【文章內(nèi)容簡介】 叉。（TOWN HOUSE）戶型應(yīng)在160 M178?！?20 M178。之間，同時有車庫、有院。7．項目規(guī)則：建筑和環(huán)境要領(lǐng)設(shè)計重要原則注意規(guī)劃品牌的引導(dǎo)性：充分重視鄰里關(guān)系和交流空間的延伸、人性化的尊重，富有情趣的生活街道的設(shè)置，注意與周邊樓盤景點的差異化內(nèi)容。注視采光內(nèi)容：后現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格，立面色彩和諧，建筑構(gòu)件和裝飾簡潔明快，適當(dāng)突顯異域風(fēng)情，力求達(dá)到吸引目的，東西方建筑思想的綜合運用，立面形式與戶型內(nèi)容的統(tǒng)一，形式服從于內(nèi)容。多級道路系統(tǒng)：車行道、人行道、自行車道、散步道、晨跑徑、私家路、軟化道路、健身道路、彩色道路。綠化系統(tǒng)：利用地貌設(shè)計園區(qū)綠化系統(tǒng)和組團(tuán)綠化系統(tǒng)，水系統(tǒng)的綜合處理，考慮冬季保溫因素。風(fēng)水文化的傳承和關(guān)注：建筑造型符合城市文脈，標(biāo)志性建筑物的建設(shè)，景觀主題，導(dǎo)示系統(tǒng)的命名，地貌與水系統(tǒng)與住宅的關(guān)系需要密切注意。８．規(guī)劃要點及需要注意的問題購買力計算：長春市職工人均收入為700元/月左右，按三口之家兩人工資計算，按照房價與家庭收入6：1的國際平均比，按兩房70平方米計算，每平方米1450元的價格比較適中（盡管此價位業(yè)已超過了大多數(shù)市民的900——1200元/平方米的心理價位）。以長春市目前兩千多元的商品房平均價格來看，房價與家庭收入比為16：1左右，顯然購買力有限。布局：長春地處東經(jīng)124?18’ 127?02’，北緯43?05’ 45?15’之間，夏季炎熱干燥，冬季漫長，屬溫帶季風(fēng)性氣候，~，每年10月入冬，近6個月為漫長的冬季，冬季受西北季風(fēng)影響，住宅對室內(nèi)采光、風(fēng)向情況要求較高，所以“直排式”布局被普遍采用，圍合式規(guī)則基本不適用。長春市傳統(tǒng)居住習(xí)慣是坐北朝南的正房概念，基本不適宜做東西向住宅（廂房）。要求建筑走向偏東不超過30176。，偏西不超過15176。，在此范圍內(nèi)，建筑可做適當(dāng)調(diào)節(jié)，適當(dāng)偏東向，百姓是完全可接受的，同時豐富排列。日照：，現(xiàn)實中并不實用。充足的日照作為長春居民改善小氣候，保證住宅衛(wèi)生的重要條件，也是住宅舒適與否的重要要求。長春地處北緯44176。，日照時間以大寒日不少于兩小時為標(biāo)準(zhǔn)。每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間獲得日照（最低限度），當(dāng)一套住宅中居住功能空間總數(shù)超過4個時，其中應(yīng)有兩個房間獲得充足日照。戶戶朝南往往是開發(fā)商的強勁賣點。但值得注意的是：住宅樓南北間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往達(dá)不到采光要求。園林綠化項目園林設(shè)計風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境重要硬性指標(biāo)——綠化率，是目前長春消費者比較關(guān)心的一個問題，綠化率不同于綠化面積，新建住宅區(qū)綠化率不應(yīng)低于30%，有些園區(qū)的綠化率達(dá)50—60%。長春同時處于地質(zhì)亞寒帶，冬季常年氣溫較低，長綠植物較少，松樹科植物在園區(qū)中移栽也沒有想象中的效果好，要注意針葉，闊葉植物和灌木立體搭配，和冬季植物落葉景觀效果。綠化要有層次感綠化與路網(wǎng)和景觀節(jié)點要綜合考慮設(shè)計，最好多采用硬鋪裝，雖然成本可能會高，但有利于建成后園區(qū)物業(yè)管理。長春有雕塑之城的說法，市政府和規(guī)劃局于對園區(qū)內(nèi)的雕塑小品，硬鋪裝的設(shè)計比較重視。長春屬重度缺水的城市，水景可以起到畫龍點晴的作用，但不適合做大型有深度的水面，應(yīng)考慮水體排干后的景觀維護(hù)和效果，但可以做旱式噴泉與淺水硬質(zhì)底面水景。在地下設(shè)施上面植樹或?qū)嵤┚G化要考慮堆土要高，植樹的土層要兩米以上，成活率才會高。容積率建筑容積率不僅是規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，同時也是長春市消費者較關(guān)心的問題，長春樓盤一般以低容積率為主要賣點，如天安第一城、鴻城國際，但是這只是宣傳的效果，實質(zhì)上容積率還是根據(jù)項目特點和經(jīng)濟(jì)總體分析為判斷內(nèi)容?！?左右均為比較適度，最主要建筑的布局要疏密有致，層次變化豐富，適當(dāng)弧度變化和高低豐富的天際線以及利用地貌地形進(jìn)行坡地設(shè)計也是消費者易接受的，這一點，應(yīng)強調(diào)的是項目的整體性效果。單體設(shè)計建筑住宅單體之間的距離除考慮日照，通風(fēng)因素外，還必須考慮視線的干擾。南立面的凹凸應(yīng)不超過兩米。一般消費者對于東西兩側(cè)冷山型住宅有抗性，要考慮處理好冷山住宅的設(shè)計和保溫節(jié)能新型墻體材料的運用，也可以大膽在冷山墻作落地景觀觀景窗處理。節(jié)能住宅要采取冬季保溫和夏季隔熱，既節(jié)約采暖和降低空調(diào)能耗。屋頂和西向外窗采用隔熱措施。按建筑熱能分區(qū)，長春地處寒冷地區(qū)，北向窗戶不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性，對凸窗處理，也很接受。住宅外墻采用苯板保溫，增加隔熱性能，如外維護(hù)墻較薄時，應(yīng)加保溫構(gòu)造?，F(xiàn)在，主入口新的設(shè)計放在南側(cè)，雖然損失一些面積，但是能夠避免冬季西北入口的寒冷狀況，但原則上不合理，不如設(shè)帶地?zé)衢T廳，保持在北側(cè)。建議外墻保溫避免冷橋，使用飄窗時，應(yīng)注意上下保溫的處理。冷橋的解決——南方設(shè)計院一般不太注意冬季住宅冷橋和結(jié)露現(xiàn)象，但這是影響銷售的重要問題，一般窗口的結(jié)構(gòu)主體的連接部需要做好保溫，北方采用苯板和EPS保溫材料解決防止墻體與窗洞連接部結(jié)露，同時需要施工監(jiān)理加強管理工作。通風(fēng)炎熱的夏季，良好的通風(fēng)同寒冷季節(jié)的日照一樣重要，長春夏季多為東南風(fēng)，如果住宅有南北兩個朝向，夏季有穿堂風(fēng)，比住宅中所有的房屋都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。夏季使用空調(diào)期短，而且長春人愛用紗窗，而并不十分習(xí)慣空調(diào)，所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓，點式住宅一般為品字形，一梯三戶可以接受，一梯四戶一般接受不了；此外，要注意住宅樓是否處在開敞的空間，樓層布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。一些多層和板樓，從戶型設(shè)計上看通風(fēng)情況好，但由于圍合過緊，或北靠高大體量建筑物，致使實際無風(fēng)光顧。層數(shù)長春消費者傳統(tǒng)上的抗拒高層，超高層住宅，主要是過去高層電梯分時開通，管理太差；目前這類住宅均為動遷戶居住，高密度住宅不是北方城市傳統(tǒng)居住習(xí)慣。一般比較傾向17層多層和11層的板式小高層。如果多層能夠帶電梯也是一個良好的賣點，但成本高昂。長春僅有富苑花園和鴻城國際采用，前者以豪宅為賣點，后者價格低廉，銷售效果不佳。小高層帶電梯一般均可接受，尤其周邊環(huán)境景觀優(yōu)美，視野開闊更容易被消費者接受。色彩建議多采用明快的暖色調(diào)，灰色調(diào)要慎用，主要由于長春缺少雨水，立面清洗成本較高，另外在冬季灰色調(diào)顯得較舊。立面色彩要豐富和諧，需要采用比較簡潔的立面結(jié)構(gòu)設(shè)計，盡量在南立面不要采用過多裝飾性的構(gòu)件，但要注重南、北立面的豐富，避免北方傳統(tǒng)住宅的過平。風(fēng)格由于長春房地產(chǎn)項目啟動較晚，城市文脈與建筑風(fēng)格的實用性正在探索中，傳統(tǒng)的現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計不太被消費者接受，主要是沒有真正做的好的建筑，目前，后現(xiàn)代風(fēng)格的單體設(shè)計較容易被消費者認(rèn)同。但要考慮園區(qū)單體設(shè)計的統(tǒng)一性和差異性。應(yīng)在統(tǒng)一風(fēng)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)住宅不同面積功能，單體設(shè)計之間要有一定的差異性，避免千篇一律的現(xiàn)象出現(xiàn)。長春消費者比較適應(yīng)新事物，接受城市新現(xiàn)象，樓盤立面的風(fēng)格和色彩往往在項目銷售初期起到?jīng)Q定性作用，以中海地產(chǎn)的經(jīng)驗，這方面可以大膽些，讓長春人看看先進(jìn)開發(fā)理念的真實水準(zhǔn)。交通系統(tǒng)人車分流作為賣點未被長春樓盤全面接受，居住者由地庫直入單元房屋的設(shè)計目前只有富苑花園、太陽現(xiàn)代居做到。但大型社區(qū)不太可能完全分流，但可以實現(xiàn)半分流。中海春城項目超大，嚴(yán)格的人車分流難以達(dá)到，可以是半分流狀態(tài)，由于長春消費者基本生活在人車混行的園區(qū)，這不是主要問題。主要需要解決，車行主路要絕對暢通，以防過境車流對小區(qū)的干擾，是否留足泊位，停車位是否合理，一般的原則是露天停放，車輛晝不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場或入口不得靠近住宅，應(yīng)盡量靠山墻而非住宅正面，汽車泊位區(qū)分租賃和購買兩種狀況?！?：1的比例不適合中海春城項目，尤其在一期。戶型設(shè)計客廳：二房以下（含二房），面積不可小于25平方米，三房以上（含三房），面積不可小于30平方米，四房以上最好達(dá)到40平方米，目前，北方一般三口之家居多，四房以上并不適用，一般在大于150㎡以上的房，也只做成三房二廳，只不過是主臥是帶書房的，當(dāng)然書房若獨立，也可稱為四房二廳二衛(wèi)。需預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口，電話線接口一個。主臥：二房以上（含二房），面積不可小于13平方米，三房以上（含三房），面積不可小于15平方米，四房以上最好達(dá)到20平方米，超大面積（180 M178。㎡）以上，主臥一定要連書房，還要有陽臺。需預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口，電話線接口一個。次臥：二房以下（含二房），面積不可小于10平方米，三房以上（含三房），面積不可小于12平方米。二房需預(yù)留寬帶終端接口，可考慮設(shè)計成北向。書房：面積不小于10平方米，需預(yù)留寬帶終端接口，最好設(shè)計為南向。衛(wèi)生間：一房一廳及兩房一廳可做一個衛(wèi)生間，三房以上考慮兩個或多個衛(wèi)生間。消費者可接受暗衛(wèi)生間，無論是暗衛(wèi)不是明衛(wèi)，需提前做好排風(fēng)管道，因冬季氣溫過冷，無法開窗通風(fēng)。如果只有一個衛(wèi)生間，建議需做出干濕分離設(shè)計。衛(wèi)生間面積最小不少于5平方米。衛(wèi)生間建筑結(jié)構(gòu)上，可考慮做出下沉式，方便業(yè)主實際使用的方便性。衛(wèi)生間設(shè)電源插座3組，復(fù)式住宅考慮另設(shè)電梯接口。餐廳：150平方米以上的戶型，建議餐廳設(shè)計成明廳，150平方米以下的戶型，不必太多考慮明廳設(shè)計。餐廳最好不要放在走道的位置上，影響功能分區(qū)的明確性。餐廳面積最好不小于8平方米。廚房：廚房的天然采光、通風(fēng)十分必要，另外一定要接生活陽臺。廚房面積建議不少于6平方米。廚房的電源插座不應(yīng)少于3組。設(shè)計時要考慮燃?xì)鉅t或電熱水器的位置，否則線路的安裝不合理，會造成安全隱患。陽臺：陽臺的窗子應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)塑鋼窗和雙層玻璃，以求密封性及保暖性。一般都會有南、北兩個陽臺，南陽臺可不封閉，而且不必過寬，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺即可，否則會遮擋室內(nèi)陽光，北陽臺一般會與廚房相連，并設(shè)計為封閉陽臺。北陽臺也可考慮把暖氣安裝到陽臺上，并把上、下水可接到陽臺，預(yù)留洗衣機位，做操作陽臺用。業(yè)主可以陽臺上洗衣服。玄關(guān)：大部分客戶有對玄關(guān)的需求，—3米，并且不可過長，感覺不要像風(fēng)道，要增強實用性。玄頭要預(yù)留電源插座，電子門禁位置。面積：北方城市傳統(tǒng)居住理念依然是比較喜歡較大戶型的設(shè)計，購房者認(rèn)為小于100平方米的住宅就是只能是低級消費的臨時過度產(chǎn)品。長春一些經(jīng)濟(jì)實用住房大房型、復(fù)式也建了不少，其實尺度大的住宅，人在里面不一定感受舒服，從經(jīng)濟(jì)上考慮，不僅購房支出大，而且物業(yè)采暖方面的支出也會增加。一般長春三口之家，比較喜歡80—100平方米戶型，二次購房較大的選擇在100—150平方米之間，購房者最注意的是住宅是否是精心設(shè)計的，是否合理配置房屋、臥室、餐廳功能，是否將有限空間利用起來?？照{(diào)——長春夏季隨著近些年地球溫室效應(yīng)的升高，氣溫較高，即使是節(jié)能住宅，有些家庭也會配置空調(diào)，但空調(diào)使用期在2個月左右，而且很多人習(xí)慣于用紗窗。隱式空調(diào)位的設(shè)計要充分考慮市場主力機型的尺寸，一般消費者喜歡采用隱式空調(diào)機位的建筑設(shè)計，大戶型要考慮多個機位的位置。管線——洗手間、廚房需要考慮通風(fēng)管的合理設(shè)計，一般在樓層公用部分預(yù)留暖氣，主干線一積分戶量的表箱，要提高預(yù)留管線的標(biāo)準(zhǔn)。三表（煤氣、暖氣、電表）出戶被普通采用，煤氣管線埋設(shè)要在地下2米左右，防止冬季結(jié)凍。外網(wǎng)工程建設(shè)較傳統(tǒng)施工期需要提前，以免出現(xiàn)重復(fù)施工現(xiàn)象。洗手間——要考慮設(shè)計深圳標(biāo)準(zhǔn)的下錯式以利于管線輔設(shè)和維修；管線質(zhì)量：高檔社區(qū)普遍采用ppr管材，一般社區(qū)采用塑鋁管材；上下水管線采用鑄鐵管等靜間管材要比upvc管材高檔，消費者比較喜歡。配套設(shè)施學(xué)校、幼兒園長春消費者比較注意初中高級教育體系的社區(qū)配套情況，尤其對于初級教育體系中的幼兒園比較重視，稍大的居住小區(qū)必須設(shè)置幼兒園，同時要考慮附近要有小學(xué)，以解決城市交通對學(xué)齡前兒童和小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，住宅離幼兒園、小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右按港式雙語模式建設(shè)。威尼斯花園與東北師大附小聯(lián)建小學(xué)；富豪花園與吉林省第一幼兒園聯(lián)建幼兒園，與90中學(xué)聯(lián)建高中，都極大的改善了其綜合配套能力，至于初級、高中、一般購房者并不將其作為重要目標(biāo)，城市交通通體系可以解決；國際雙語幼兒園、小學(xué)概念對長春會有沖擊力。會所、運動娛樂設(shè)施泛會所概念并不能解決購房者對會所消費的無奈，長春社區(qū)配置會所的樓盤較多，但管理水平低，除了亞泰會館比較成功，其他均處于虧損狀態(tài)，大部分難以運營，我司相信中海物業(yè)的專業(yè)管理能力。亞泰會館主要處于二道區(qū)的核心區(qū)域，周邊無高檔消費場所，而二道區(qū)人口基數(shù)極大，具有強大的消費要求。會所對于長春購買者是個較新的事物，需要專業(yè)管理機構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營，大型社區(qū)不能沒有會所，但需辦的有特色，同時要準(zhǔn)備初期虧損經(jīng)營狀態(tài)。會所內(nèi)一般要有餐廳、茶館、洗浴中心、游泳池、健身房等設(shè)施，要讓購房者生活空間向會所延伸，提供高品質(zhì)的生活，高品位的生活方式。運動休閑設(shè)施需配備各種網(wǎng)球場、游泳池、籃球場、羽毛球場地、健身器械、跑步道等是必備的。商業(yè)配套菜市場一般均在超市體現(xiàn)，長春市商業(yè)體系比較齊全，大型超市在社區(qū)內(nèi)一般都設(shè)有加盟店、迷你店。小區(qū)居民一般每天都要光顧基層商業(yè)配套，服務(wù)半徑最好不超過300米，超市對于房屋結(jié)構(gòu)的要求是框架混凝土結(jié)構(gòu)，如果是異型柱結(jié)構(gòu)就比較麻煩，不利于商業(yè)機構(gòu)配置貨品，一般要求加盟店面柱距在46米。物業(yè)管理長春物業(yè)管理一般分為委托管理和發(fā)展商自營兩種，目前，新開發(fā)的小區(qū)均采用自營式，管理水平很低，去年易安花園引入了中海物業(yè)顧問，在長春小有影響。購房者對于物業(yè)的基本認(rèn)識在于保安保潔和維修服務(wù)三方面。共管式、賓館化、無人化、個性化物管均有所體現(xiàn)。但長春物業(yè)管理牌初創(chuàng)階段，比較不成熟，物業(yè)管理理論水平低、人才缺乏，管理體系不充備，中海物業(yè)的進(jìn)入，必將提升整個長春的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和水平。物業(yè)管理收費比較復(fù)雜，水、電、煤氣、暖氣的托收容易被購房者接受，物業(yè)管理費的收取視服務(wù)程度而異，—1元的收費是基礎(chǔ)水平，大量園區(qū)采用這類標(biāo)準(zhǔn)，一般來就，規(guī)模較大的社區(qū)能夠為餐館、超市、洗衣店、會所提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定完善地價的物業(yè)服務(wù)。生活用水一定要為業(yè)主24小時供生活用水。也可采用供24小時熱水，但收費不可過高，一噸8—10元較合適。管道直飲水，在長春尚未流行，也可考慮做一銷售賣點來推廣。9．目標(biāo)市場定位 中海春城香檳小鎮(zhèn)項目發(fā)展目標(biāo)項目將以擁有穩(wěn)定收入，講求生活品味和質(zhì)量的中上等收入穩(wěn)定的家庭為銷售的目標(biāo)客戶，以外商及外企的打工皇帝為租賃目標(biāo)客戶。項目通過建筑設(shè)