【文章內(nèi)容簡介】 或投資，注重項目品質(zhì)及完善服務。產(chǎn)業(yè)及城際客戶 武清工業(yè)、商業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)人口，以及部門往來與京津人員。此類為外圍補充購買人群，需求以過渡、投資為主，追求價值提升項目保值增值。分為：產(chǎn)業(yè)人員，以駐武清企業(yè)為工作單位，多為開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領，追求高性價比，完善配套；城際客戶，工作在天津市區(qū)或北京地區(qū)，因武清便捷的交通和較低的房價而選擇武清城區(qū)置業(yè)，多為過渡兼投資性購房，看中便捷的城市交通線和京津半小時城際，關(guān)注房產(chǎn)保值增值性。流動及省外人口 流動人口、希望落戶天津的省外人口。此類為受藍印戶口政策影響的補充購買人群。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學需求。分為：流動人口，受天津或武清經(jīng)濟發(fā)展及就業(yè)吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認同感，注重項目性價比；省外人口，以天津周邊省份30～40歲私營業(yè)主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機會而置業(yè)，往來于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項目周邊教育資源及整體城市配套的完善。商鋪投資客戶投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體。此類客戶群看好本區(qū)域日益增長的商業(yè)需求，項目建成后將形成超市、商務服務、餐飲、購物中心等業(yè)態(tài)。 項目優(yōu)勢:項目地點離北京、廊坊較近，處于武清開發(fā)區(qū)核心位置，有利于開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員出行；項目住宅產(chǎn)品多為小戶型，有利于投資；項目為住宅商業(yè)綜合體，較純住宅項目有更高的附加值。 項目劣勢:項目離武清城區(qū)相對較遠，生活配套相對缺乏，交通便利性差。 項目機會:武清開發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬人。該區(qū)范圍內(nèi)尚無商品房住宅項目，缺乏住宅和商業(yè)生活配套，現(xiàn)有的高新公寓和企業(yè)宿舍已不能滿足武清開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人口的居住和購物需求，本項目作為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個商住項目，契合目前的剛性需求。 項目威脅: 樓市調(diào)控導致未來市場的不確定性。武清目前在建和待建的商住項目較多，開盤時間與本項目相差不遠，而且所在區(qū)域配套相對成熟，勢必對本項目銷售造成一定壓力。 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項目住宅的銷售價格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格為13200元/平方米（均），定價依據(jù)如下:住宅價格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項目制定板塊的定價區(qū)間。目前距離項目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項目，同類住宅銷售價為6000元/平方米左右。（2）審核周邊板塊資源優(yōu)勢，制定合理的定價區(qū)間。本項目毗鄰規(guī)劃中高新區(qū)行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場升值空間存在階梯上升的趨勢，因此本項目定價應略高于區(qū)域當前市場價格。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。武清開發(fā)區(qū)整體市場環(huán)境的不斷成熟助推區(qū)域市場價格上漲，同時伴隨著開發(fā)周期的逐步推進，產(chǎn)品也會不斷升級，商業(yè)配套附加值將成為本案價格上漲的基礎。商鋪價格制定依據(jù)：目前，項目所在區(qū)域商鋪租金水平為每天3元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。第六章 環(huán)境影響評價、技術(shù)及法律依據(jù)　　該項目的環(huán)境保護指導思想是堅持經(jīng)濟建設與環(huán)境保護同步規(guī)劃設計、同步實施、同步發(fā)展。以實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。環(huán)境保護就是通過確定合理的環(huán)境容量，制定環(huán)境目標，使項目的發(fā)展與周邊生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既保護環(huán)境又能促進項目合理規(guī)劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質(zhì)的排放量和排放深度；通過設置一定的景觀綠地系統(tǒng)，維護必需的生態(tài)平衡；　　因此，本項目的環(huán)境保護主要遵循以下原則：　　遵循環(huán)境保護與經(jīng)濟、社會發(fā)展相協(xié)調(diào)的原則，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相對統(tǒng)一。　　堅持“以人為本”，以改善環(huán)境質(zhì)量為目標的原則。減少污染物排放量、生態(tài)環(huán)境保護和環(huán)境監(jiān)督管理等都必須圍繞改善環(huán)境質(zhì)量目標服務?！　猿治廴痉乐魏蜕鷳B(tài)保護并重的原則。切實做好污染防治和重點領域的生態(tài)環(huán)境保護工作，努力推廣使用清潔能源。　　強化環(huán)境管理，運用社會主義市場經(jīng)濟體制下的法律、經(jīng)濟和行政手段保證，促進環(huán)境保護事業(yè)的發(fā)展?！　猿滞怀鲋攸c領域、重點區(qū)域、分類指導的原則，環(huán)境保護的目標和任務要符合當?shù)貙嶋H?！　〖訌姽芾?，堅持“誰污染誰治理，誰開發(fā)誰保護”的原則，運用法律、經(jīng)濟以及行政等手段保證項目環(huán)境保護規(guī)劃設計實施?！　　吨腥A人民共和國環(huán)境保護法》1989年12月；　　《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》2002年10月；　　《中華人民共和國土地管理法》1998年8月修正；　　《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》2004年12月29日修訂；　　國務院令第253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》1998年11月29日。 《大氣污染物綜合排放標準》G216297－1996； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》G23095－1996； 《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》G215618－1995（三級）； 《建設項目環(huán)境風險評價技術(shù)導則》（HJ/T1692004）； 《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準》 JGJ146－2004； 《建設項目環(huán)境保護規(guī)定》。　　本項目場址周圍地勢平坦，部分屬于農(nóng)用土地，水土流失屬微度侵蝕，侵蝕類型基本屬水力侵蝕。該區(qū)覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區(qū)無自然保護區(qū)、無國家保護的珍稀瀕危野生動、植物種類。 生態(tài)系統(tǒng)發(fā)生改變項目用地在規(guī)劃前主要是以農(nóng)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。規(guī)劃為武清開發(fā)區(qū)后，該區(qū)域發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)為以城市居住環(huán)境為主。由于武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃按照整體規(guī)劃把發(fā)展工業(yè)與城鎮(zhèn)建設、解決“三農(nóng)”問題緊密結(jié)合，隨著武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實施，以及區(qū)域基礎設施的建設及各類建設項目的不斷引進，規(guī)劃范圍內(nèi)的土地利用將逐步向城市用地格局轉(zhuǎn)化，自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)將進一步建成和完善，原來的自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長期且不可逆的。對生態(tài)服務功能的影響項目規(guī)劃前，農(nóng)用地占有較高的比例，植被主要是農(nóng)田作物為主，物種多樣性較少，生態(tài)系統(tǒng)的服務功能處于較低水平。當實施園區(qū)綠化工程后，在盡量保留現(xiàn)在植被的同時，對已開發(fā)區(qū)域引入了較多的闊葉喬木樹種，該區(qū)域的單位面積生物量會比建設前有所增加，而且闊葉樹單位面積吸收SO2和釋放氧量均比灌木草叢要高。但由于武清開發(fā)區(qū)的綠化面積比實施規(guī)劃前大大減少，因此區(qū)域內(nèi)吸碳能力和放氧量總量會有較大的減少，其整體凈化能力要比建設前有所減弱。項目規(guī)劃的建設用地包括道路廣場、居住、公共設施、綠化用地和發(fā)展備用地，直接侵占了原先的部分農(nóng)田、草地等植被面積。同時植物種群也發(fā)生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹木將取而代之，其作用變?yōu)槊阑h(huán)境和改善小氣候。由于城市化進程，進入新區(qū)的人口將有很大的發(fā)展，周邊用地也會帶來新的改變，迅速增長的人口將會對周邊環(huán)境植被帶來一定的沖擊和壓力。項目營運后，生活用燃氣、燃煤將產(chǎn)生大量的SO2，通過采取總量控制措施來控制SO2達標排放，SO2污染物自然植被和農(nóng)田作物生長影響也較小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空氣中，尤其在污染空氣中易被氧化成SO3，與水蒸氣結(jié)合生成硫酸霧，并發(fā)生反應生成硫酸鹽，硫酸和硫酸鹽形成硫酸煙霧和酸性降水，硫酸霧毒性比SO2高10倍，對植被群落結(jié)構(gòu)和植物的生長發(fā)育過程危害較大。武清開發(fā)區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，使該區(qū)域的土地利用性質(zhì)發(fā)生了大的改變、區(qū)域周邊的環(huán)境質(zhì)量和農(nóng)田生態(tài)等各方面也發(fā)生變化，對農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的景觀、生態(tài)及其它功能產(chǎn)生較大的影響。規(guī)劃用地紅線內(nèi)有農(nóng)業(yè)用地、荒地、林地及未利用地，征地開發(fā)建設將使該區(qū)域的農(nóng)業(yè)用地及生產(chǎn)規(guī)模減少，生產(chǎn)潛力將受到削弱，也使“人地矛盾”更為突出。農(nóng)用地數(shù)量上的改變，即相對面積的縮小，不利于農(nóng)田生態(tài)動態(tài)控制和平衡能力的保持。被占地屬于永久占地，這些土地將喪失原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能。因此，對于占用農(nóng)業(yè)用地需要易地開發(fā)新增耕地指標予以補充，以減少農(nóng)業(yè)用地的損失對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。在武清開發(fā)區(qū)的基礎設施開發(fā)建設過程中，擾動地貌、平整土地等活動造成地表植被破壞和土壤裸露，遇到暴風雨天氣，極易引起水土流失。尤其是堆土場穩(wěn)定性較差，遇暴雨沖刷，進行周圍水體，會造成淤積河道、池塘等。施工期水土流失的量比較大，對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此在施工的排水方向的凹處設擋土墻，阻擋水土流失向外環(huán)境擴散。同時在規(guī)劃實施過程應采用工程措施與生物措施相結(jié)合。項目建成后，規(guī)劃區(qū)可按其功能區(qū)的劃分，設置綠化隔離帶，植樹種草。此外，除了植樹種草外，大部分路面均鋪水泥路面。因此，因施工而產(chǎn)生的水土流失會隨項目的建成而結(jié)束。同時，水土流失還與當?shù)氐淖匀粭l件、和人為活動密切相關(guān)，包含了自然因素和人為因素等兩個方面。其中自然因素主要指氣候（降雨強度）、地形（坡長、坡度）、植被狀況、地質(zhì)構(gòu)造、土壤類型等諸因素；人為因素主要指在開挖過程中改變地形的坡長和坡度，損壞原有的地表植被，使得土地表層裸露造成水土流失。綜合上述,天津武清開發(fā)區(qū)用地呈現(xiàn)的是以農(nóng)業(yè)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。本項目開發(fā)建設將使自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)進一步建成和完善，原來的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長期且不可逆的。 施工期環(huán)境影響分析施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表61。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表62。項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板、結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585表61 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/42(1)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級表62 交通運輸車輛聲級施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；車輛來往造成的現(xiàn)場道路揚塵。施工期間根據(jù)氣候及場地情況適時灑水濕潤以減輕揚塵污染。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。施工現(xiàn)場做好各項排水措施，避免廢水沉積或回流，對施工場地造成污染。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工階段做好廢棄物分類整理及定期回收處理，保證現(xiàn)場安全文明施工。第七章 工程項目管理　　公司通過建立相應的行政領導負責制、法人責任制、工程招投投標制、合同管理制和工程監(jiān)理制強化管理流程。公司法定代表人為項目第一責任人，對項目建設負主要責任?！　≌J真做好項目前期工作，加強投資決策管理，確保項目建設按時按質(zhì)地完成，并負責做好項目銷售與效益跟蹤等工作?！　№椖客ㄟ^合同管理措施控制質(zhì)量、進度、造價三大控制指標，并對設計施工全過程實行行政管理與監(jiān)督，以達到控制工程造價、按時按質(zhì)完成任務，提高投資效益和施工管理水平的目的?！　№椖拷ǔ珊蟀磭矣嘘P(guān)規(guī)定和批復的建設內(nèi)容進行嚴格驗收。項目驗收后方可交付使用。加強項目檔案管理，從項目籌劃到竣工驗收各個環(huán)節(jié)的資料按規(guī)定收集、整理、歸檔?！　№椖抠Y金使用與管理嚴格按照國家建設項目管理與使用規(guī)定執(zhí)行，設置專用賬戶，?？顚Ｓ谩！　「鶕?jù)《中華人民共和國招標投標法》、國家發(fā)展計劃委員會《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》和國家發(fā)展計劃委員會《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，本項目依法必須采取招標。項目施工根據(jù)建設部通用建設工程承攬合同條款，采取競爭性招標方式，邀請技術(shù)力量雄厚、施工精良，信用優(yōu)良的施工隊伍參加對工程項目招投標?！　「鶕?jù)《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令）的精神，增加招投標基本情況，確定具體的招標指標. ：審核施工圖紙。編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。編制或?qū)徍耸┕D預算。編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設計計劃。對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓?，F(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 其它準備利用招標形式優(yōu)選施工隊伍；辦理開工報告；辦理質(zhì)監(jiān)委托；組織設計交底；摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、