【文章內(nèi)容簡介】 A． 碧桂園鳳凰城位于河源源城區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝利村河紫路，地處整個社區(qū)核心區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。面積段：90165㎡，南北對流、通風(fēng)采光極好。臨近勝利大橋、紫金橋，可直達新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達全城。政府規(guī)劃勝利橋腳將新建江東客運站、屆時交通更便捷。此外5條過境河源的高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。更可喜的是，河源高鐵也計劃啟動，屆時從廣州、深圳往返河源只需30分鐘。并且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民的出行。B． 消費者對碧桂園住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。C． 消費者對碧桂園生活價值具備較高的選擇性認知。由于碧桂園整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認同率。D． 河源市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析臨近勝利大橋、紫金橋，可直達新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達全城。政府規(guī)劃勝利橋腳將新建江東客運站、屆時交通更便捷。此外5條過境河源的高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。更可喜的是，河源高鐵也計劃啟動，屆時從廣州、深圳往返河源只需30分鐘。并且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民的出行。碧桂園東江鳳凰城落戶東江畔，處于兩江交匯“城市客廳”區(qū)域，占據(jù)河源未來城市核心區(qū)。隨著近幾年新城房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，新城的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。雖然長期以來規(guī)劃限制是制約新城房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度50m以下；B、％以上；C、項目的容積率要不小于2；E． 項目建筑間距要大于2。（二）項目SWOT分析：A．項目位于梧桐山下，周邊的自然環(huán)境及社區(qū)內(nèi)的綠化條件相得益彰B．項目位于河源市市區(qū)，是河源市核心區(qū)域，升值空間大。C．項目自身配套齊全，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。D．項目生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。E．項目在市民心中的認可度高。F．項目內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。：A．公交路線欠發(fā)達。B．離市中心距離較遠，購物不方便，周邊欠缺中高檔商業(yè)配套。C．醫(yī)療，銀行等欠缺D．屬于商業(yè)用地，住房年限較短：對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。：項目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于河源的成熟板塊，同時隨著新城的科學(xué)合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年新城房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能的開發(fā)方案：根據(jù)新城房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局遵循洋房式格局； 項目的建筑設(shè)計　建筑立面強調(diào)突出現(xiàn)代居住的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出現(xiàn)代文化特點，使之成為具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。 項目的戶型設(shè)計　充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計，每個樓層三戶人家。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。 項目的環(huán)境設(shè)計小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的現(xiàn)代特色。設(shè)計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。 項目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，社區(qū)規(guī)建園林泳池、商業(yè)街、教育配套等，毗鄰新市區(qū)文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運站、大學(xué)城等市政配套。項目內(nèi)配置五重梯度景觀園林，無邊界泳池，高尚會所，風(fēng)情商業(yè)街，優(yōu)質(zhì)學(xué)校，健身場，同時可享文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運站、大學(xué)城等市政配套。物業(yè)服務(wù)提供周到貼心的物業(yè)管理，將引進國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)，