理權(quán)。且香港公司訂立合同時善意無過失。所以，丁某的行為應(yīng)認定為表見代理，該合同有效成立。服裝貿(mào)易公司拒不提貨又不付款構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔違約責(zé)任。當然服裝貿(mào)易公司可以追究丁某的侵權(quán)責(zé)任，要求其承擔因此而造成的損害賠償。合同的成立與生效【案例介紹】1998年8月間，原告顧連群與被告杜濤口頭商議，由原告將自己擁有產(chǎn)權(quán)的座落于本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘凌路的平房二間（建筑面積為151平方米）以58萬元的價格出售給被告。同年8月12日，原告出于少繳稅費等原因，在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《房屋買賣合同》時，將上述房屋的買賣價格議定為人民幣30萬元。該合同還載明：被告向原告預(yù)付購房定金15萬元，本合同經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準后，該定金可抵作購房價款。同年8月23日，原、被告又簽訂了一份《房屋買賣合同》明確莘凌路197號平房二間的買賣價格為58萬元，被告應(yīng)在1998年8月31日前向原告預(yù)付購房款30萬元，原告在收到預(yù)付款后2日內(nèi)交房屋鑰匙給被告，其余28萬元房款在1999年3月底前付清。該合同只是為了應(yīng)付房屋產(chǎn)權(quán)證過戶之用，不作為雙方買賣房屋的正式合同，無任何法律效力。1998年8月31日，被告原向原告支付了購房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。1999年1月15日，原告、被告前往閔行區(qū)房產(chǎn)交易所辦理有關(guān)房屋買賣過戶手續(xù)，雙方按房價為30萬元的買賣合同，繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費、契稅、超標費等費用。1999年4月11日，被告又開出了金額為28萬元的轉(zhuǎn)帳支票一張，用來支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分別支付給原告房款4萬元及8萬元。1999年9月12日被告領(lǐng)取了上述房的《房屋所有權(quán)證》并在該處開設(shè)了酒家。同年9月30日，被告又開出了二張轉(zhuǎn)帳支票，其中1990元為利息，因支票大寫不規(guī)范及過期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1999年11月5日，向原告出具了欠條，言明欠顧連群人民幣16萬元。1999年12月24日，被告又支付給原告3萬元。尚 欠的13萬元，原告多次催討未果，遂訴至法院。該案在審理期間，杜濤對其提出的多支付的15萬元房款，應(yīng)由原告返還之說，明確表示不作反訴請求?！編追N觀點】原、被告雖然于1998年8月先后訂立了房價為30萬元和58萬元的兩份房屋買賣合同，但雙方還約定，房價為30萬元的合同只是為了應(yīng)付辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，不作為雙方正式的房屋買賣合同，也即該合同無效。后雙方為了少繳稅費，去房產(chǎn)交易所辦理了30萬元房契之交易過戶手續(xù)。被告在辦理過戶手續(xù)前后，共向原告支付45萬元房款，尚欠的13萬元房款，以種種理由拖欠不付。故法院應(yīng)判令被告立即給付余款13萬元。被告確與原告訂立兩份房屋買賣合同，但雙方去房產(chǎn)交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù)，是按房價為30萬元的合同申報的，該合同應(yīng)受到法律保護。而房價為58萬元的房屋買賣合同，未獲有關(guān)部門批準，是無效的，現(xiàn)原告已得到45萬元，其中15萬元屬不當?shù)美瑧?yīng)予返還。對于原告之訴訟請求，應(yīng)當駁回。原、被告為達到少繳稅費等目的，惡意串通，故意將雙方談妥的房屋買賣價58萬元，以30萬元的價格向房產(chǎn)交易所申報并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核批準，但該合同乃當事人瞞報房價所致，其偷逃國稅的行為損害了國家利益。故該合同當屬無效?！驹u析意見】解決本案的關(guān)鍵，在于正確區(qū)分合同的成立與合同的生效，從而確定雙方簽訂的房價為30萬元及58萬元的兩份房屋買賣合同的效力。從理論上看，合同的成立是指當事人就設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的意思表示已經(jīng)達成一致。合同的成立應(yīng)當具備以下要件：（1）訂約主體應(yīng)當是有權(quán)訂立合同的當事人或者當事人委托的代理人；（2）訂約雙方就合同的實質(zhì)性條款達成一致；（3）合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段。合同的生效則是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生的法律拘束力。合同的生效應(yīng)當具備以下要件；（1）合同當事人具有相應(yīng)的民事行為能力；（2）合同當事人意思表示真實；（3）雙方的訂約行為和合同的約定不違反法律和社會公共利益；（4）合同必須具備法律所要求的形式。由此可見，合同的成立與合同的生效即有聯(lián)系又有區(qū)別，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）合同的生效以合同的成立為前提條件，合同沒有成立，自然不可能生效。因此，考察合同的生效，首先必須考察合同是否成立。（2）合同的成立側(cè)重有于合同當事人訂約時的意思表示一致，只要具備要約與承諾，雙方在實質(zhì)性條款上意思表示一致，合同即告成立；而合同的生效則側(cè)重于合同是否違背法律和行政法規(guī)的規(guī)定，如果違背法律的規(guī)定，即使合同成立，該合同也不能產(chǎn)生法律效力。（3）合同的成立側(cè)重考慮承諾與要約是否一致，只要承諾與要約一致，合同即成立。而合同是否生效則側(cè)重考慮要約和承諾是否真正是當事人真實的意思表示，如果不是當事人的真實意思表示，而是受另一方威脅、蒙騙，即使從形式上要約與承諾一致，合同成立，但因當事人意思表示不真實，則該合同不能產(chǎn)生法律效力。在實踐中，一般的合同都是從合同成立時開始生效，但仍有一部分合同成立后卻未正式產(chǎn)生法律效力。我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睆谋景竵砜矗?、被告雙方先后簽定的兩份房屋買賣合同均沒有法律效力。按照有關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣合同簽定后，應(yīng)當?shù)椒课莸怯洐C關(guān)進行登記，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；未履行登記之前，買賣合同不產(chǎn)生法律效力。由于58萬元房價的買賣合同未經(jīng)房產(chǎn)交易部門審核，故該合同尚未生效。至于房屋買賣價格為30萬元的買賣合同，該合同雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核，被告也已領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，也即該合同已經(jīng)成立，但本案原、被告出于少繳稅費的目的，經(jīng)合謀故意將早已談妥的58萬無買賣價格，以30萬元向房產(chǎn)交易部門申報并辦理有關(guān)手續(xù)，其惡意顯而易見。由此可見，該合同是雙方當事人用合法形式掩蓋非法目的，其性質(zhì)是瞞報房價，偷逃國稅，嚴重損害了國家利益。根據(jù)《合同法》第52條的有關(guān)規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的行為或以合法形式掩蓋非法目的合同均是無效合同。故30萬元房價的房屋買賣合同當屬無效。本案應(yīng)當如何處理更符合公平原則呢？就房屋買賣價格為58萬元的買賣合同看，該合同所確定的58萬元房價，先由雙方口頭談妥，后又以書面形式確立。在合同中除明確房價外，還規(guī)定房款的支付期限和交房的辦法。并特別載明雙方交到房產(chǎn)交易部門房價為30萬元的合同不是正式合同，只是為了應(yīng)付產(chǎn)權(quán)過戶之用?？梢婋p方的房屋交易價為58萬元才是雙方當事人真實意思表示。另外，縱觀被告支付房款的情況，也不難看出當事人是在按58萬元的合同履行，被告對未給付的款額，也向原告出具了欠條。由于被告對13萬元欠款拖欠不付，才引發(fā)原告訴訟。雖然該58萬元房價的買賣合同未經(jīng)房產(chǎn)交易部門審核，合同尚未生效，但因雙方意思表示一致，且無違反法律和行政法規(guī)的行為，故該合同已經(jīng)成立，只要履行完登記手續(xù)即可生效。所以法院判決被告支付原告欠款人民幣13萬元，還責(zé)令當事人按58萬元的房屋買賣合同補辦有關(guān)手續(xù)，補繳有關(guān)稅費的差價。使當事人少繳稅費的目的不能得逞，國家利益得以維護。無效合同的認定【案例介紹】1999年初， 某省政府決定由民貿(mào)公司（被告）在某市市區(qū)設(shè)立“中國西部民族用品批發(fā)市場”（以下簡稱“市場”）。建設(shè)該市場需要資金6000萬元，由于資金短缺，原告決定出售“某民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施（主樓14層，建筑面積9459平方米，工程造價1500萬元），其價值約人民幣6000萬元。隨后，國貿(mào)公司（原告）表示愿意購買此樓。同年2月10日，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂由原告以支援“市場”建設(shè)名義向被告捐贈4750萬元的捐贈協(xié)議，并約定此款在7月19日前分3次支付，4月10之前應(yīng)撥付被告1325萬元。2月16日，被告與原告簽訂房屋買賣合同，約定被告以1250萬元的價格將“某民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施賣給原告。合同簽訂后，被告即將大廈內(nèi)的3間辦公室交給原告使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交原告保管。4月3日，原告持房屋買賣合同、批復(fù)及被告的過戶申請等，到市房地產(chǎn)管理部門辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。4月9日，被告為交付房屋作準備，與某新華飯店簽訂租房協(xié)議，，電話移機費6267元。5月10日，原告向市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費、登記費、書證費共250010元，28日又交納了土地增值費1981070元。至6月5日止，原告陸續(xù)向被告支付捐贈款、購房款300萬元。此間，被告與原告為支付捐贈款、購房款以及交接有關(guān)“大廈”資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履行等問題發(fā)生爭議。省國有資產(chǎn)管理局在得知雙方的大廈轉(zhuǎn)讓情況后，于7月19日發(fā)出文件，指出大廈的買賣非法，要求立即停止。為此，雙方進行協(xié)商，因認識不一而未達成一致意見。9月7日，原告訴至某市中級人民法院?！編追N觀點】雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認可有效，原告按合同規(guī)定向被告支付了100萬元的定金和房款300萬元，同時雙方辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權(quán)證。原告在無履行能力的情況下，以向“市場”捐贈4750萬元為誘餌，與被告簽訂“大廈”買賣協(xié)議，實為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護。雙方簽訂以1250萬元買賣民貿(mào)大廈房屋買賣合同，其真正目的在于逃避稅費，規(guī)避法律，以合法形式掩蓋非法目的，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護?！驹u析意見】處理好本案的關(guān)鍵，在于認定雙方當事人簽訂的房屋買賣合同是否有效。根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定的民事法律行為的生效要件，從理論上來看，合同的有效要件包括：合同當事人在締約時須具有相應(yīng)的締約行為能力；合同當事人的意思表示真實；合同內(nèi)容不得違反法律和社會公共利益；合同的形式必須合法?！逗贤ā返?2條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：“（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！睂τ诒景冈⒈桓嬷g的房屋買賣合同的效力，可以從以下幾方面來分析：首先，從該房屋買賣合同的形式來分析?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。從形式上看，原告與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準，手續(xù)齊備。同時，原告也依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應(yīng)交納的費用，取得了大廈的產(chǎn)權(quán)證。房屋買賣合同似乎具備了成立的條件，應(yīng)該認定為有效。其次，從房屋買賣合同雙方當事人的意思表示的真實性來分析。意思表示作為民事法律行為的基本要素，必須與行為人的真實意思相一致，才能發(fā)生法律效力?！睹穹ㄍ▌t》第55條第2款規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當具備的條件之一就是意思表示真實。所謂意思表示真實，有兩項基本要求：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人威脅、欺詐或在自己重大誤解的情況下作出的。在本案中，經(jīng)有關(guān)部門估算，“大廈”現(xiàn)價值約6000萬元。而從原告和被告先后形成的兩個協(xié)議看，僅以1250萬元的價格成交，比原造價還低250萬元，這顯然不是雙方當事人的真實意思表示。實際上，該買賣合同是以捐贈協(xié)議為前提的。捐贈協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來正好是6000萬元，這顯然不是偶然的巧合。也不存在一方欺詐、壓迫另一方，只是由于原告沒有也無能力履行捐贈協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致被告反悔，使買賣合同無法完全履行，可見，捐贈協(xié)議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。所以說，該房屋買賣合同只是形式上表明是行為人的真實意思表示。再次，從買賣合同的內(nèi)容以及簽訂買賣合同的目的來分析。合同必須合法才能生效。合法包括內(nèi)容合法和目的合法兩方面。以合法形式掩蓋非法目的在本質(zhì)上是非法的，所以合同無效。在本案中，顯而易見的是，雙方簽訂的捐贈協(xié)議和房