【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地平整；（二）基礎(chǔ)工程；（三）房屋主體工程；（四）安裝工程；（五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)；（六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的管網(wǎng)建設(shè)；（七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和綠化建設(shè)。二、建設(shè)規(guī)模（一）拆遷規(guī)模本項(xiàng)目拆遷面積約35000平方米，拆遷戶(hù)95戶(hù)，拆遷面積按50000平方米的建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償。（二）新建規(guī)模**區(qū)**街富豐村墩門(mén)“三舊”，建筑面積365698平方米。，綠化覆蓋率35%。三、產(chǎn)品方案方案為部分高層、部分多層及商業(yè)建筑，總建筑面積365698平方米：其中多層為回遷房，建筑面積42732平方米，高層建筑面積為252450平方米，商業(yè)建筑面積為9928平方米，停車(chē)泊位1514輛，設(shè)計(jì)方案、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和設(shè)計(jì)戶(hù)型如下：總建設(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積M22總建筑面積M23656983高層建筑面積M22514504商業(yè)建筑面積M299285回遷房建筑面積M2427326地下車(chē)庫(kù)建筑面積M2605887停車(chē)泊位輛15148容積率%9建筑密度%10綠地率%35第六章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，總經(jīng)理受董事會(huì)任聘，各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘，監(jiān)理會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖本組織機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)明了，分工明確，可以確保項(xiàng)目的有效進(jìn)行，具有較強(qiáng)的問(wèn)題處理能力，適應(yīng)性良好。二、人力資源配置、員工培訓(xùn)方案(一)人力資源配置本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會(huì)由10人組成，董事長(zhǎng)1人，副董事長(zhǎng)2人，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)?？偨?jīng)理受董事會(huì)任聘，各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘。監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成，對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)的開(kāi)發(fā)管理工作。預(yù)算部：負(fù)責(zé)做好工程的相關(guān)造價(jià)預(yù)算等工作。工程部：負(fù)責(zé)做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務(wù)艱巨，工作量大。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)工程完工后的營(yíng)銷(xiāo)及相關(guān)方面的咨詢(xún)工作。售后部：負(fù)責(zé)售后服務(wù)，要求合理處理好公司與客戶(hù)方面的關(guān)系。物業(yè)部：負(fù)責(zé)相關(guān)的物業(yè)管理，具體為通常所說(shuō)的物業(yè)。人力資源定額表部 門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部376376工程技術(shù)管理開(kāi)發(fā)部 預(yù)算部 工程部51020210271032銷(xiāo)售管理營(yíng)銷(xiāo)部 售后部 物業(yè)部21711361047 合計(jì)327213090 (二)員工培訓(xùn)方案（1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。（2）培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。（3）在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。（4）培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專(zhuān)任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。（5）培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專(zhuān)院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿(mǎn)三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。（6）培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。（7）培訓(xùn)信息公布和查詢(xún)．人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期本項(xiàng)目決定采取分期施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2013年3月開(kāi)工，至2017年2月竣工，總工期5年。預(yù)計(jì)2018年全部銷(xiāo)售完畢，計(jì)算期6年。二、實(shí)施進(jìn)度安排為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有30%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排：（一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備：2012年6月——2013年3月完成土地征用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。（二）第一期建安工程：2013年3月——2015年9月完成土地平整、基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝工程的建設(shè)。（三）第二期建安工程：2015年10月——2017年2月完成基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝工程的建設(shè)。（四）其他配套工程：2015年1月——2017年2月完成道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程的建設(shè)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。三、項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接項(xiàng)目建設(shè)到一定份額（30%）后，原則上就可以預(yù)售來(lái)回收部分資金以利于工程的后期建設(shè)。當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以把建成項(xiàng)目移交給銷(xiāo)售部門(mén)統(tǒng)籌管理，并處理好售后服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作，樹(shù)立公司良好的形象。第八章 項(xiàng)目投資估算**區(qū)**街富豐村墩門(mén)“三舊”，建筑面積365698平方米，綠化覆蓋率35%， 萬(wàn)元。一、土地的地塊開(kāi)發(fā)成本計(jì)算（1）土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。本項(xiàng)目屬于合作開(kāi)發(fā)，①納入“三舊”改造的估價(jià)：57667147020%＝；②不納入“三舊”改造的估價(jià)：57667147045%＝。二項(xiàng)共計(jì)：＋＝。（2）拆遷安置費(fèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a. 居民安置費(fèi)：35000818=504萬(wàn)元。b. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：35000300=1050萬(wàn)元：房屋以每平方米180元計(jì)算，共拆除房屋面積約35000平方米，計(jì)630萬(wàn)元。d、其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，（504+1050+630）2%=。合計(jì)：。（3）前期費(fèi)用估算前期工程費(fèi)主要指包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi) 。前期工程費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng) 目金額(萬(wàn)元)備注1項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 建安費(fèi)用2%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)用3%3地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi) 建安費(fèi)用3%4場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 建安費(fèi)用6%5籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安費(fèi)用1%6合計(jì) ?。?）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。建安工程費(fèi)= 3656981800= 萬(wàn)元。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量進(jìn)行估算。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：= 萬(wàn)元。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。公共配套設(shè)施費(fèi)=3%=。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：包括備用金（不含工料價(jià)格的上漲預(yù)備費(fèi)）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。一般為（1）－（6）項(xiàng)的3%－5% ，這里取4%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=。（8）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方