濟(jì)南市張莊路商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-02 01:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濟(jì)南乃至中國(guó)茶市場(chǎng)發(fā)展的新里程碑。 產(chǎn)品功能定位① 品牌展示中心吸納全國(guó)各茶系領(lǐng)先品牌，形成全國(guó)最重要的茶葉品牌展示中心；② 行業(yè)信息中心以批發(fā)貿(mào)易為依托，強(qiáng)化茶市的信息功能，使其成為全國(guó)重要的茶業(yè)信息中心，建立信息收集、處理、發(fā)布一體化的平臺(tái)；③ 茶業(yè)貿(mào)易中心進(jìn)一步加強(qiáng)貿(mào)易功能，加大對(duì)全國(guó)的輻射力度；使之成為全國(guó)最重要的茶業(yè)貿(mào)易中心之一；④ 茶文化展示傳播中心目前張莊茶業(yè)市場(chǎng)在此方面較弱，本項(xiàng)目應(yīng)在此方面發(fā)力，增強(qiáng)項(xiàng)目亮點(diǎn)，增加市場(chǎng)魅力與號(hào)召力。 客源定位本項(xiàng)目客源應(yīng)從招商與銷(xiāo)售兩部分加以考慮：① 招商對(duì)象A、 全國(guó)各大茶系的領(lǐng)先品牌企業(yè)，全國(guó)涉茶企業(yè)十強(qiáng)，包 括茶用具、茶包裝、茶機(jī)械、茶家具、茶用品、茶食品、茶工藝品等；B、 濟(jì)南現(xiàn)存茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，尤其是張莊茶葉經(jīng)營(yíng)戶(hù)，因業(yè)務(wù) 發(fā)展需要，要求進(jìn)一步擴(kuò)張，提升其產(chǎn)品及服務(wù)的人群；C、 利用自身便利條件，吸納廣大安溪茶商入市；D、 全國(guó)其它地區(qū)茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)；E、 濟(jì)南新進(jìn)茶葉從業(yè)者；② 銷(xiāo)售對(duì)象A、 房地產(chǎn)投資者；B、 自營(yíng)性客戶(hù)有實(shí)力投資置業(yè)者；注：許多茶葉經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)多年積累，實(shí)力不容小覷，其投資潛力是本項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要方向之一；小結(jié)：本項(xiàng)目的定位起點(diǎn)更高、功能更齊全、配套更完整、富有鮮明的特色和時(shí)代性，與其它茶市形成明顯的差異化，有利于本項(xiàng)目的品牌塑造和市場(chǎng)推廣。六、規(guī)劃建設(shè)初步構(gòu)想本項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)有待于下一步工作展開(kāi)，這里我只給些初步構(gòu)想： 總體構(gòu)想本項(xiàng)目從規(guī)劃功能分區(qū)上應(yīng)有以下幾項(xiàng)：A、 主營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)B、 兼營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)C、 中心建筑區(qū)——品牌展示區(qū)D、 物流區(qū)E、 配套酒店F、 配套公寓G、 車(chē)位以上各部分相互呼應(yīng)，共同形成一個(gè)功能齊全、配套完善的茶業(yè)市場(chǎng)。 功能解析① 主營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)由排列式雙層、三層、四層不等的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪組成，每間80—130 m2不等；估計(jì)可建500—800間店面；吸引各種茶系經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)；其中一部分面積較大，位置較好的店面在招商時(shí)吸引有品牌、有實(shí)力的批發(fā)商進(jìn)駐；② 兼營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)建筑類(lèi)型與上類(lèi)似，排列式三層建筑即可，每間店面約100 m2，建200——300間，此項(xiàng)考慮如果茶類(lèi)產(chǎn)品容量偏大，則以兼營(yíng)業(yè)態(tài)如糖煙酒、副食調(diào)料等來(lái)消化一部分，在規(guī)劃時(shí)可以做出這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)際操作過(guò)程中靈活運(yùn)用；③ 中心建筑——品牌展示區(qū)擬名“茶博園國(guó)際茶文化交流中心”。4—5層綜合大樓，建筑風(fēng)格要融合古典與現(xiàn)代元素，展現(xiàn)獨(dú)特的建筑文化魅力；該建筑是整個(gè)項(xiàng)目的“眼睛”，其中包括國(guó)際茶文化展覽廳、茶文化博物館、茶館、茶餐廳、中外品牌茶葉展區(qū)，多功能會(huì)議廳；配套酒店可考慮與之建于一體，也可單獨(dú)設(shè)計(jì)，圍繞建筑要規(guī)劃一大型文化廣場(chǎng)，可舉辦大型露天活動(dòng)，面積以10000 m2左右為宜。④ 倉(cāng)庫(kù)（冷庫(kù)）區(qū)與獨(dú)立商鋪規(guī)模呈1：，（如1000間店面，則規(guī)劃600個(gè)倉(cāng)庫(kù)位），倉(cāng)庫(kù)每單位以30—40m2左右為宜。⑤ 物流區(qū)規(guī)劃出一部分區(qū)域做為物流區(qū)，可以完善本項(xiàng)目配套，對(duì)凸現(xiàn)本項(xiàng)目茶業(yè)批發(fā)功能有好處。⑥ 配套酒店按四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，可考慮產(chǎn)權(quán)式對(duì)外銷(xiāo)售；客房在150間左右；⑦ 配套公寓考慮部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)居住，以及部分辦公的需要，可以考慮建兩棟小高層公寓。 面積配套80—120 m2為宜，總建筑面積15000—20000 m2⑧ 車(chē)位規(guī)劃公共停車(chē)位與地下車(chē)位 ，規(guī)模待定 說(shuō)明：以上建議為本人初步設(shè)想，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的深入研究以及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)配合，未來(lái)再加以調(diào)整與深化。七、開(kāi)發(fā)周期分析一次性開(kāi)發(fā) 如果采用一次性整體開(kāi)發(fā)，估計(jì)開(kāi)發(fā)周期三年，但資金壓力偏大，又因商業(yè)項(xiàng)目的特殊性（需要招商），操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)性也大，故不建議采用。分期開(kāi)發(fā) 建議采用分二或三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式較為穩(wěn)妥；一是資金壓力小，便于利用銷(xiāo)售回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；二是操盤(pán)靈活，可把握節(jié)點(diǎn)情況適時(shí)調(diào)整策略，周期5—6年，要認(rèn)真考慮財(cái)務(wù)成本，為保證項(xiàng)目安全性，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議采取分期開(kāi)發(fā)模式。八、項(xiàng)目投資效益分析由于土地成本尚不明確（只知道基準(zhǔn)地價(jià)）預(yù)測(cè)本項(xiàng)目投資效益有一定不確定性，將土地成本做為變量來(lái)考慮；總收入以總建筑面積80%銷(xiāo)售，20%持有比例來(lái)計(jì)算可銷(xiāo)售面積=17550080%=140400 m2假設(shè)其中80400 m2為店面，40000 m2為倉(cāng)庫(kù)，20000 m2為公寓；銷(xiāo)售額為：8040010000元/ m2 = 804，000，000元 400006000元/ m2 = 240，000，000元 200008000元/ m2 = 160,000,000元合計(jì)總銷(xiāo)售額為1，204，000，000元。其它收入如租金、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入等忽略不計(jì)，上述數(shù)字估且為項(xiàng)目總收入；總成本① 建安成本 總建筑面積1755001000元/ m2 = 175，500，000元② 規(guī)費(fèi)（配套費(fèi)及其它水電、前期工程、綠化等） 總建筑面積175500500元/ m2 = 87，750，000元③ 營(yíng)銷(xiāo)及辦公成本 總收入12040000003% = 36，120，000元④ 稅費(fèi) 總收入120400000012% = 144，480，000元⑤ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 總收入12040000001% = 12，040，000元以上①②③④⑤相加成本合計(jì)：455，890，000元（注：以上成本暫不計(jì)入財(cái)務(wù)成本）即在沒(méi)有土地成本的情況下其它成本合計(jì)455，890，000元。土地成本研判 本項(xiàng)目用地約200畝，基準(zhǔn)地價(jià)為100萬(wàn)元/畝。 假設(shè)最終地價(jià)為200萬(wàn)元/畝，那么總土地款為4個(gè)億?？偝杀?45589萬(wàn)元+40000萬(wàn)元=85589萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)=總收入總成本=120400萬(wàn)元85589萬(wàn)元=34811萬(wàn)元利潤(rùn)率約為40%如果從項(xiàng)目啟動(dòng)投資成本與利潤(rùn)1：1比例來(lái)計(jì)算。，即170—180萬(wàn)元/畝。小結(jié)：取以上兩個(gè)分割點(diǎn)利于判斷項(xiàng)目總體投資收益情況，建議尋求有效方法與政府談判，項(xiàng)目地價(jià)以不超過(guò)180萬(wàn)元/畝為宜。全文總結(jié)：以上是我前段時(shí)間在濟(jì)南項(xiàng)目考察后的初步成果，由于各種客觀條件限制，本方案不足之處尚多
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