【文章內(nèi)容簡介】 基礎(chǔ)上，已儲備了92個項目，并經(jīng)省政府批準立項。3.***市商業(yè)物流發(fā)展歷史沿革回顧***市商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前***市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀70、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。80年代后期，***市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“錦繡市場” “茵茵樓” “供銷大樓”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使***市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，***市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了***市商業(yè)格局。“東大”、 “大眾”、“華辰” 、“百盛”等一批超市經(jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。4.***市物流貿(mào)易市場發(fā)展綜述***市的物流業(yè)市場雛形早期集中在部分運輸公司、供銷社等單位。真正意義上的物流業(yè)一直沒有得到發(fā)展。主要是人們對物流業(yè)的概念理解不清晰，更沒有大商貿(mào)、大流通、大市場的意識。這也是目前***市物流行業(yè)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，既影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了農(nóng)村市場的發(fā)展。近年來，隨著***市經(jīng)濟和社會的發(fā)展，***市農(nóng)村的商業(yè)逐漸溫熱起來。以前，***市農(nóng)村的商貿(mào)主要由供銷社一家獨大。近年來民營的商鋪逐漸紅火起來，成為農(nóng)村商鋪的經(jīng)營主體，但大都缺乏資金、技術(shù)，難以承擔降低農(nóng)村流通成本，促進農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展的重擔。第四節(jié)、***市農(nóng)村綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀農(nóng)村社會化綜合服務(wù)體系涉及農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后各個環(huán)節(jié)。服務(wù)內(nèi)容主要包括科技服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù)、信息服務(wù)、信貸服務(wù)、供銷服務(wù)等，服務(wù)機構(gòu)包括國家、集體、聯(lián)營、個體等組織和實體。***市農(nóng)村社會綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀如下：，主要工作，一是推廣先進適用新技術(shù)，示范指導(dǎo)。二是開展技術(shù)培訓(xùn)。三是結(jié)合實際，引導(dǎo)農(nóng)民進行糧油結(jié)構(gòu)調(diào)整。四是建立農(nóng)業(yè)科技示范場。引進資金在崞陽鎮(zhèn)鄭家營村建立了1個示范園區(qū)，為農(nóng)業(yè)新技術(shù)和新品種的推廣提供了展示平臺。，主要工作：一是承擔著三大管理（農(nóng)民負擔的監(jiān)督管理，農(nóng)村集體財務(wù)與資產(chǎn)的管理，農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)管理）。二是三項指導(dǎo)：農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系建設(shè)。三是農(nóng)村勞動力資源系統(tǒng)建設(shè)。四是農(nóng)村經(jīng)濟收益分配統(tǒng)計等服務(wù)職能。、電視、電臺、報紙、雜志、圖書館等機構(gòu)提供。、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等金融機構(gòu)提供。流通方式和經(jīng)營業(yè)態(tài)仍然較為落后，***市農(nóng)村流通仍以傳統(tǒng)的流通方式為主，農(nóng)村市場實行連鎖經(jīng)營的交易額占農(nóng)村總交易額的比重很低，夫妻店、食雜店仍然是農(nóng)村生活消費品流通的主要形式，農(nóng)村超市等新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。目前發(fā)達國家農(nóng)產(chǎn)品超市銷售比例在70%以上，其中美國、德國達到95%，而我國平均只有6%。二是交易方式落后。根據(jù)***市農(nóng)調(diào)隊的調(diào)查，42%的農(nóng)戶自己銷售農(nóng)產(chǎn)品，45%的農(nóng)戶賣給個體商販，%的農(nóng)戶通過定單銷售。農(nóng)村商品流通的信息化建設(shè)處于起步階段，電子商務(wù)交易技術(shù)采用率較低。由于流通技術(shù)的滯后，我市水果蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率達25%30%，遠遠高于發(fā)達國家果蔬損失率5%的水平。***市農(nóng)村社會化服務(wù)中存在的問題，滿足不了農(nóng)民的需求。，讓農(nóng)民感到無所適從。，滯后于農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動。，導(dǎo)致服務(wù)體系“斷層”。 ，在農(nóng)民心目中信譽較低。其中最突出的是農(nóng)村市場流通主體規(guī)模小、實力弱，大市場與小生產(chǎn)的矛盾突出。目前農(nóng)村市場流通主體大多是個體商戶、運銷農(nóng)戶和經(jīng)紀人，經(jīng)營條件簡陋，經(jīng)營方式落后，專業(yè)化水平低。農(nóng)民合作經(jīng)濟組織雖然數(shù)量不少，但規(guī)模小、實力弱，市場覆蓋率低。其導(dǎo)至的后果：一是農(nóng)民收入低買同樣的東西卻要付出比城里人更多的價格，二是農(nóng)副產(chǎn)品不能及時出售，在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失很大。本項目的建設(shè)將為解決當前農(nóng)村流通中存在的問題提供強有力的支持。第三章 項目發(fā)展機會研究第一節(jié) 項目特征分析***地處晉西北交通樞紐，京原鐵路、北同蒲鐵路、朔黃鐵路在市區(qū)交匯，是全省平均值的3倍；京原、大運、崞寧、原阜等國道、省道和高速公路貫穿全市。市、鄉(xiāng)、村三級公路縱橫交錯，基本實現(xiàn)了村村通油路。本項目所在地位于平安大街南側(cè)，東南角為原太高速公路出口，并與108國道相接，公交車與市區(qū)相通。交通極為方便，向東通過原阜公路可進入河北，向北通過京原線可進入代縣、繁峙，向西可進入寧武、神池、五寨等各縣，可見是極為理想的商品集散地。地塊形狀：方形地塊位置：***城區(qū)京原北路沙河橋北地塊優(yōu)勢：本項目具有良好的交通組織便利性，外部交通優(yōu)勢明顯。目前該地段人流量較小，但受新興工業(yè)園區(qū)商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。  Strength，項目價值較高；，能在建筑規(guī)劃上進行適當設(shè)計，有利于提高整體商業(yè)價值；，體量不大，適宜于快速消化；，未來升值前景可觀；，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化。 地塊發(fā)展威脅 Weakness；；，影響到項目價值的體現(xiàn)。 Opportunity，對本項目的價值提升帶來了積極影響；***市目前是小而散，為項目的發(fā)展提供了一定的市場機會；，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升；；； Threat，協(xié)調(diào)難度大；，推廣難度加大；雖然本項目目前所處的地理位置并不十分優(yōu)越，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)被承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的宣傳、運作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。第二節(jié) 項目定位方案分析本項目物流中心定位不但要能符合目前主題物流及經(jīng)營的需求，更需根據(jù)項目自身特點。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則：。***京原北路沙河橋北，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。，將倉庫的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高倉庫的使用價值。，對相關(guān)物流、交通等要求進行有效把握。，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。經(jīng)市場全面調(diào)查，***市尚沒有形成規(guī)模的以上所述的物流中心，城鄉(xiāng)消費市場的需求較為強烈，且該類行業(yè)受區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。整合小商品、服裝、家電產(chǎn)品、食品糧油、果蔬、花卉、農(nóng)業(yè)用品等行業(yè)，彌補市場空白。具體經(jīng)營內(nèi)容方案如下:小商品、服裝、小家電、食品、糧油果蔬等 Strength***京原北路沙河北路，臨路，地塊價值高；，有利于信紙集約利用土地；，體量不大，適宜于快速消化；，未來升值前景可觀；，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化；，發(fā)展機會和空間較大； Weakness，可能會形成相關(guān)方面的利益沖突；，需要大力引導(dǎo)；；，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用； Opportunity；；、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施；，存在引導(dǎo)空間；、設(shè)施落后、規(guī)模小，均期待有新型的市場填補市場空白。 Threat；；；、費用增加；綜上，項目SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。第四章 項目營銷策劃第一節(jié) 硬件服務(wù)策略所謂“推銷第二性，服務(wù)第一性”，即服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，整合營銷是上層建筑。近兩年來，物流市場蓬勃發(fā)展，農(nóng)村市場也漸漸起動，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求所經(jīng)營產(chǎn)品的高利潤，而是以“美觀、實用、以人為本”為基本準則，達到 “人無我有，人有我精”。1室外場地：地面鋪設(shè)廣場磚，露天展場設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。2倉儲庫房：倉儲庫房以鋼結(jié)構(gòu)為主，既美化市場，又方便貨物運輸。3辦公室：辦公室重點放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化CA，設(shè)備管理自動化BA）；計算機網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。寬帶網(wǎng)設(shè)置； 4宿舍樓：提供24小時服務(wù)，24小時熱水，方便物流司機及客商的休息。5公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。第二節(jié) 軟件服務(wù)策略 服務(wù)策略：立足城市，面向農(nóng)村，優(yōu)化流通，降低成本，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實惠價格，城鄉(xiāng)互動。第三節(jié) 價格策略該項目的價格應(yīng)采用競爭導(dǎo)向定價法和成本導(dǎo)向定價法相結(jié)合的原則，即通過對***的市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時結(jié)合該項目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進行分析，所確定價格必須為項目利潤和目標市場承受力之間的最佳平衡點，并具備絕對的市場競爭力和沖擊力，第五節(jié) 市 場 營 銷根據(jù)商品市場經(jīng)營周期規(guī)律和公司整體工程進度安排以及公司對招商工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段：本階段主要利用原有銷售渠道與農(nóng)家店店主見面對各類市場專題進行研討。初步樹立項目的第一印象。通過厚積薄發(fā)的方式進行前期蓄勢。本階段主要通過項目戶外、車身、墻體等低成本廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、項目規(guī)劃設(shè)計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽度，為后期的強勢推廣打下基礎(chǔ)。本階段主要通過來一系列的優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強勢推廣項目，讓目標客戶充分了解項目情況以激發(fā)起交易欲望。本階段主要通過各種促銷活動、各商品專題研討會和專業(yè)知識講座、農(nóng)家店店主培訓(xùn)等方式制造新聞事件并輔以少量的項目形象維護廣告，其目的主要是進一步促進項目的推廣工作和維護項目的市場形象。2. 項目經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營目標是經(jīng)營品種的增加，銷售范圍覆蓋***城鄉(xiāng)，使企業(yè)能夠跳躍式發(fā)展。公司擬采取如下經(jīng)營方式：，有效地拉近企業(yè)與客戶的距離。只要購買了本公司商品的客戶，在***范圍以內(nèi)，都可享受免費送貨上門的服務(wù)。，以贏得客戶的青睞。公司經(jīng)銷的商品大多數(shù)是由國內(nèi)外知名廠家生產(chǎn)的，公司定期或不定期地組織優(yōu)秀店主到生產(chǎn)廠家進行參觀培訓(xùn)。2．3 與供貨廠家共同開拓市場，實現(xiàn)雙贏。充分運用供貨廠家的資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢，對企業(yè)開發(fā)的客戶進行有效服務(wù)。2．4 公司擬在每個農(nóng)家店配置貨架、收銀臺、打碼機、電腦等設(shè)施，以改善店面的硬件設(shè)施和經(jīng)營環(huán)境。：在***的東南西北四個方向上分別給東社、閆莊、軒崗、崞陽四個中心鎮(zhèn)各布置二個面積較大的農(nóng)家店。 普通村莊： ***市有520個自然村，從中選出192個交通條件較好的村莊，每個村莊布置一個農(nóng)家店。設(shè)備購置本著節(jié)約、耐用、批量采購的原則進行，詳見下表主要設(shè)備明細表名稱型號單位數(shù)量單價（萬元）價格(元)大貨車　輛22040送貨車　輛207140售后服務(wù)車　輛2510貨架　節(jié)600096收銀臺　個20020電腦　臺200100打碼機　個20020合計　　　　426第五章　項目選址條件和選址方案第一節(jié) 項目建設(shè)地址物流中心是物流系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)上的結(jié)點,也是綜合運輸網(wǎng)絡(luò)體系 的重要組成部分。某公司建設(shè)的200戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心以適應(yīng)***市區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展需要為目標,建立以綜合運輸體系以主軸,以突出社會效益為中心。具體內(nèi)涵為:穩(wěn)固和提升***市的交通樞紐作用,促進國民經(jīng)濟長期、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。以滿足規(guī)劃年度物流需求為前提, 以系統(tǒng)工程和區(qū)域物流學(xué)理論為科學(xué)依據(jù),綜合體現(xiàn)物流中心與 其它相關(guān)物流服務(wù)集成的規(guī)模、功能、管理、效益等多種因素的 最佳組合。充分發(fā)揮市場機制對物流資源的配置作用,充分挖掘 潛藏的物流服務(wù)效率和效益。在完善物流系統(tǒng)的整體功能的同 時,注重物流中心自身的經(jīng)濟效益項。區(qū)域物流中心是物流的載體,是一個包括諸多因素的復(fù)雜網(wǎng) 絡(luò)體系。根據(jù)發(fā)達國家和我國其他城市規(guī)劃建設(shè)物流中心的經(jīng) 驗,為了減少車輛空駛、解決交通混雜、控制環(huán)境污染、克服城 市功能紊亂等的需要,把主要的物流功能從市中心分離出去,在近郊建立大型現(xiàn)代化綜合物流中心。某公司建設(shè)的物流園區(qū)因遵循下列原則: 。物流中心應(yīng)按具體服務(wù)對象、性質(zhì)和范圍 等因素確定其服務(wù)半徑。物流中心應(yīng)與城鎮(zhèn)其它物流服務(wù)設(shè)施密切 銜接,盡可能地設(shè)在城鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)或倉庫區(qū),以方便多式聯(lián)運和貨物集散。物流中心即要滿足貨流、車 主和貨主的需求,又要盡可能減少貨運車輛對城市交通、環(huán)境、 居民生 。物流中心應(yīng)有必要的給排水、電力、 道路、排污等條件,要滿足環(huán)境保護和消防工作的要求,能夠避 免一般自然條件的侵襲。與工作所產(chǎn)生的各種影響。
某公司200戶農(nóng)家店城鄉(xiāng)物流中心項目建設(shè)場址位于***市城區(qū)北部沙河橋北,項目區(qū)東臨靠京原北路,南有平安大街,交通條件優(yōu)越。第二節(jié) 建設(shè)條件工程地質(zhì)條件擬建建筑場地平坦,通過參考相鄰建筑的地質(zhì)勘察報告,擬 建場地范圍內(nèi),第①層雜填土厚度小,結(jié)構(gòu)松散,力學(xué)強度差。 第②層濕陷性黃土承載力相對較高,為130KPa,厚度較大,可作為持力層。結(jié)論及建議(1)本擬建場地土以沖洪積形成的粉土及圓礫為主。(2)本場地土類型為中軟場地土,場地類別為III類。 ( 3 )本場