【文章內(nèi)容簡介】 30㎡ 高層 5000 國潤翠湖 咸陽渭陽中 路 2號 國潤置業(yè) 80 22 89㎡ 370 ㎡ 高層 /小高層 6100（二期） 億龍金河灣 世紀(jì)大道環(huán) 島北 200米 億龍地產(chǎn) 547 85 80㎡ 180㎡ 多層 /高層 /小高層 4300 金泰絲路花城 世紀(jì)大道 陜西金泰恒 業(yè) 561 53 85136㎡ 高層 /多層 /小高層 5300 主力在售產(chǎn)品以已經(jīng)由過去傳統(tǒng)的多層轉(zhuǎn)向小高層、高層項目價格多在 5000元左右，城內(nèi)區(qū)國潤翠湖引領(lǐng)價格高點 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 人民路周邊項目 樓盤名稱 項目地址 開發(fā)商 占地（畝） 規(guī)模 （萬㎡） 主力戶型 建筑類型 價格 特色 卡農(nóng)國際 人民中路中宏 大廈西側(cè) 陜西女皇實業(yè)有限公司 13 4 54117 高層 4400 屋頂花園 尚城公館 玉泉路與秦皇 路交匯處 凱發(fā)房地 產(chǎn) 12 3 3576 高層 6000 LOFT復(fù)式 中宏麗舍香水湖 人民中路 16號 咸陽宏大房地產(chǎn) 45 6 97141 多層 4750 多層及疊拼花園洋房、法式建筑 芙蓉佳苑 人民西路 49號 留園地產(chǎn) 88 95167 多層小高層 /高層 4350 特色不明顯 銀都國際 人民路永綏街 口 漢道置業(yè) 15 77103 高層 4450 周邊配套優(yōu)勢 國潤翠湖 咸陽渭陽中路 2號 國潤置業(yè) 80 22 89370 高層 /小高層 一期4700二期 6100 曲江 +鐘樓 觀景平臺 工法樣板間 區(qū)域項目體量相對較小，基本以地段、配套為賣點。 戶型以 70— 100兩室、 100— 130三室為主。都已從多層時代邁進(jìn)高層時代。 價格上差別不大。 產(chǎn)品附加值體現(xiàn)力弱 。 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商品房成交以 90110㎡ 兩房、 120140㎡ 三房 為主， 80后首置、首改型客戶 為主要購買力 小戶型和大戶型產(chǎn)品需求開始放大 數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局 從購房者的年齡來看， 80 后的購房者比例逐步增加， 1 季度 2530 歲的中青年置業(yè)者占購房者比例的 %。出生在 1980 年以后的年輕人已達(dá)到結(jié)婚生子的年齡，這部分置業(yè)者由于工作、婚房等需求，漸成咸陽市房地產(chǎn)市場的主要購買力。 80100 平方米的二室和 110140平方米的 三室是咸陽房地產(chǎn)市場上的主力供給，而從成交來看，也是以 2 室和 3 室的為主。 數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽市區(qū)客群為主力，西安及郊縣客戶占比逐漸上升隨著城市化、西咸一體化進(jìn)程的深入， 外地置業(yè)者、投資型客群將帶動 咸陽市場繼續(xù)走高。 29%61%10%西安咸陽市區(qū)郊縣及其他數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局 2022年，咸陽市房地產(chǎn)市場投資需求僅占成交量的 10%，而隨著 ? 大西安 ? 國際化都市的定位， 以及西咸一體化的實質(zhì)性的破冰進(jìn)程， 咸陽市的投資價值將會凸顯 ，必將吸引投資型需求的關(guān)注， 投資需求將有較大幅度的上漲。 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅消費者置業(yè)目的0 20 40 60 80 100 120 140自己居住改善居住環(huán)境養(yǎng)老方便工作子女上學(xué)給父母買房給子女買房投資自住、改善仍為主流需求，交通便利、環(huán)境優(yōu)越的城中心仍為首選。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45交通方便環(huán)境優(yōu)越市中心（市區(qū)）繁華地段周邊配套（學(xué)校、醫(yī)院、市場等）郊區(qū)具體地點住宅消費者地理偏好 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 購房群體的年齡構(gòu)成0 10 20 30 40 50 6020歲以 下2630歲3640歲4650歲60歲以 上購房群體的家庭年總收入0 20 40 60 803 萬元以下3 5 萬元5 8 萬元8 1 0 萬元1 0 1 2 萬元1 2 1 5 萬元1 5 萬元以上拒絕回答購房者仍以本地企事業(yè)單位員工 /管理者為主 2035歲剛需占主流 0 10 20 30 40 50機(jī)關(guān)/ 事業(yè)單位行政官員一般辦事員/ 公務(wù)員/ 秘書科研/ 教師/ 醫(yī)生/ 律師/ 技術(shù)人員工人/ 一般職員/ 服務(wù)員企業(yè)高級職員企業(yè)中層管理人員企業(yè)高層管理人員個體私營業(yè)主自由職業(yè)者待業(yè)人員/ 下崗人員離退人員其他發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南北通透二房、三房為主力需求，戶型區(qū)間傳統(tǒng) 對住宅功能的特殊要求 住宅消費者對戶型的要求 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅市場現(xiàn)狀 市場價格 ?在售多層項目價格在 4000－ 4500元 /㎡ 之間，銷售情況仍較為理想。 ?高層、小高層均價約 43005300元 /㎡ 。 客戶群 ?該咸陽市項目目前成交客戶中 ,30％為西安客戶， 60%為咸陽市區(qū)客戶 ，另外 10％客戶的為咸陽周邊郊縣居民、西北地區(qū)退休回陜?nèi)藛T和外地打工者。 ?購房者以首置，首改為主，投資、高端客戶群開始擴(kuò)大化 。 產(chǎn)品 ?無別墅產(chǎn)品，多層產(chǎn)品發(fā)展至今，已經(jīng)賣少見少， ?目前 小高層產(chǎn)品、高層產(chǎn)品成為市場主力產(chǎn)品 。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開 ，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元。 戶型 ?90110㎡ 二房二廳的中小戶型是市場絕對主力戶型 ， ?110140㎡ 三房二廳單位次之。 ?小戶型公寓及高端產(chǎn)品在市場的占有率逐漸開始上升 。 ?戶型傳統(tǒng)，創(chuàng)新性弱。 開發(fā)分布 ?以城南世紀(jì)大道為主，約占全市的 28%，城內(nèi)約占全市的 27%，城東約占全市的15%，城西約占全市 20%，城北約占全市的 10%。 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀鑒于本案住宅的開發(fā)啟示： 兩房、三房剛需仍為市場主流；但未來大戶型改善需 求與小戶型投資產(chǎn)品有一定的發(fā)展前景； 發(fā)展空間 住宅市場分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 發(fā)展空間 各物業(yè)市場分析 商業(yè)市場 分析及發(fā)展 空間判斷 公寓（辦公） 市場分析及 發(fā)展空間判斷 住宅市場 分析及發(fā)展 空間判斷 辦公物業(yè)市場分析 發(fā)展空間 從開發(fā)形態(tài)上來看，咸陽純寫字樓并不多，只有銀都國際等幾個屈指可數(shù)的樓盤。很多公司辦公地址要么選擇在自建的辦公樓，要么選擇臨街住宅樓，如國奧金帝、首座等。其中稱得上綜合性建筑的是咸陽國際財富中心，它的出現(xiàn)，預(yù)示著咸陽在走向國際化品質(zhì)的路上，邁出了一大步。 目前，擁有土地、資源、政策、交通等優(yōu)越條件的咸陽已經(jīng)成功吸引了西電集團(tuán)、延長集團(tuán)、陜投集團(tuán)等大型企業(yè)進(jìn)駐。隨著西咸一體化發(fā)展進(jìn)程加速，涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)崛起，咸陽面臨著進(jìn)軍國際化大都市的新契機(jī)，更多企業(yè)的西進(jìn)，咸陽更需要高端商業(yè)樓盤或?qū)懽謽莵硖嵘鞘行蜗?，以滿足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，商業(yè)樓盤發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。 咸陽寫字樓的發(fā)展概述 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 寫字樓（以人民廣場周邊為主要參照） ?咸陽市目前寫字樓項目主要集中在人民路廣場周邊； ?商業(yè)基本售價維持在 45005000元 /平米； ?咸陽市寫字樓處于初期發(fā)展階段，由于缺乏足夠的商業(yè)氛圍，因此寫字樓整體銷售情況一般； ?另外，純寫字樓非常少，基本多是商業(yè)的高層，主要是彌補(bǔ)高層商業(yè)銷售出租難題的解決方案； 辦公物業(yè)市場分析 發(fā)展空間 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽寫字樓小結(jié) ?目前咸陽市已售在售除新華大廈外，寫字樓總體品質(zhì)一般。 ?相對于整體城市來看，目前的寫字樓總體供應(yīng)面積偏大，容易造成銷售壓力和銷售困難，另外，寫字樓無論從使用年限或貸款額度方面，與住宅相比，缺乏優(yōu)勢。 ?由于咸陽現(xiàn)有中小企業(yè)中私人企業(yè)較少，因此對寫字樓的需求也是有限的。現(xiàn)有寫字樓主要集中于市中心人民路周邊，從城市核心人口來看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量。 ?如果用寫字樓解決高層業(yè)態(tài)的填充問題，則銷售和租賃都會出現(xiàn)問題。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 項目發(fā)展方向 方向一 方向二 以商業(yè)為主的城市綜合體 以住宅為主的綜合發(fā)展區(qū) 方向比較 風(fēng)險維度 以住宅為主的開發(fā)方向，把項目開發(fā)風(fēng)險降至最低 項目發(fā)展方向 開發(fā)風(fēng)險 運營風(fēng)險 以商業(yè)為主 以住宅為主 高 高 低 低 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?項目 僅依人民路商圈 ，其是咸陽最大的綜合性商圈，輻射區(qū)域達(dá)到 10平方公里； ?西咸一體化融城 將給項目地塊帶來大量的商貿(mào)客流； ?在人民路商圈之外，城市 商業(yè)多為社區(qū)配套而建的街鋪 ； ?區(qū)域商業(yè)檔次層級以 中低檔為主 ，區(qū)域 缺乏高端商業(yè) ； ?區(qū)域內(nèi)交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)； ?區(qū)域商業(yè)消費熱度以人民中路為核心 呈梯級輻射態(tài)勢，距離越遠(yuǎn)商業(yè)價值越低 。 R1：非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 依附于 ? 人民路商圈 ? 和 ? 西咸一體化 ? 的發(fā)展帶動效應(yīng)，立足 ? 財富中心 ?之鄰區(qū)位，把本項目打造成為咸陽人民西路商圈中具有影響力的城市綜合體，并以此 帶動區(qū)域的發(fā)展，形成新的商圈； ? 實現(xiàn)商業(yè)、公寓、住宅的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn) 商業(yè)價值和宜居價值 ； ? 高調(diào)的市場定位，有效的營銷策略，成功的經(jīng)營管理 ，實現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益 和 社會效益 相結(jié)合的滿意結(jié)果； ? 突破傳統(tǒng) 市場， 提升市場，超越市場 。 R2：期望結(jié)果 —— 我們期望的滿意 結(jié)果 （實現(xiàn)目標(biāo)） 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于 我所用之 ? 市 ? ? 西咸一體 宏觀來看 ，本項目位于咸陽城市核心商圈主要位置，秦皇路更有直通西安主要公交，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢做好文章， 立足于城市間的長遠(yuǎn)發(fā)展。 ? 人民路商圈 中觀來看 ，商圈效應(yīng)能量是巨大的，可以為本項目提供源源不斷的客流，如何在商圈邊緣打造出特色和差異化項目，這是 項目用好 ? 市 ? 的關(guān)鍵 。 ? 財富中心 微觀來看 ，與咸陽財富中心 — 未來的人民路地標(biāo)一路之隔，這一獨特條件未來將為本區(qū)域創(chuàng)造濃厚的商業(yè)氛圍， 借市效應(yīng)明顯。 借 市 西咸一體化 人民路 商圈 西擴(kuò) 地標(biāo)性財富中心 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 105352