【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作職責(zé)1運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理管理公司各項(xiàng)事務(wù)。2商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)對(duì)運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理部工作。3企劃部經(jīng)理對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)企劃部各項(xiàng)管理事務(wù)。4 企劃專(zhuān)員對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助開(kāi)展企劃部各項(xiàng)日常事務(wù)。5策劃及外聯(lián)專(zhuān)員對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷(xiāo)方案及相關(guān)外部聯(lián)系工作6平面及三維美陳設(shè)計(jì)對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，創(chuàng)作完成各類(lèi)平面設(shè)計(jì)及三維空間設(shè)計(jì)7美術(shù)陳列專(zhuān)員對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)商品陳列，廣告裝飾物料的制作安裝8咨詢采編及網(wǎng)站維護(hù)專(zhuān)員對(duì)企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，建立商家信息系統(tǒng)及完成企業(yè)電子商務(wù)系統(tǒng)的工作9營(yíng)運(yùn)部副經(jīng)理對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)管理工作。10營(yíng)運(yùn)主管對(duì)營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)事務(wù)。11營(yíng)運(yùn)管理員對(duì)營(yíng)運(yùn)主管負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)所轄商家的經(jīng)營(yíng)管理工作。12客服主管對(duì)營(yíng)運(yùn)經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項(xiàng)客服事務(wù)。13客服部專(zhuān)員對(duì)客服主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行各項(xiàng)具體客戶服務(wù)工作。14財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)總公司財(cái)務(wù)總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)管理事務(wù)。15會(huì)計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的各項(xiàng)具體工作及項(xiàng)目各項(xiàng)收費(fèi)的信息維護(hù)處理。16出納對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行財(cái)務(wù)出納的各項(xiàng)具體工作。17倉(cāng)管對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行倉(cāng)管的各項(xiàng)具體工作。18行政部副經(jīng)理對(duì)總公司行政總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目人事行政部各項(xiàng)管理事務(wù)。19人事行政主管對(duì)項(xiàng)目人事行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助處理公司人事管理20人事行政專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目人事行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助處理公司行政管理。21招商經(jīng)理對(duì)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)招商、租賃工作；22招商專(zhuān)員對(duì)招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)商鋪的招商和業(yè)態(tài)的調(diào)整；主要管理人員崗位職責(zé)序號(hào)崗 位主要工作職責(zé)20物業(yè)管理副總監(jiān)對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)21工程部副經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)工程部各項(xiàng)管理事務(wù)。22水暖主管對(duì)工程部副經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)空調(diào)、給排水部門(mén)的管理工作；23電氣主管對(duì)工程部副經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、氣部門(mén)的管理工作；24暖通班長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作25強(qiáng)電工負(fù)責(zé)高壓電力設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作。26弱電工負(fù)責(zé)低壓電力設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作。27設(shè)備維護(hù)工負(fù)責(zé)公司所轄電梯消防設(shè)備等的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作。28綜合班長(zhǎng)負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目的整體工程維修維護(hù)。29管道與給排水工負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄各類(lèi)管道布局、設(shè)計(jì)與安裝工作。30綜合管理經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目物業(yè)副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全、保潔、綠化維護(hù)及員工餐廳的管理工作31現(xiàn)場(chǎng)秩序主管對(duì)綜合管理經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的安全管理事務(wù)。32秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目的安全與資產(chǎn)保護(hù)。33安防監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的的各項(xiàng)具體工作。34潔綠、餐廳管理員對(duì)綜合管理經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)潔綠、餐廳的各項(xiàng)管理事務(wù)。35商貿(mào)物業(yè)經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)金鷹購(gòu)物中心的專(zhuān)場(chǎng)物業(yè)管理工作。第五章 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理期財(cái)務(wù)分析按語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已步入“運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代”！主要內(nèi)容——51 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目規(guī)劃52 商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)說(shuō)明及解釋53 項(xiàng)目市場(chǎng)試運(yùn)營(yíng)期及培育期運(yùn)營(yíng)管理財(cái)務(wù)分析54 項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)前期29個(gè)月收支數(shù)據(jù)統(tǒng)籌——————————————————————————————————————————————————51仙林金鷹天地項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目規(guī)劃序號(hào)收費(fèi)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)備 注1商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)（商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用+商業(yè)管理費(fèi)）(2元/平米/月+11元/平米/月)=13元/平米/月13元/平米/月服務(wù)范圍包括包括但不限于商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和商業(yè)管理費(fèi)用即：商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、公共秩序維護(hù)，公共機(jī)電設(shè)備維護(hù)，公共清潔及綠化維護(hù)服務(wù)。含在簽定租賃合同約定的費(fèi)用里，每月一起交納。其中，金鷹購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用按合同約定的時(shí)間和金額準(zhǔn)時(shí)收取。2空調(diào)使用費(fèi)另計(jì)按實(shí)際空調(diào)使用水、電用量進(jìn)行建筑面積公攤3公用水電能耗費(fèi)另計(jì)按照租戶承租建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?垃圾處理及排污費(fèi)按照政府有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，每月統(tǒng)一收取。5定期殺蚊及滅鼠費(fèi)按照實(shí)際費(fèi)用，每月按照租戶承租建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)5元/平米一次性收取（按照建筑面積）7裝修押金30元/平米裝修驗(yàn)收合格后退還8物業(yè)移交文件制作費(fèi)5元/鋪9物業(yè)共用維修基金按照政府相關(guān)要求執(zhí)行10租戶水電費(fèi)、稅費(fèi)代收、代繳5元/月11店鋪招牌統(tǒng)一制作費(fèi)首次由開(kāi)發(fā)商出資 （二次店招裝修由經(jīng)營(yíng)戶自行負(fù)責(zé)）12店鋪遮陽(yáng)棚統(tǒng)一制作費(fèi)首次由開(kāi)發(fā)商出資13店鋪?zhàn)饨鹈吭率杖　０醋赓U合同約定的執(zhí)行14停車(chē)費(fèi)車(chē)型過(guò)夜不過(guò)夜按照南京市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（仙林金鷹天地停車(chē)費(fèi)_____年免費(fèi)）大巴中巴小車(chē)15消防器材租用費(fèi)10元/只/月16廣告位使用/租用費(fèi)另議17宣傳活動(dòng)場(chǎng)地使用費(fèi)另議18臨時(shí)促銷(xiāo)攤位另議52 商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)說(shuō)明及解釋序號(hào)分 項(xiàng)期限預(yù)計(jì)解 釋 說(shuō) 明1商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)試營(yíng)運(yùn)期運(yùn)營(yíng)5個(gè)月自2009年12月2010年05月即項(xiàng)目開(kāi)街至完成全部商業(yè)可招商面積的95%并全面開(kāi)業(yè)，此階段需公司在招商優(yōu)惠條件上給予有力支持。商業(yè)培育期運(yùn)營(yíng)暫計(jì)24個(gè)月指項(xiàng)目完成商業(yè)面積95%的招商并全部開(kāi)業(yè)后的24個(gè)月。（2002010），此階段需公司在市場(chǎng)培育上投入較大支持力度與商戶一起共同培育市場(chǎng)即“放水養(yǎng)魚(yú)”。商業(yè)正常維護(hù)期運(yùn)營(yíng)——2012年06月（正常維護(hù)運(yùn)營(yíng)），此階段經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)已可正常收取到位，商家的優(yōu)惠政策已基本執(zhí)行完畢，公司可不用再投入資金支持運(yùn)營(yíng)管理，整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理已經(jīng)步入正軌。備注商業(yè)總培育期實(shí)為29個(gè)月。其中，試運(yùn)營(yíng)期為05個(gè)月，正式培育期為24個(gè)月，從2009年12月至2012年05月。53 項(xiàng)目商業(yè)試運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)管理財(cái)務(wù)分析（）按語(yǔ)：此階段重點(diǎn)為項(xiàng)目首次開(kāi)街活動(dòng)及完成既定可招商面積的95%的招商工作，對(duì)前期已經(jīng)進(jìn)入的商家進(jìn)行有效調(diào)整，運(yùn)營(yíng)工作以對(duì)項(xiàng)目形象的整體推廣及進(jìn)駐的有效商家有針對(duì)性的企劃促銷(xiāo)為主，此階段要求在運(yùn)營(yíng)管理成本的控制上做好人力資源的調(diào)整，精簡(jiǎn)人員，隨著招商工作的深入和商家的進(jìn)駐再逐漸增加崗位人員成本投入?。?—.）序號(hào)分 項(xiàng)月計(jì)（萬(wàn)元）5個(gè)月累計(jì)（萬(wàn)元）備注一商業(yè)管理費(fèi)用主要支出743701人力資源費(fèi)用支出56280管理公司人員可控制在200人以下，具體見(jiàn)分解附表1所示2行政辦公雜費(fèi)735具體見(jiàn)分解附表2所示3潔綠外包費(fèi)用420以簽定潔綠外包合同約定的費(fèi)用為準(zhǔn)4保險(xiǎn)費(fèi)用315公共設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共安全險(xiǎn)5其它+企業(yè)稅費(fèi)420%營(yíng)業(yè)稅，7%企業(yè)城建稅，25%企業(yè)所得稅。二商業(yè)管理物料支出4201物業(yè)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)維修210機(jī)電設(shè)施設(shè)備零件及維護(hù)、保養(yǎng)材料的購(gòu)置（廠家保修除外）2商業(yè)管理物料購(gòu)置2燈具設(shè)備更換、線材、管材、清潔用品等購(gòu)置。三商業(yè)管理支出基本成本合計(jì)78390基本商業(yè)管理成本即平均為78萬(wàn)元/100000平米/月=8元平米/月四商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣投入費(fèi)用75375面積100000㎡㎡/月=75萬(wàn)元/月（），375萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用見(jiàn)后附分解表所示五商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理總成本合計(jì)153765運(yùn)營(yíng)管理總成本(含營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi))即為15元/平米/月 序號(hào)應(yīng)收