住宅價格制定策略ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-02 00:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高 高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理） 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏橢圓模式的應(yīng)用 價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層無景觀視野差，價格不宜高 中高層視野好 價格開始攀升 高層視野好，但無景觀，價格不宜太高 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏沙漏模式的應(yīng)用 價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層看園林 價格可拔高些 中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價格 高層視野采光較好，價格可適度拉高 特殊系數(shù) 考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素 干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 增值系數(shù) =∑贈送面積 折算率 247。 實用率 247。 建筑面積） 單價 折 [住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 折算率 = = 單價 [住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） 參數(shù)釋義： R—— 開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為 0~1。 單位建安成本 —— 取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+ 85%) ( 10%+110%) ( 40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點后 3位 ) 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 (實例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進去 一、定價目標(biāo) 二、價格制定 公式 取值 步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價表 折后價格表 折前價格表 折后單價分析 折后總價分析 價格統(tǒng)計表 銷售統(tǒng)計表 折后單價 =均價 綜合系數(shù) 折后總價 =折后單價 建筑面積 折前總價 =折后總價 247。 綜合折扣系數(shù) 一、定價目標(biāo) 二、價格制定 公式 取值 步驟 三、價格審核 四、價格統(tǒng)計 五、定價說明書 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 面積 : ? 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積 ? 方法 : 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 . 價格 : ? 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。 ? 用函數(shù) SUM求和時 ,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi) 。 ? 乘除
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