【文章內(nèi)容簡介】 工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用辦法質(zhì)量記錄、表格：1）房屋維修基金申請表2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理組織機構(gòu)、人員職責(zé)：1）機電安裝維修工程部組織機構(gòu)圖2）機電安裝維修工程部主管職責(zé)3）各工種人員職責(zé)規(guī)章制度、規(guī)定：1）總值班管理規(guī)定2）配電房管理規(guī)定3）水泵房管理規(guī)定4）發(fā)電機房管理規(guī)定5）電氣維修管理規(guī)定6）供水管理規(guī)定7）設(shè)備分類代碼8）設(shè)備編號規(guī)定9）機電安裝維修工程部周檢規(guī)定工作程序（含操作程序、規(guī)范）：1）機電安裝維修工程部動作程序2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定純技術(shù)性的規(guī)定：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)5）水池、水箱的清洗6）風(fēng)機的保養(yǎng)7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8）對講、防盜報警系統(tǒng)9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)10）火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12）防火卷簾門的保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14）滅火器的使用與保養(yǎng)15）機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗質(zhì)量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺帳4）設(shè)備標識卡5）設(shè)備保養(yǎng)計劃表6）設(shè)備（機具）外委維修申請表7）設(shè)備維修記錄8）設(shè)備事故報告單9）水泵 電機半年保養(yǎng)記錄10）風(fēng)機半年保養(yǎng)記錄11）值班記錄12）配電房、水泵房巡查記錄13）干式變壓器保養(yǎng)記錄14）發(fā)電機運行記錄15）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17）配電柜檢修工作票18）操作票19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20）水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表21）水池（箱）加藥記錄22）水池（箱）清洗記錄23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25）消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29）機電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理組織機構(gòu)、人員職責(zé)1）房屋管理員崗位職責(zé)2）倉庫管理員職責(zé)3）資料員職責(zé)規(guī)章制度和規(guī)定1）倉庫管理規(guī)定2）物品驗證的規(guī)定3）物品采購管理規(guī)定4）鎖匙管理規(guī)定5）裝飾裝修管理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗收規(guī)定8）日巡視檢查工作規(guī)定9）管理處周檢工作規(guī)定10）房屋工作檢驗標準和辦法11）辦公物品管理規(guī)定12）回訪工作規(guī)定13）業(yè)主檔案管理規(guī)定工程程序、標準1）物品入庫工作程序2）物品出庫工作程序3）接待工作程序質(zhì)量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表2）鎖匙借還/看房登記表3）放行條4）管理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6）裝修驗收表7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡視檢查記錄表六、治安、保衛(wèi)保安人員職責(zé)1）保安主管職責(zé)2）保安員紀律3）保安員職責(zé)4）巡邏崗位等崗位職責(zé)5）保安員職業(yè)道德規(guī)范規(guī)章制度、規(guī)定1）保安員交接班制度2）保安員儀容儀表規(guī)定3）保安員培訓(xùn)規(guī)定4）保安員領(lǐng)用物品管理規(guī)定5）保安員處理問題或緊急事件的原則和方法6）保安員巡邏簽到規(guī)定工作程序、標準、規(guī)范1）巡邏崗等崗位保安工作規(guī)范2）常見的幾種可疑情況及處理措施3）緊急集合方案4）保安應(yīng)急計劃和措施5）保安工作時限的規(guī)定6）保安員訓(xùn)練考核標準7）保安服務(wù)過程的檢驗8）公里數(shù)工作檢驗標準質(zhì)量記錄和表格1）保安員交接班記錄表2）月崗位安排表3）來訪登記表4）小區(qū)治安巡邏登記表5）保安工作班檢表6）保安巡邏簽到表7）保安訓(xùn)練考核表8）治安事件登記表七、小區(qū)清潔規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責(zé)2）清潔員職責(zé)3）清潔員紀律4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應(yīng)急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定7）公共場地清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會所的清潔規(guī)定10）地下停車場的清潔規(guī)定11）垃圾清運和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定13）清潔工作檢驗標準和辦法質(zhì)量記錄和表格1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單2）小區(qū)室外清潔日檢表3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表4）清潔員崗位安排表八、園林綠化規(guī)章制度、規(guī)定 1）綠化主管職責(zé)2）綠化員職責(zé)3）綠化員紀律工作程序、標準、規(guī)范1）花卉栽培管理規(guī)定2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定3）中耕除草管理規(guī)定4）草坪的施工與養(yǎng)護5）施肥應(yīng)注意事項及管理規(guī)定6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定7）綠化工作檢驗標準和辦法質(zhì)量記錄和表格1）綠化清單2）綠化工作日檢表3）綠化員崗位安排表九、車輛管理組織機構(gòu)、人員職責(zé)1）車輛管理組織機構(gòu)圖2）車輛管理負責(zé)人職責(zé)3）車輛管理員職責(zé)4）道口崗崗位職責(zé)5）車庫（場）崗位職責(zé)規(guī)章制度及規(guī)定1）車輛管理負責(zé)人職責(zé)2）車輛管理員職責(zé)3）地下停車場崗位職責(zé)4）車輛管理員交接制度5）車輛管理員培訓(xùn)制度6）車輛管理員職業(yè)道德規(guī)范7）小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定8）摩托車、自行車保管規(guī)定9）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定10）對講機使用管理規(guī)定11）車輛管理員儀容儀表規(guī)定工作程序、標準、規(guī)范1）出入口崗工作規(guī)程2）車庫（場）崗工作規(guī)程3）車輛被盜、被損壞的處理4）車輛管理檢驗標準和方法5）車輛管理員日考核檢驗標準 質(zhì)量記錄、表格1）停車場（庫）固定車位登記表2）車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單3）車輛管理工作日檢表4）機動車輛進入登記表5）保管站自行車出入登記表6）交接班記錄7）月卡收費登記表十、維修、養(yǎng)護職責(zé)、規(guī)定：1）維修工崗位職責(zé)2）房屋公共設(shè)施的維修方法3）室外公用設(shè)施的維修方法4）室內(nèi)維修方法5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定 6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定7）室內(nèi)維修管理規(guī)定8）公共設(shè)施設(shè)備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法9）維修過程的檢驗 10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定工作程序、標準規(guī)范：1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準2）室內(nèi)維修服務(wù)標準3）室內(nèi)維修服務(wù)收費標準4）定期檢查項目一覽表5）定期保養(yǎng)項目一覽表質(zhì)量記錄、表格：1）故障報告單2）維修登記表3）定期檢查記錄表4）公共設(shè)施保養(yǎng)計劃表5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄6）汽車道閘月保養(yǎng)記錄7）電表箱保養(yǎng)記錄8）更換水表記錄9）更換電表記錄十一、消防、安全組織機構(gòu)、安全1）安全組織機構(gòu)圖2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)3）消防責(zé)任人職責(zé)4）消防兼職干部職責(zé)5）安全員職責(zé)6）小區(qū)義務(wù)消防隊長職責(zé)7）各消防隊員職責(zé)8）消防中心值班員崗位職責(zé)各級人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé)規(guī)章制度、規(guī)定：1）消防管理規(guī)定2）防火安全“三級”檢查制度3）消防控制中心管理制度4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定工程程序、標準：1）消防滅火流程2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程3）撥打“119”電話報警程序4）消防水槍、水帶操作規(guī)范5）電氣線路防火安全規(guī)范6）消防栓使用規(guī)范7）手提滅火器使用規(guī)范8）管理處消防器材配置規(guī)定9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進行演練的規(guī)定10）關(guān)于消防安全組織情況表質(zhì)量記錄、表格：1）消防中心值班記錄2）消防器材檢查表十二、物業(yè)接管、入住制度、規(guī)定和工作程序1）接管驗收前的準備工作2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序3）小區(qū)接管驗收程序4）公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗辦法5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定6）業(yè)主入住前的籌備工作7）業(yè)主入住程序8）房屋保修工作程序質(zhì)量記錄、表格1）房屋接管驗收表2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表五、日常的管理與服務(wù)日常物業(yè)管理階段是管理處實施設(shè)施設(shè)備管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對[盛和園]的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、常規(guī)管理運作階段三個部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓[盛和園]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負責(zé)。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與處罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。一、前期介入階段的管理（一）介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合[盛和園]的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對[盛和園]的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。（二）做好驗收接管工作在管理公司對[盛和園]充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。[盛和園]的驗收與接管程序如下：步驟如下：移交接管前的準備工作物業(yè)資料的接管移交物業(yè)之移交接管工作計劃保修工作管理物業(yè)接管驗收項目及標準住宅接管驗收項目及標準公共設(shè)施接管驗收項目及標準業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作移交接管前的準備工作移交接管前的準備工作a. 成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后，提前介入管理，擬派管理處主任、物業(yè)助理和機電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。b. 成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決在。1）移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；2）公共配套設(shè)施接管驗收表；3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；4）機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。物業(yè)資料的移交接管產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準文件；2）用地批準文件；3）建筑執(zhí)照；4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。市府驗收合格資料1）市建設(shè)工程竣工驗收證書；2）市建筑消防驗收合格證；3）物業(yè)綜合驗收合格證書；4）用電許可證；5）住宅使用說明書；6）住宅保修書；工程技術(shù)資料1）竣工圖——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬2）工程及隱蔽管線的全套圖紙；3）地質(zhì)勘察報告；4）工程合同及開、竣工報告；5）圖紙會審記錄；6）工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗收簽證；8）沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；10）水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書；11）砂漿、混凝土塊試壓報告；12）供水試壓報告。物業(yè)接管驗收程序a. 開發(fā)公司通知本公司接管驗收；b. 本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函；c. 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收；d. 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。e. 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。f. 業(yè)主（住戶）入住時，由物業(yè)助理陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告管理處，并要求承建商在限期內(nèi)逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項；g. 在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告管理處查驗證實后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小