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正文內(nèi)容

水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案31(編輯修改稿)

2025-06-06 12:22 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 類占50%,有絕對的優(yōu)勢; 租商務(wù)公寓樓占30%,次之。結(jié)論:從公司提供的資料來看,結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況,如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好?!咀鈩?wù)市場物業(yè)品種分析】根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn),研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。公寓、商住樓: 表2物業(yè)名稱物業(yè)定位平米。月。租價(jià)(元)主打套面積(平米)裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地?zé)嵋话銞魅~大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出:1)公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價(jià)格相當(dāng);2)二者的單元面積都較大,但商住樓的面積相對更大;3)商住樓一般是簡裝,物業(yè)管理相對公寓樓低;4)地段基本無差別,在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。賓館酒店:表3西安市三、四星級賓館酒店價(jià)格表酒店名稱級別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格長包房價(jià)格協(xié)議價(jià)格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級540元/日250元/日380元/日22平米100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級460元/日160元/日368元/日25平米 市中心秦都酒店三星級350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥門驪苑酒店四星級540元/日250元/日380元/日25平米100多勞動南路口東方大酒店四星級580元/日無290元/日21平米398子午路好世界酒店四星級684元/日280元/日480元/日28平米100蓮湖路 從上表3可以看出:1) 地段、品質(zhì)是第一,同樣級別的酒店,價(jià)格不一樣,新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店,好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店;2) 協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的,大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格,此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間;3) 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓,在市調(diào)時(shí),發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間;4) 地理位置都相對優(yōu)越。綜上所述:投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征:1)地段:區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè),形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈,對物業(yè)需求非常大;2)成熟的商圈:周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍,寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中,擁有強(qiáng)大的租房需求市場的支持;3)交通便捷:發(fā)達(dá)的交通體系會促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一;4)產(chǎn)品滿足使用者功能的需要:結(jié)構(gòu)合理,物業(yè)管理完善,對待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。結(jié)論,建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢:1) 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間(49—120平米); 2) 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,注入酒店式服務(wù)理念;3)月租價(jià)在3545平米之間較為適宜;如果物業(yè)定位是普通酒店,入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場價(jià)格,如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓,租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間,低于酒店略高于商住樓,起租價(jià)低于普通寫字樓市場,拉開價(jià)格定位檔次,保證服務(wù)質(zhì)量;4) 根據(jù)全國產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn),都居于城市的邊緣,風(fēng)景獨(dú)好的地方,擁有大量的旅游資源和游客支持,如新加坡國氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店;北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店;西安北郊的德力邦假日國際酒店等,此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢,也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段,我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適,普通公寓也可考慮。家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求,民間游資一直在尋求投資出口,經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要投資拉動,全社會都在尋找投資的新大陸,目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域,主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等,也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會,但不是風(fēng)險(xiǎn)過大,就是機(jī)會難以捕捉;不是投資額不菲,就是回報(bào)莫測,真正適合個(gè)人、家庭投資機(jī)會的不多。隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解,一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心,改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念,人們投資心態(tài)正在成熟和理性,特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷,市場呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個(gè)新興領(lǐng)域,購置物業(yè)已經(jīng)超過其固有的概念范疇,首先不僅可用于消費(fèi),還可在市場行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價(jià)格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢,前景十分樂觀,國家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低,并出臺按揭貸款支持,為規(guī)范一、二級市場的良性發(fā)展,及時(shí)制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī),這些都為家庭、個(gè)人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。從相關(guān)資料顯示,目前人們購房的目的有三種:一、30%的消費(fèi)者是為了解決住房;二、50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境;三、15%的消費(fèi)者是用于投資。對待投資型物業(yè),如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中能從投資者的角度出發(fā),降低投資門檻和風(fēng)險(xiǎn),提高回報(bào)率,以規(guī)范化經(jīng)營克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端,用全新的經(jīng)營服務(wù)理念打開個(gè)人、家庭投資市場,投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領(lǐng)域市場潛力巨大。三、 經(jīng)營策略借鑒外埠和本市幾個(gè)典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗(yàn),挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢。
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