【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶越來(lái)越多，成為虎門(mén)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。 　　投資20億，從去年就開(kāi)始籌建的富民國(guó)際商貿(mào)城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。這項(xiàng)超大型的建設(shè)，占地30萬(wàn)平方米，建筑面積50余萬(wàn)平方米。由一座23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。商鋪總量近萬(wàn)個(gè)，相當(dāng)于虎門(mén)現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫(xiě)字樓，可容納上萬(wàn)家商家。近萬(wàn)名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門(mén)市場(chǎng)運(yùn)作，他們對(duì)高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。 　　 　　虎門(mén)現(xiàn)代化寫(xiě)字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來(lái)虎門(mén)主要是進(jìn)貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門(mén)辦公的大公司人數(shù)較少。 虎門(mén)酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級(jí)酒店就有豪門(mén)與龍泉大酒店，其它星級(jí)的酒店更多，普通酒店項(xiàng)目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面100米就有“爛尾”酒店項(xiàng)目。 　　　虎門(mén)商鋪建筑面積總量已經(jīng)達(dá)到25萬(wàn)平方米，結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅加上商鋪和簡(jiǎn)單商場(chǎng)項(xiàng)目空置較多；而一些著名百貨公司進(jìn)來(lái)選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設(shè)計(jì)先進(jìn)，面積3萬(wàn)平方米以上百貨等。 　　位于電子城虎門(mén)商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)很有特點(diǎn)，選址準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)模式比較先進(jìn)，規(guī)模較大，在商業(yè)布局與娛樂(lè)創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細(xì)琢。 　　外來(lái)人口的安家置業(yè)是虎門(mén)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，虎門(mén)舉辦的服裝交易博覽會(huì)、電子信息產(chǎn)品博覽會(huì)成交額巨大，2002年中國(guó)（虎門(mén)），這些會(huì)展為虎門(mén)吸引大量人流，虎門(mén)已經(jīng)成為名副其實(shí)的華南物流重鎮(zhèn)。 　　物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)，虎門(mén)服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門(mén)以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門(mén)，虎門(mén)房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢(shì)。 　　三、片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 　　 　　“花果山”項(xiàng)目東面山下是門(mén)市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主要入口，寬12米，小區(qū)東面是虎門(mén)主要道路之一——人民北路。 　　小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 　　項(xiàng)目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 “花果山” 項(xiàng)目的北面是由近10個(gè)具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企業(yè)與幾十個(gè)以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時(shí)有馬達(dá)噪音，在小區(qū)靠北住房應(yīng)該考慮有防噪音措施。 　　項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠 　　鎮(zhèn)政府投資1000萬(wàn)元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動(dòng)工，10月完工,這對(duì)于提升本項(xiàng)目片區(qū)形象將是一件利好消息。 　　項(xiàng)目附近學(xué)校有虎門(mén)第四中學(xué)、虎門(mén)一中、較遠(yuǎn)的中學(xué)有國(guó)家級(jí)威遠(yuǎn)中學(xué)，虎門(mén)政府計(jì)劃在2005年實(shí)現(xiàn)教育強(qiáng)鎮(zhèn)目標(biāo)。 附近有東方小學(xué)以及虎門(mén)中心小學(xué)，博愛(ài)幼兒園，項(xiàng)目附近缺乏高級(jí)幼兒園，發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在銷(xiāo)售過(guò)程中最好與相關(guān)教育機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，確保購(gòu)房業(yè)主子女能夠有較好的學(xué)校就近上學(xué)，通過(guò)專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門(mén)業(yè)主選擇住房的重要因素。 　　博愛(ài)幼兒園與虎門(mén)第四中學(xué) 　　周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開(kāi)設(shè)2萬(wàn)平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。主入口100左右有建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所，金融服務(wù)比較方便。 　　建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所與博頭村菜市場(chǎng) 　　需要在規(guī)劃中留出適當(dāng)位置設(shè)置綠色果菜超市，但必須通過(guò)社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場(chǎng)問(wèn)題。 　　醫(yī)院：虎門(mén)中醫(yī)院、虎門(mén)太平人民醫(yī)院等。 　　 　　下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)。 　?。ㄒ唬┴S泰華園山莊調(diào)研報(bào)告 　　地理位置 　　豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門(mén)鎮(zhèn)的結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。該項(xiàng)目地塊緊鄰虎門(mén)林場(chǎng)且環(huán)繞白坑水庫(kù)（白馬水庫(kù)），可遙望大嶺山；因此，該項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門(mén)范圍內(nèi)具有唯一性和較強(qiáng)的排它性，綜合形成了該項(xiàng)目豪宅指標(biāo)地段的獨(dú)特魅力。 　　項(xiàng)目規(guī)模 　　豐泰華園山莊的設(shè)計(jì)規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設(shè)計(jì)總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。 　　建筑外立面 　　豐泰華園建筑外立面 　　該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個(gè)建筑外觀的色彩搭配上缺乏個(gè)性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般，綜合形成該項(xiàng)目無(wú)特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷(xiāo)售、物業(yè)管理以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽? 　　社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點(diǎn) 　?。?）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我主要思想是融合英國(guó)泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表達(dá)人性健康特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導(dǎo)致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對(duì)后續(xù)的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。 　　豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣(mài)點(diǎn) 　　（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000畝的水庫(kù)和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計(jì)上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無(wú)限的遐想。 　　景觀綠化上融會(huì)多國(guó)情調(diào)，形成8個(gè)人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、人造沙灘）；通過(guò)山莊公園的規(guī)劃建設(shè)，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛(ài)角、觀景臺(tái)、半山亭、荔枝園)。小區(qū)內(nèi)設(shè)置有24個(gè)休閑娛樂(lè)景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風(fēng)土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場(chǎng)、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風(fēng)、日光曬臺(tái)、釣魚(yú)臺(tái)、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。 　?。?）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項(xiàng)目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項(xiàng)目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項(xiàng)目配套的同時(shí)更有利于回避外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 　　（4）配套設(shè)施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場(chǎng)、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進(jìn)修學(xué)校等。 　　豐泰華園山莊戶型比例分析 　　表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計(jì)比例 　　單位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 所占比例 　　大兩房?jī)蓮d 96101 2130 24 15% 　　小兩房?jī)蓮d 65 1925 24 15% 　　小三房?jī)蓮d 117122 2941 49 31% 　　大三房?jī)蓮d 140 3142 13 8% 　　小四房?jī)蓮d 131140 3347 26 16% 　　大四房?jī)蓮d 179180 5569 24 15% 　　合計(jì) 160 100% 　　注： 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第1113座的戶型面積 　　會(huì)所的設(shè)計(jì)特點(diǎn) 　　會(huì)所內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項(xiàng)目，會(huì)所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚(yú)、游艇觀光等服務(wù)；會(huì)所缺乏主題和亮點(diǎn)，個(gè)性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營(yíng)造會(huì)所休閑及活動(dòng)、健身的氛圍。 筆者對(duì)國(guó)內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬(wàn)科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營(yíng)人材，提煉了萬(wàn)科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措施： 　　1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開(kāi)展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。 　　2．重點(diǎn)調(diào)整會(huì)所商場(chǎng)，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日