【文章內(nèi)容簡介】 作職責(zé)1運營副總經(jīng)理對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理管理公司各項事務(wù)。2商業(yè)運營總監(jiān)對運營副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)運營管理部工作。3企劃部經(jīng)理對運營總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)企劃部各項管理事務(wù)。4 企劃專員對企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助開展企劃部各項日常事務(wù)。5策劃及外聯(lián)專員對企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行市場調(diào)研，營銷方案及相關(guān)外部聯(lián)系工作6平面及三維美陳設(shè)計對企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，創(chuàng)作完成各類平面設(shè)計及三維空間設(shè)計7美術(shù)陳列專員對企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)商品陳列，廣告裝飾物料的制作安裝8咨詢采編及網(wǎng)站維護專員對企劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)，建立商家信息系統(tǒng)及完成企業(yè)電子商務(wù)系統(tǒng)的工作9營運部副經(jīng)理對運營總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)營運管理工作。10營運主管對營運部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項營運事務(wù)。11營運管理員對營運主管負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)所轄商家的經(jīng)營管理工作。12客服主管對營運經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助管理處理各項客服事務(wù)。13客服部專員對客服主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行各項具體客戶服務(wù)工作。14財務(wù)經(jīng)理對總公司財務(wù)總監(jiān)及項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)財務(wù)部各項管理事務(wù)。15會計對財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行財務(wù)會計的各項具體工作及項目各項收費的信息維護處理。16出納對財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行財務(wù)出納的各項具體工作。17倉管對財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，執(zhí)行倉管的各項具體工作。18行政部副經(jīng)理對總公司行政總監(jiān)及項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項目人事行政部各項管理事務(wù)。19人事行政主管對項目人事行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助處理公司人事管理20人事行政專員對項目人事行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助處理公司行政管理。21招商經(jīng)理對運營總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項目后續(xù)招商、租賃工作；22招商專員對招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項目后續(xù)商鋪的招商和業(yè)態(tài)的調(diào)整；主要管理人員崗位職責(zé)序號崗 位主要工作職責(zé)20物業(yè)管理副總監(jiān)對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項目公司商業(yè)物業(yè)項目的各項物業(yè)管理事務(wù)21工程部副經(jīng)理對物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)工程部各項管理事務(wù)。22水暖主管對工程部副經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)空調(diào)、給排水部門的管理工作；23電氣主管對工程部副經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)強弱電、氣部門的管理工作；24暖通班長負(fù)責(zé)商業(yè)中央空調(diào)設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)工作25強電工負(fù)責(zé)高壓電力設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)工作。26弱電工負(fù)責(zé)低壓電力設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)工作。27設(shè)備維護工負(fù)責(zé)公司所轄電梯消防設(shè)備等的運行、維護保養(yǎng)工作。28綜合班長負(fù)責(zé)所轄項目的整體工程維修維護。29管道與給排水工負(fù)責(zé)項目所轄各類管道布局、設(shè)計與安裝工作。30綜合管理經(jīng)理對項目物業(yè)副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)項目安全、保潔、綠化維護及員工餐廳的管理工作31現(xiàn)場秩序主管對綜合管理經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場的安全管理事務(wù)。32秩序維護員負(fù)責(zé)所轄項目的安全與資產(chǎn)保護。33安防監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的的各項具體工作。34潔綠、餐廳管理員對綜合管理經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)潔綠、餐廳的各項管理事務(wù)。35商貿(mào)物業(yè)經(jīng)理對項目物業(yè)管理副總監(jiān)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)金鷹購物中心的專場物業(yè)管理工作。第五章 項目商業(yè)運營管理期財務(wù)分析按語：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已步入“運營管理時代”！主要內(nèi)容——51 項目運營管理收費標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目規(guī)劃52 商業(yè)運營時間節(jié)點說明及解釋53 項目市場試運營期及培育期運營管理財務(wù)分析54 項目正式運營前期29個月收支數(shù)據(jù)統(tǒng)籌——————————————————————————————————————————————————51仙林金鷹天地項目運營管理收費標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目規(guī)劃序號收費內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)備 注1商業(yè)運營管理費（商業(yè)營銷費用+商業(yè)管理費）(2元/平米/月+11元/平米/月)=13元/平米/月13元/平米/月服務(wù)范圍包括包括但不限于商業(yè)營銷費用和商業(yè)管理費用即：商業(yè)營銷推廣服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、公共秩序維護，公共機電設(shè)備維護，公共清潔及綠化維護服務(wù)。含在簽定租賃合同約定的費用里，每月一起交納。其中，金鷹購物中心的運營管理費用按合同約定的時間和金額準(zhǔn)時收取。2空調(diào)使用費另計按實際空調(diào)使用水、電用量進行建筑面積公攤3公用水電能耗費另計按照租戶承租建筑面積進行分?jǐn)?垃圾處理及排污費按照政府有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，每月統(tǒng)一收取。5定期殺蚊及滅鼠費按照實際費用，每月按照租戶承租建筑面積進行分?jǐn)偂?裝修垃圾清運費5元/平米一次性收?。ò凑战ㄖ娣e）7裝修押金30元/平米裝修驗收合格后退還8物業(yè)移交文件制作費5元/鋪9物業(yè)共用維修基金按照政府相關(guān)要求執(zhí)行10租戶水電費、稅費代收、代繳5元/月11店鋪招牌統(tǒng)一制作費首次由開發(fā)商出資 （二次店招裝修由經(jīng)營戶自行負(fù)責(zé)）12店鋪遮陽棚統(tǒng)一制作費首次由開發(fā)商出資13店鋪租金每月收取。按租賃合同約定的執(zhí)行14停車費車型過夜不過夜按照南京市物價局核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（仙林金鷹天地停車費_____年免費）大巴中巴小車15消防器材租用費10元/只/月16廣告位使用/租用費另議17宣傳活動場地使用費另議18臨時促銷攤位另議52 商業(yè)運營時間節(jié)點說明及解釋序號分 項期限預(yù)計解 釋 說 明1商業(yè)運營商業(yè)試營運期運營5個月自2009年12月2010年05月即項目開街至完成全部商業(yè)可招商面積的95%并全面開業(yè)，此階段需公司在招商優(yōu)惠條件上給予有力支持。商業(yè)培育期運營暫計24個月指項目完成商業(yè)面積95%的招商并全部開業(yè)后的24個月。（2002010），此階段需公司在市場培育上投入較大支持力度與商戶一起共同培育市場即“放水養(yǎng)魚”。商業(yè)正常維護期運營——2012年06月（正常維護運營），此階段經(jīng)營管理費已可正常收取到位，商家的優(yōu)惠政策已基本執(zhí)行完畢，公司可不用再投入資金支持運營管理，整個商業(yè)運營管理已經(jīng)步入正軌。備注商業(yè)總培育期實為29個月。其中，試運營期為05個月，正式培育期為24個月，從2009年12月至2012年05月。53 項目商業(yè)試運營期運營管理財務(wù)分析（）按語：此階段重點為項目首次開街活動及完成既定可招商面積的95%的招商工作，對前期已經(jīng)進入的商家進行有效調(diào)整，運營工作以對項目形象的整體推廣及進駐的有效商家有針對性的企劃促銷為主，此階段要求在運營管理成本的控制上做好人力資源的調(diào)整，精簡人員，隨著招商工作的深入和商家的進駐再逐漸增加崗位人員成本投入?。?—.）序號分 項月計（萬元）5個月累計（萬元）備注一商業(yè)管理費用主要支出743701人力資源費用支出56280管理公司人員可控制在200人以下，具體見分解附表1所示2行政辦公雜費735具體見分解附表2所示3潔綠外包費用420以簽定潔綠外包合同約定的費用為準(zhǔn)4保險費用315公共設(shè)備財產(chǎn)險、公共安全險5其它+企業(yè)稅費420%營業(yè)稅，7%企業(yè)城建稅，25%企業(yè)所得稅。二商業(yè)管理物料支出4201物業(yè)設(shè)備、設(shè)施維護維修210機電設(shè)施設(shè)備零件及維護、保養(yǎng)材料的購置（廠家保修除外）2商業(yè)管理物料購置2燈具設(shè)備更換、線材、管材、清潔用品等購置。三商業(yè)管理支出基本成本合計78390基本商業(yè)管理成本即平均為78萬元/100000平米/月=8元平米/月四商業(yè)營銷推廣投入費用75375面積100000㎡㎡/月=75萬元/月（），375萬元營銷推廣費用見后附分解表所示五商業(yè)運營管理總成本合計153765運營管理總成本(含營銷推廣費)即為15元/平米/月 序號應(yīng)收