水晶島公寓經(jīng)營運作方案31(編輯修改稿)
2025-06-06 12:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 類占50%，有絕對的優(yōu)勢； 租商務(wù)公寓樓占30%，次之。結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好。【租務(wù)市場物業(yè)品種分析】根據(jù)本產(chǎn)品定位特點，研究重點為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。公寓、商住樓： 表2物業(yè)名稱物業(yè)定位平米。月。租價（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地?zé)嵋话銞魅~大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當(dāng)；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。賓館酒店：表3西安市三、四星級賓館酒店價格表酒店名稱級別標(biāo)準(zhǔn)間價格長包房價格協(xié)議價格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級540元/日250元/日380元/日22平米100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級460元/日160元/日368元/日25平米 市中心秦都酒店三星級350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥門驪苑酒店四星級540元/日250元/日380元/日25平米100多勞動南路口東方大酒店四星級580元/日無290元/日21平米398子午路好世界酒店四星級684元/日280元/日480元/日28平米100蓮湖路 從上表3可以看出：1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；2） 協(xié)議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價格，此價格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間；4） 地理位置都相對優(yōu)越。綜上所述：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征：1）地段：區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大；2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強大的租房需求市場的支持；3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會促使經(jīng)濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一；4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。結(jié)論，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢：1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（49—120平米）； 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念；3）月租價在3545平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價格應(yīng)低于市場價格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價低于普通寫字樓市場，拉開價格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量；4） 根據(jù)全國產(chǎn)權(quán)式酒店的特點，都居于城市的邊緣，風(fēng)景獨好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。家庭、個人投資現(xiàn)狀分析目前很多家庭和個人資本有強烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟發(fā)展需要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機會，但不是風(fēng)險過大，就是機會難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機會的不多。隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個新興領(lǐng)域，購置物業(yè)已經(jīng)超過其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費，還可在市場行情看漲時出售而獲得高回報。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，前景十分樂觀，國家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個新的經(jīng)濟增長點，又將物業(yè)交易費稅有意調(diào)低，并出臺按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級市場的良性發(fā)展，及時制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、30%的消費者是為了解決住房；二、50%的消費者是為了改善居住環(huán)境；三、15%的消費者是用于投資。對待投資型物業(yè)，如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風(fēng)險，提高回報率，以規(guī)范化經(jīng)營克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端，用全新的經(jīng)營服務(wù)理念打開個人、家庭投資市場，投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領(lǐng)域市場潛力巨大。三、 經(jīng)營策略借鑒外埠和本市幾個典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗，挖掘本項目的優(yōu)勢。
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