【文章內容簡介】 （一）項目區(qū)域內的場地平整；（二）基礎工程；（三）房屋主體工程；（四）安裝工程；（五）項目區(qū)域內的道路建設；（六）項目區(qū)域內的管網建設；（七）項目區(qū)域內的環(huán)境和綠化建設。二、建設規(guī)模（一）拆遷規(guī)模本項目拆遷面積約35000平方米，拆遷戶95戶，拆遷面積按50000平方米的建筑面積進行補償。（二）新建規(guī)模**區(qū)**街富豐村墩門“三舊”，建筑面積365698平方米。，綠化覆蓋率35%。三、產品方案方案為部分高層、部分多層及商業(yè)建筑，總建筑面積365698平方米：其中多層為回遷房，建筑面積42732平方米，高層建筑面積為252450平方米，商業(yè)建筑面積為9928平方米，停車泊位1514輛，設計方案、綜合技術經濟指標和設計戶型如下：總建設工程方案綜合技術經濟指標序號名稱單位經濟指標備注設計指標規(guī)劃指標1總用地面積M22總建筑面積M23656983高層建筑面積M22514504商業(yè)建筑面積M299285回遷房建筑面積M2427326地下車庫建筑面積M2605887停車泊位輛15148容積率%9建筑密度%10綠地率%35第六章 組織機構及人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一、組織機構設置及其適應性分析本公司是股份有限制公司，分為權力機構，經營管理機構和監(jiān)督機構。最高權力機構是董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事會對股東大會負責，總經理受董事會任聘，各部門分設經理，負責組織公司的經營管理活動，高級職員由董事會商議任聘，監(jiān)理會對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖本組織機構結構明了，分工明確，可以確保項目的有效進行，具有較強的問題處理能力，適應性良好。二、人力資源配置、員工培訓方案(一)人力資源配置本公司是股份有限制公司，分為權力機構，經營管理機構和監(jiān)督機構。最高權力機構是董事會，實行董事會領導下的總經理負責制，董事會由10人組成，董事長1人，副董事長2人，對股東大會負責。總經理受董事會任聘，各部門分設經理，負責組織公司的經營管理活動。高級職員由董事會商議任聘。監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成，對公司的財務和職權予以監(jiān)督。辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。開發(fā)部：負責項目的相關的開發(fā)管理工作。預算部：負責做好工程的相關造價預算等工作。工程部：負責做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務艱巨，工作量大。營銷部：負責工程完工后的營銷及相關方面的咨詢工作。售后部：負責售后服務，要求合理處理好公司與客戶方面的關系。物業(yè)部：負責相關的物業(yè)管理，具體為通常所說的物業(yè)。人力資源定額表部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經理辦公室總經理副總經理1313行政管理辦公室 人事部 財務部376376工程技術管理開發(fā)部 預算部 工程部51020210271032銷售管理營銷部 售后部 物業(yè)部21711361047 合計327213090 (二)員工培訓方案（1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。（2）培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。（3）在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。（4）培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。（5）培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟韧獾膬?yōu)秀企業(yè)或機構。（6）培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。（7）培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。第七章 項目實施進度一、建設工期本項目決定采取分期施工方式。本項目工程計劃自2013年3月開工，至2017年2月竣工，總工期5年。預計2018年全部銷售完畢，計算期6年。二、實施進度安排為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據市場分析，預計每期推出商品房有30%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排：（一）項目前期準備：2012年6月——2013年3月完成土地征用，項目立項，可研報告的編制及審批，總體規(guī)劃的設計和審批，單體工程的設計等工作，落實并完善各項規(guī)劃建設手續(xù)。（二）第一期建安工程：2013年3月——2015年9月完成土地平整、基礎工程、主體工程、安裝工程的建設。（三）第二期建安工程：2015年10月——2017年2月完成基礎工程、主體工程、安裝工程的建設。（四）其他配套工程：2015年1月——2017年2月完成道路、管網、環(huán)境、綠化等配套工程的建設。項目竣工驗收。三、項目建設與生產的銜接項目建設到一定份額（30%）后，原則上就可以預售來回收部分資金以利于工程的后期建設。當項目建設完成后，可以把建成項目移交給銷售部門統(tǒng)籌管理，并處理好售后服務與小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調工作，樹立公司良好的形象。第八章 項目投資估算**區(qū)**街富豐村墩門“三舊”，建筑面積365698平方米，綠化覆蓋率35%， 萬元。一、土地的地塊開發(fā)成本計算（1）土地費用土地費用是指項目在取得土地使用權過程中所產生的費用。本項目屬于合作開發(fā)，①納入“三舊”改造的估價：57667147020%＝；②不納入“三舊”改造的估價：57667147045%＝。二項共計：＋＝。（2）拆遷安置費項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：35000818=504萬元。b. 拆遷補償費：35000300=1050萬元：房屋以每平方米180元計算，共拆除房屋面積約35000平方米，計630萬元。d、其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，（504+1050+630）2%=。合計：。（3）前期費用估算前期工程費主要指包括項目可行性研究費、規(guī)劃設計費、地質勘察測繪費、場地準備費、籌建開辦費 。前期工程費用表序號項 目金額(萬元)備注1項目可行性研究費 建安費用2%2規(guī)劃設計費 建安費用3%3地質勘察測繪費 建安費用3%4場地準備費 建安費用6%5籌建開辦費 建安費用1%6合計 ?。?）建安工程費建安工程費包括建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用等。建安工程費= 3656981800= 萬元。（5）基礎設施費基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管的接口費用。一般按實際工程量進行估算?；A設施費：= 萬元。（6）公共配套設施費：公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。公共配套設施費=3%=。（7）不可預見費：包括備用金（不含工料價格的上漲預備費）、不可預見的基礎設施和其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。一般為（1）－（6）項的3%－5% ，這里取4%。不可預見費=。（8）開發(fā)期間稅費：開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方