【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)定位策略 由于本案的地理位置和商場設(shè)置所決定的因素，本案業(yè)態(tài)建議以鞋類成品和鞋材批發(fā)為主，零售為輔。本案的面積達17000平方米，不可能全盤規(guī)劃和多品類經(jīng)營，所以建議分區(qū)分業(yè)態(tài)規(guī)劃，其主要定位策略如下： 經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)劃 本案建議經(jīng)營以成品為主，半成品和鞋材為輔。具體規(guī)劃為男裝皮鞋、女裝皮鞋、休閑運動鞋、童鞋、拖鞋；鞋類半成品；鞋類生產(chǎn)加工車床、工具和輔料等三個大的業(yè)態(tài)。 在各出入口的門市或商鋪，主要以中高檔品牌鞋類批發(fā)或零售經(jīng)營，店面的裝修、設(shè)置等必須符合商場的統(tǒng)一布局和規(guī)劃，做到劃區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 區(qū)域分劃 建議本案共分七個區(qū)，具體為男式皮鞋區(qū)、女式皮鞋區(qū)、休閑運動鞋類區(qū)、童鞋區(qū)、拖鞋區(qū)、半成品區(qū)、工具和輔料區(qū)。同時，為體現(xiàn)商場定位的合理化、檔次化，對平街層的商場可以規(guī)劃男式皮鞋區(qū)、女式皮鞋區(qū)、休閑運動鞋類區(qū)，二層規(guī)劃為童鞋區(qū)、拖鞋區(qū)、半成品區(qū)、工具和輔料區(qū)。第三部分 招商策略及租金方案 一、主要目標(biāo)設(shè)定與意向分析目標(biāo)經(jīng)營者群體細分按來源地域細分：市區(qū)范圍內(nèi)的本地經(jīng)營者群體；市區(qū)內(nèi)的外來經(jīng)營商；下轄周邊縣經(jīng)營者群體；全國范圍內(nèi)其他地區(qū)的品牌經(jīng)營商。目標(biāo)客戶分析（1）目標(biāo)經(jīng)營者群體整體特征經(jīng)營者群體以本地經(jīng)營商為主，該群體有較強的經(jīng)營能力和經(jīng)驗，但根據(jù)市場經(jīng)營和定位的需要，建議整合有效的外部資源特別是國內(nèi)大品牌作為支撐。 （2）目標(biāo)經(jīng)營者群體特征資金特征：有一定的資金實力，希望通過實際經(jīng)營獲得豐厚的經(jīng)營利潤。經(jīng)營特征：以批發(fā)為主，零售為輔。目標(biāo)特征：不滿意目前的經(jīng)營環(huán)境和物業(yè)設(shè)施，對本項目的發(fā)展前景看好，希望通過更換或增加經(jīng)營場地提升經(jīng)營實力。 二、招商策略以大招小、以商引商先將具有知名度的品牌主力商家引入本項目，帶旺項目、聚集人氣，增強社會、商家、客戶對本項目的關(guān)注和信心，同時又為其它商家入駐本項目起到前期重要的鋪墊作用。 以點代面建議在項目現(xiàn)場設(shè)立招商展示點。設(shè)立招商點一方面可以長期有效的宣傳本項目，加強本項目在區(qū)域內(nèi)的影響。另一方面亦可為到達現(xiàn)場的客戶提供良好聯(lián)系方式和咨詢洽談場所，同時也更加方便招商工作的開展。 萬商云集 量身訂造 —— “招商工作籌備委員會”“招商工作籌備委員會”將本項目的商戶、以及其他社會機構(gòu)組織起來，為本項目商家提供長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的組織。成立本項目商會既可樹立本項目萬商云集的形象，又可有利于客戶資源的整合，增加內(nèi)部凝聚力?！胺潘B(yǎng)魚”策略管理者、經(jīng)營者、商場三者之間的關(guān)系就象魚農(nóng)、魚和魚塘的關(guān)系。只有給魚塘注滿氧份充足的水和食料，魚兒才能成活，魚農(nóng)才會有收益。參加展會利用區(qū)域內(nèi)或重慶市內(nèi)的相關(guān)展銷會等機會，設(shè)立展點或展示牌，以推廣項目和品牌，達到招商引資的目的。三、招商的主體與客戶設(shè)定招商對象的確定圍繞項目的目標(biāo)來確定，一般都是引進市內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力較強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的客戶代表、強勢品牌等。還可以通過特殊項目的引入豐富商場的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌商家在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進，擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進。 主要招商條件的設(shè)定主要招商條件有租金、年遞增率、租期、免計租期（裝修期和推廣期）、免費提供的廣告位和停車位等。（1）租金： 元/平方米/月（使用面積）；各層各區(qū)的商鋪單價有區(qū)分。（2）遞增率：從首次租賃期滿起遞增，每年租金在上一年度租金的基礎(chǔ)上增長10%或根據(jù)實際情況商定。押金與支付方式：如承租方采用年付，則不收取押金；如承租方采用季度付，則收取相當(dāng)于三個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。租期：建議3—5年免計租期：共3—9個月。廣告位：免費提供一定面積的出入口用作店招，商業(yè)廣告位協(xié)商收費。停車位：就近停車的原則。主力店的跟蹤主力店的跟蹤是促成招商最有效的方法，在客戶考察本項目后，將安排招商人員逐個向分層次的目標(biāo)群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2—3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標(biāo)群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。四、招商的范圍和渠道建議招商對象區(qū)域總代理商區(qū)域經(jīng)銷商個人意向投資經(jīng)營者按來源地域主要分國內(nèi)、市內(nèi)和本區(qū)域的商家。招商渠道重慶目標(biāo)客戶多年積累的客戶展覽會、招商會的新客戶通過為投資經(jīng)營商加盟品牌發(fā)展新客戶其他資源客戶五、招商方式目前常用的招商方法大體上有：媒體招商法、展覽會議招商法和訪問尋商法、中介（機構(gòu)）招商法等。我們建議本項目四法并用。 媒體招商法（1）、制作、刊登本項目的宣傳介紹廣告、文章（2）、制造新聞報道事件（3）、與傳媒保持定期、良好的工作交流展覽會議招商法招商會議是指招商組織通過舉辦多種會議、展覽等推廣活動向外界介紹、宣傳、推廣自身的投資環(huán)境、招商項目，促進溝通，增進聯(lián)系，來彀樹立形象、吸引客商前來投資的一種招商活動。（1） 招商洽談會（2） 信息發(fā)布會（3） 訪問尋商法（4） 中介（機構(gòu)）招商法（5） 以商引商 六、招商模式為了能更好的吸引到客源，真正做到“放水養(yǎng)魚”政策，又能保證項目的利益最大化，我們采取多種招商方式靈活運用租賃模式 租賃商場以平方米為單位，指定出每個鋪位及柜臺的租金，統(tǒng)一對外出租。與商家簽定正式合同后，商場收取入場費和租金。商場開業(yè)后按合同約定交付其余時間的費用。增加自用電部分，按每個燈泡的用電量核算（或每戶一表），每季度收取一次。商家經(jīng)營未滿合同規(guī)定期限而提前退場，所收押金不予退回，經(jīng)營到期的商家有商鋪優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。 （1）、商鋪租賃合同在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)，交納合同首期款并簽定正式商鋪租賃合同。（2）、合同期：15年（3）、租金：80160（細劃樓層價格表另列）平街層從各進門商鋪最高價向里以10元/平方米/月/商鋪的比例遞減，二層則以40—100元的價格標(biāo)準(zhǔn)以各樓梯口向周邊遞減。均價80元/㎡月（不含管理費、公共用電）（4）、電費：按政府規(guī)定定價收取公共用電包含在物管費里面或按公攤算。公攤比例按以下格式計算：（總建筑面積—使用面積）247?？偨ㄖ娣e%＋1自用電按每個鋪位實際用電量收取，可每個鋪位單獨安裝獨立的電表，也可以按每個鋪位用電燈管功率核算出一個燈管一小時的用電量進行推算，得出他的鋪位實際用電。電費一個月收取一次。（5）、定金收取標(biāo)準(zhǔn)意向商家挑選好商鋪后，向商場交納定金，填寫定金憑條一式兩份（樣表見預(yù)租合同），商場、商家各持一份。商場憑此為商家保留所定鋪位10天，超過10天商家未交納合同首期款和簽定正式的租賃合同的，商場可繼續(xù)將此鋪位對